Инвест итоги 01.2025: инвесторы в ЗПИФ недвижимости "дуреют"
Приветствую, дорогие друзья. Пусть и с запозданием, но решил все же опубликовать итоги января. Год я начал с того, что провел крупнейшие сделки по ротации активов и увеличению вложений в некоторые бумаги.
Продал акции МТС-Банка с символической прибылью +16%, хотя я верю в его перспективы и светлое будущее, но после долгих раздумий решил, что сейчас мне интереснее нарастить стратегические позиции:
- В «ФосАгро» — защитная история с качественным менеджментом и регулярными дивидендами;
- и «НоваБев» — производитель очень востребованной продукции, имеющий собственную сеть сбыта товара, что крайне важно;
И это не инвестиционная рекомендация.
«Золотые» облигации «Селигдар» были распроданы для покупок акций:
- «Мать и Дитя» — растущий востребованный бизнес, ориентированный на верхушку среднего класса и на богатых людей, с налоговыми льготами и отличным финансовым положением;
- и «Ренессанс страхование» — это просто прокси «с плечом» на облигации и с регулярными дивидендами.
Тоже не инвестиционная рекомендация. Теперь портфель акций выглядит следующим образом:
Провел крупнейшую в истории портфеля недвижимости ротацию объектов: продал ЗПИФ «Парус-Озон» для покупок «Парус-Двинцев». Логика простая: в «Парус-Двинцев» главный риск заключался в большом кредитном плече (порядка 48% или 4,2 млрд рублей) и низких темпах привлечения капитала инвесторов. Было совершенно понятно, что ситуация временная, но непонятно, как долго она продлится, оставалось только мониторить темпы размещения паев и копить деньги под покупки.
Однако, в конце января события начали разворачиваться стремительно: инвесторы резко нарастили темпы выкупа паев, а нужный объем капитала я собрать не успел, с другой стороны у меня была доля в «Парус-Озон», который одуревшие инвесторы готовы были скупать по цене 8600+ рублей за пай (с премией 10%+ к СЧА). При этом предполагаемая доходность «Парус-Двинцев» (объект уровня Core Plus) на 5 летнем горизонте с высокой долей вероятности на 40-50% выше, чем в «Парус-Озон» (объект, который ближе к Opportunistic), если только УК не решит досрочно перезаключить договора аренды с Озон под более высокие ставки. Выбор лично для меня очевиден, но это не инвестиционная рекомендация.
Если интересно узнать подробнее, что это за классификация недвижимости (Core, Core Plus и т.д.) и какую из них выбирают ЗПИФ, доступные инвесторам в России, пишите в комментариях, думаю, можно подготовить статью на эту тему.
По результатам проведенных корректировок ожидается небольшое увеличение дивидендного потока от портфеля в 2025 году за счет покупки активов с ожидаемым относительно стабильным денежным потоком.
P.S. Статья хоть и про итоги января, но пишу я ее в феврале. К текущей эйфории на рынке отношусь с опасением, никаких проектов мирных документов в открытом доступе нет, градус заявлений наших «партнеров» меняется по несколько раз в день, единства среди их лагеря нет, а значит рациональнее строить свою стратегию из пессимистичных сценариев: договариваться могут долго, много заинтересованных лиц в продолжении горячего противостояния, впереди будет много громких, но пустых заявлений и много качелей, вводящих людей то в пустую эйфорию, то в неоправданную истерику.
Сохраняем хладнокровие, работаем свою работу, обнимаем своих близких, желаю всем подальше держаться от новостных телеграмм-каналов, их бизнес — ваши нервы, и их бизнес идет хорошо.
На этом все.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.
Это я к чему, к тому что у офисной недвиги мне нравится возможность чаще индексировать АП, хотя, внутренняя норма доходности у такой недвижимости традиционно пока ниже, чем у складской. То же самое и по торговой недвижимости (стрит ритейл или тороговые центры). Условно, зачем покупать с IRR 9.5, если есть 11.5? Но это сейчас. Дружба-мир-жевачка и повышение спроса на офисы может быстро ситуацию поправить.
🔥 Похоже, рынок коммерческой недвижимости уже не тот «тихий уголок», где можно спокойно держать активы и просто получать рентный поток. Вопрос: насколько, по твоему мнению, корректно сейчас закладывать долгосрочные прогнозы по доходности ЗПИФов? Или это уже больше «игра на ощущениях», чем на аналитике? 🤔
ЗПИФ недвижимости относительно хорошо поддаются прогнозу, так как есть заключенные договора аренды, известны размеры индексации и аренды, известны расходы. Очень много известных величин. Но оговорка — речь про денежный поток, а цену не вижу смысла прогнозировать, тут хаос в головах физиков может к любой дичи приводить. Классический пример, когда заранее было известно, что УК зальет в стакан по заранее известной цене паи на сумму сотни млн рублей, но за пару дней до этой даты одуревшие физики скупают этот же фонд на 5-10% дороже.
Таблица позволяет вам избегать откровенно невыгодные ПИФы, там где доходность низкая и где биржевая цена равна или выше СЧА.
Поясню, вот смотрим на фонд «Парус-Логистика», доходность показывает 8%, судя по таблице из него бежать надо, но на самом деле выплаты сейчас в фонде 9,39 рублей на пай, то есть к отображаемой цене 1177 доходность ~9,6%, а с мая выплата будет 13,42 на пай, то есть доходность к текущей цене ~13,7%.
И это лишь один пример грубейшей ошибки при принятии решения по такой таблице. Но если какие-то инвесторы реально этим пользуются для принятия решений, могу только аплодировать, они будут совершать ошибочные продажи, а адекватные инвесторы будут инвестировать по более привлекательным ценам.
P.S. вот вы смотрите в эту таблицу и видите, что вас интересует Рентал Про (о чем выше писали), но вот только из таблицы вы не учтете, что в Рентал Про нет сдаваемой в аренду недвижимости прямо сейчас, там есть только права на строящийся объект, а выплаты дохода — это проценты по квази-кредиту на строительство.
В целом, мне кажется, но надо просто понимать логику ПИФов недвижимости — они в целом нерациональны, так как продаются людям как «надежные» (хотя с Парусом это явно не так, один объект ВТБ мог забрать за неуплату кредитов при сильном невезении еще этой осенью), как «защитные от инфляции» и так далее. Это приводит к тому, что лохам впаривают ПИФы на первичке, и потом они могул легко уходить на 10%, 20% и даже 40%+ дешевле на бирже. Как это было совсем недавно. Вот тогда и надо покупать эти фонды. Ибо все меняется. Сейчас высочайшая инфляция, значит можно расчитывать, что через несколько лет все платежи на размер этой инфляции и будут скорректированы. СЧА тоже вырастут. И если ставку снизят, то доходность в 10-12% может касаться очень приличной. Все это позволяет расчитывать на то, что если просто не делать ошибок и не покупать стремное и низкодоходное, то фонды переоценятся очень серьезно, и 30% годовых можно будет сделать за несколько лет просто сидя на диване с терминалом, а не бегая и не выбирая физические объекты. Мне лично не охота разбираться ни в одном из фондов, там столько подводных камней, что это отдельная работа. Но кто в этом разбирается — ну тот просто больше меня заработает сконцентировавшись на единичных историях. Я инвестирую в несколько фондов, просто перекладываясь из них и избегая Паруса (кроме краткосрочных спекуляций в Парус-Максе), ибо не доверяю любителям брать недвигу с плечом при ставке в 21%.
Тупо таблица говорит, что максимально невыгодными будут инвестиции, сделанные в феврале 2025 в фонды
СФН Коммерческая недвижимость
Атриум
Парус — Озон, Нодрвей, СПл, Логистика
Маскимальная выгода должна быть у Арендный бизнес 2, 7, СФН Современная Коммерческая недвижимость.
А инвестиции в Про Рентал должны обогнать Парус (любого и всех). «Запомним этот твит».
Не разбираясь в объектах вложения, можно получать только случайные результаты (как плохие, так и хорошие).
Важно это понимать. Таблица имеет ряд полезных данных, но только для человека, который уже изучил те фонды, которые ему интересны.
Вот вам пара комментов:
— паи Логистика все распроданы, 0 кредит, рост арендного потока в мае, она даст отличную доходность через год, это просто очевидно;
— Озон — должна быть небольшая доп эмиссия в этом году, это придавит цену пая, то есть прямо сейчас его покупать мало смысла, только если не иметь инсайд, что досрочно пересмотрят условия аренды, это тоже очевидно;
— Нордвей — в следующем году будет доп эмиссия, это придавит цену пая;
Про Рентал не сможет обогнать всех «Парусов» на горизонте года, это тоже должно быть очевидно (если только в Парусах не случится какой-то из ряда вон случай типа пожара).
Во-первых, кредитное плечо — это уже упоминалось.
Во-вторых, дополнительный выпуск паёв — получается, что доля размоется практически вдвое.
В-третьих, у меня что-то не сходится в их финансовой модели на сайте. Пишут, что кредит у них по ставке КС+2. А в финансовой модели расчёты выплат по кредиту используют совсем другие цифры. Например, за 25-й год 580 млн / 4,25 млрд ~= 14% годовых. Если посчитать по ставке даже 20%, то заплатят они не 580 млн, а 850. Соответственно, пайщикам отдадут не 730, а всего 460 млн, по 64 руб на пай, т.е. доходность 7%, а не 15, как пишут на сайте.
— СЧА на пай не размывается при доп эмиссии,
— Вы % считаете от суммы кредита на начало года, но в течение года будет привлечено 2 млрд, из них уже на вскидку (считаю в уме на память, могу ошибаться) 1,6 млрд привлекли в первые 1,5 месяца, то есть средняя сумма кредита по году сильно меньше, чем 4,2 млрд.
сейчас '4 244 914'
не хочу быть евангелистом паруса, да и они, пока, сами справляются
1. кредитное плечо — пока гасится и со слов паруса они и далее решили избавляться от кредитов с плавающей ставкой. если посмотреть на раздел с допущениями в фин модели (с ним можно спорить, но это модель!), то логика расчётов и цифры понятны (с калькулятором до запятой не проверял, но примерно сходится)
2. доп продажа не размывает тек держателей, это не доп эмиссия, как это принято в тех же акциях.
итого: да, кредит это риск, это всегда риск. не так может пойти всё что угодно, именно поэтому это только квалам и отдают (сами должны понимать что покупают).
о себе могу сказать — в пределах лимитов взял.
Кстати, при сравнении Двинцев и Озон следует не забывать и про то, что это разные сегменты рынка недвижимости. Всё-таки в складской и офисной недвиге динамика и перспективы могут достаточно сильно различаться. Сейчас в офисном сегменте все тоже относительно неплохо, но в складском все же больше похоже на рынок собственника, а не арендатора.
Сейчас и в складах, и в офисах рынок собственника.
я бы сказал что БЦ построить на порядок сложнее (был опыт участия в проекте), те с т.з. склад vs. БЦ масштабировать БЦ не факт что вообще возможно. есть ли потребность — др вопрос. по мне рынок дефицитный. но ставить всё на БЦ — упаси боже.
вот ТРЦ мне в коллекцию активов никак не хочется