Всем привет!Прошу помощи что делать дальше.Очень понравилась квартира, внес залог 20тыс.Это ипотека 10%, первый взнос 7млн собственных, остальное ипотека 5млн. Однако сейчас нахожусь в раздумиях.

Всем привет! Прошу помощи что делать дальше.Очень понравилась квартира, внес залог 20тыс.Это ипотека 10%, первый взнос 7млн собственных, остальное ипотека 5млн. Однако сейчас нахожусь в раздумиях.

инвестиции куда вложить средства что делать вопрос

Москва

114

с 6 мая 2011

74 Комментария

dm
13 августа 2017, 14:17
мой взнос по сути это все имеющиеся у меня средства. Живу сейчас в своей собственной. Т.е. где жить есть. Прошу помощи что делать: отказаться и потерять залог и думать куда дальше идти. Есть ощущение, что будет дальнейший постепенный девал рубля, поэтому можно просто купить долларов или попросить брокера сделать структурный продукт на пару дол/руб. Либо офз, либо разделить по банк.депозам. Готов заплатить за хороший совет.
0
- Quant-Invest
  13 августа 2017, 20:45
  dm, «попросить брокера сделать структурный продукт» — с такой альтернативой конечно квартиру
  0
dm
13 августа 2017, 14:20
Варианты про покупку/продажу Си не рассматриваю, если только сквозь призму структурного продукта с защитой 100% капитала или 2% риска.
0
dm
13 августа 2017, 14:22
либо иду на сделку по покупке недвижимости. Квартира достается по цене 135 тыс. за квадрат. Новострой, в хорошем районе Москвы, сдача в этом году.
0
Ruslan Dugaev
13 августа 2017, 14:32
Можно по идее криптоферму открыть, текущая доходность более 100% годовых. Инструкция здесь https://youtu.be/H2Q3bE2K2mc
-3
- dm
  13 августа 2017, 14:46
  Ruslan Dugaev, криптоферма уже есть. Это не очень интересно.
  0
- Albert Rudolfovich
  14 августа 2017, 11:46
  Ruslan Dugaev, Жги, бро, жги.
  люди-лохи.
  
  скорее всего автор потеряет всё и без фермы.
  
  0
iddqd3n
13 августа 2017, 14:33
Вы сами-то чего хотите? Денег или квартиру? :)
+5
- dm
  13 августа 2017, 14:46
  Денис Г., хочу и то, и другое. Боюсь того, что будет движ на валютном рынке а я буду сидеть без денег.
  +1
  - Антон Иванов
    13 августа 2017, 15:38
    dm, движ на валютном рынке все ждут. Поверьте, отличных квартир по хорошим ценам никогда не убавится, а вот заработать Вам квартира никак не даст.
    +1
  - iddqd3n
    13 августа 2017, 16:04
    dm, «в ожидании коррекций трейдеры потеряли куда больше денег, чем на самих коррекциях» :)
    
    Всё это вилами на воде писано, в мае 2016-го брокерские аналитики (да и 90% смартлаба) убеждали меня в том, что уже через месяц доллар будет 72, а к нг — за 90. И они так могут ещё лет 10 говорить, многим за это даже платят.
    
    Однако, вам жить здесь и сейчас. Если вы хотите денег, чтобы потом купить ту же квартиру — что мешает взять её сейчас? :) Моё мнение — валюты в принципе далеки от типичных трендов и мало прогнозируются (посмотрите историю прошлогодних предсказаний, с чего бы прогнозистам угадать в этот раз?). А горизонт на ФР — 5+ лет. Если вы хотите по-быстрому срубить бабла, с вероятностью куда более 50% вы потеряете.
    0
    - dm
      13 августа 2017, 18:36
      Денис Г., да, я уже потерял 500 тыс. на ожиданиях по росту доллара.
      0
Abstract
13 августа 2017, 15:47
То, что проблеск сознания всё-таки мелькнул, это уже неплохо. Теперь моё мнение. Квартиру надо покупать не в кредит. Заработайте сначала.
+1
- dm
  13 августа 2017, 18:35
  Abstract, спасибо за совет. Сейчас все взвешиваю. Вот расчеты примерно такие. Сейчас курс 60±. Если курс будет 80 в обозримом будущем (беру 1,5года на горизонт), то получается, я теряю 2,3 млн. руб. (это если бы купил на всю сумму валюту сейчас и продал бы по курсу 80 потом).
  0
  - Abstract
    13 августа 2017, 20:44
    dm, а 20 тысяч, считайте, что заплатили за время для принятия решения. Учитывая порядок сумм, нормальная плата.
    +2
Юрий Быков
13 августа 2017, 16:03
12 млн за квартиру это чересчур много, лучше купите дом с землёй в Подмосковье (речь ведь про московский регион). Но если в нынешней квартире не тесно (жена, дети, родители), то нет смысла покупать. Вложите деньги в разные инструменты и получайте доход (вклады, ОФЗ, еврооблигации, структурные фонды). Сейчас у Вас 7 млн, а будет долг 5 млн, плюс налог на имущество, плюс коммунальные платежи и проценты по кредиту.
С 7 млн сейчас спокойно можно получать 700 тр в год, а это между прочим более 50 тр в месяц, так на эти деньги можно жить-не тужить, даже в Сочи). Через 5 лет с учетом сложного процента накопите 11+ млн и купите, если очень хочется, квартиру, но без кредитной кабалы, и может не в России.

Напишите о решении и мотивацию по итогам, будет интересно ознакомиться.
С наилучшими пожеланиями!
+11
- iddqd3n
  13 августа 2017, 16:07
  Юрий Быков, если он будет реинвестировать с целью 11+кк, то никакого дохода в 50к/мес не будет :)
  0
  - Юрий Быков
    13 августа 2017, 16:14
    Денис Г., доход будет, но в полном объёме пойдёт на реинвестирование, иначе как 7 млн в 11+ млн превратятся? )
    +3
    - iddqd3n
      13 августа 2017, 16:29
      Юрий Быков, я к тому, что не сможет он тогда жить не тужить в Сочи :)
      0
- dm
  13 августа 2017, 18:27
  Юрий Быков, купить дом в Подмосковье не вариант для меня — т.к. нужна инфраструктура, транспортная доступность. Что-то более менее близкое к Москве обойдется в 300+ за сотку плюс дом поднимать, а это практически не ограниченные затраты.
  По инструментам. Вклад можно найти до 9% сейчас на рынке, муниципальные облиги то же примерно также, в еврооблигах немного разочаровался, т.к. укрепился рубль, плюс получил мизерный доход, плюс еще НДФЛ заплатил. А так да, 50 тыс. в мес. это реально в виде процентов.
  
  0
💯Чек-листов по фондовому рынку
13 августа 2017, 16:32
если нет денег на ипотеку, откуда раздумья?))
0
- dm
  13 августа 2017, 18:38
  Vanuta, я выплатил за 2,5года ипотеку в 5,6млн. В начале этого августа полностью все погасил. Живу в квартире, за которую рассчитался. Согласен, что в этот раз может быть все по-другому, но надеюсь, что сил хватит.
  0
  - Ƴøѯ!
    13 августа 2017, 21:07
    я выплатил за 2,5года ипотеку в 5,6млн
    5,6/30 месяцев=187тыс. тянули ежемесячный платёж + накопили 7мио. Мощно..
    Позже сможете позволить себе «бизнес», чем какой то «комфорт» за 12мио.
    0
Eugene Medvedev
13 августа 2017, 16:40
У вас цель какая? Собственное жильё или заработать на спекуляциях? Разберитесь с целями и приоритетами. Я бы лично не лез в квартиры с инвестиционными целями. Гляньте индекс доходности недвижимости в %, меня что-то не впечатляет. В тех же структурированных продуктах, ETF больше заработаете. Если же цель не заработать на квартире, а спокойно жить в своей квартире с женой и детьми, то о чем тогда речь ведём?

+2
- dm
  13 августа 2017, 18:28
  Eugene Medvedev, цель переехать с семьей в новую квартиру. А имеющуюся сдавать.
  0
  - Eugene Medvedev
    13 августа 2017, 19:06
    dm, а какая ожидаемая доходность от сдачи внаём по сравнению с покупкой валюты при прогнозе 80 за ближайшие 1,5 года?
    0
    - dm
      13 августа 2017, 19:38
      Eugene Medvedev, мою текущую квартиру (3ком, 76кв.м.) можно сдать за 45 тыс. Т.е. 45 * 18 мес = 810руб. Можно арендовать квартиру в районе, где хочу купить квартиру 57кв.м. за 47 000 руб. Т.е. рассматриваю как вариант просто снимать жилье в районе, где хочу жить. А мою текущую квартиру сдавать.
      0
      - Eugene Medvedev
        13 августа 2017, 21:07
        dm, а платежи по ипотеке за ближайшие 1,5 года сколько составят?
        0
        dm
        13 августа 2017, 23:20
        Eugene Medvedev, 1 362 000 руб. за 18мес, из которых 661 000 руб. на погашение основного долга, и 701 000 проценты.
        0
        Eugene Medvedev
        14 августа 2017, 01:57
        dm, получается несколько раскладов по прибыли:
        1. Ипотека+сдача внаём имеющейся квартиры: -1 362 000 + 810 000 = — 552 000
        2. Отмена ипотеки и вклад в валюту без плеча: 7 000 000 * ((80-60)/60) — 20 000 = 2 313 333 руб (без учета возврата вложенных 7 млн после обмена по 80)
        3. продать имеющуюся квартиру (? сколько она стоит) + отказаться от ипотеки (-20 000) и на все деньги купить валюты без плеча с расчетом на 33% рост валюты за полтора года (? + 7 000 000)*((80-60)/60) (без учета возврата вложенных? + 7 млн после обмена по 80), жить в съемной квартире (-846 000).
        4. сдавать внаем имеющуюся квартиру (+810 000), отказаться от ипотеки (-20 000), вложить имеющуюся сумму в валюту (+7 000 000 * ((80-60)/60)), жить в съемной (-846 000), итого 2 277 333 (без учета возврата вложенных 7 млн после обмена по 80)
        В итоге всё упирается в аппетит к риску.
        0
        dm
        14 августа 2017, 02:05
        Eugene Medvedev, понял, спасибо. Пока склоняюсь к отмене ипотеки и жить в своей.А там видно будет. p.s. моя текущая квартира оценивается на рынке с учетом дисконта к рынка 8,5млн.
        +1
        Eugene Medvedev
        14 августа 2017, 02:14
        dm, ну вот да, этот вариант (отмена ипотеки и проживание в своей) мне тоже больше всех нравится по доходности и рискам.
        
        Во второй квартире острой необходимости, я так понимаю, всё равно нет, жить есть где. Да, хотелось бы улучшить условия, однако деньги, вложенные в фин. инструменты дадут потенциально большую доходность, чем недвижка. А с учетом московской программы реновации и того объема жилья, который девелоперы успели понастроить, я не уверен, что цены на столичное жилье будут не то, что расти, а хотя бы останутся на текущих уровнях (даже с учетом снижения процентов по ипотечным кредитам).
        +1
  - П М
    14 августа 2017, 10:24
    dm, сними квартиру, сдай имеющуюся.
    с чего вообще решил что будет девал рубля?
    маловероятно, как мне кажется.
    на последних страхах я вложил только 5% от накоплений в золото и пиф облигаций.
    если будет девал, этого 5% хеджа мне хватит чтобы продать его и нарастить долю подешевевших акций.
    а если девала не будет — то смысл платить больше?
    
    расходы на безопасность не должны превышать 5-10% от того что сохраняется.
    
    если же ты хочешь преумножить за счёт девала, то погляди, как часто он происходил на истории?
    кмк у нас впереди тучные 2000-2005 годы, как были на истории после прошлого девала.
    
    с другой стороны покупка квартиры — это возможность вернуть от государства до 650 тыс на % по ипотеке и тело кредита.
    но 5 — 0.65 всё равно надо будет отдавать, а это не самое приятное. брать всегда приятнее.
    но жить в большой красивой квартире тоже хочется.
    0
    - П М
      14 августа 2017, 10:42
      ПBМ, BTW, тучные годы = рост цены аренды. и квартиры.
      падение ставки в перспективе = рост цены квартиры.
      
      я предпочёл иметь квартиру. но моя прежняя, которую я продал — она могла сдаваться максимум тыс за 25. а 45 это гораздо лучше. с другой стороны, та в которой я живу сейчас, тоже лучше чем за 45. и я уже ОЧЕНЬ близок к тому, чтобы уменьшить свой платёж по ипотеке до цены аренды аналогичной квартиры.
      а дальше будет ещё меньше. в то время как цена аренды будет скорее уж расти.
      0
      - dm
        14 августа 2017, 12:39
        ПBМ, я честно говоря пока не очень хочу снимать квартиру в понравившемся районе, тем более с грудным ребенком, ибо наснимался квартир лет 8. И всех выепонов московских владельцев клоповников нахавался, начиная от «вы мне плитку в ванне сломали» до «во что вы превратили мою квартиру».
        +2
        matroskin
        14 августа 2017, 13:27
        dm, так что тогда паритесь?)))купили-живите, не купили-снимайте.Всех денег не заработаешь, как и на самом дне не купишь и на верхушке не продашь)))ну если проблема только в этом)я бы в таком варианте, купил бы, потом продал свою чтобы погасить ипотеку(ибо та еще прелесть) ну или сдал бы, чтобы ипотеку арендой платить. если получится, то вообще хорошо)
        ну а там у каждого голова своя на плечах)
        0
- matroskin
  14 августа 2017, 13:25
  Eugene Medvedev, заработать на спекуляциях квартирой с ипотекой-эт на грани идиотизма будет)))Столько уже таких «деятелей» повидал за последнее время.Мало того что ипотека капает, недвига падает, так еще продажа квартиры с ипотекой обычно требует снижения цены при прочих равных.Гасить за продавца ипотеку мало кто имеет желание.
  0
  - Eugene Medvedev
    14 августа 2017, 14:05
    matroskin, я расписал разные варианты, а решение принимать топикстартеру) Просчет показал, что брать вторую квартиру в ипотеку — не самое выгодное решение (точнее совсем не выгодное).
    0
Андрей К
13 августа 2017, 16:46
Вы сейчас спросили так: вложиться долгосрочно или краткосрочно? на форуме спекулянтов =))
0
- dm
  13 августа 2017, 18:38
  Андрей К, я про горизонт в 1,5-3 года имею в виду.
  0
VB.
13 августа 2017, 16:53
Я упустил свою «квартиру мечты». Дело было в феврале этого года, и до сих пор о ней думаю и жалею что не купил.
Она недавно снова появилась в базе, на 1300 дороже (видимо перекупщики подсуетились и выкупили тогда в феврале), и сейчас стало в три раза обидней, деньги уже потрачены, а так бы даже переплатил эти 1300 сейчас.
Так что если действительно квартира мечты, то я бы покупал сейчас. Неизвестно когда жизнь закончится, может завтра, мечты надо осуществлять, а деньги приходят и уходят.
+3
Поликарп Брусникин
13 августа 2017, 17:45
ради инвестиций я бы недвижимость в РФ вообще не брал
0
- dm
  13 августа 2017, 18:39
  Сергей Сметанин, я беру недвижимость для семьи для проживания, в этом году будет первый ребенок.
  0
  - Поликарп Брусникин
    13 августа 2017, 18:55
    dm, для проживания это другое дело. Нужно брать то что понравилось
    +2
Виктор
13 августа 2017, 19:51
не зная броду, не лезь в жопу !
0
- dm
  13 августа 2017, 20:14
  Виктор, понял. Сейчас пытаюсь сопоставить все факты, касающиеся жопы.
  0
  - Виктор
    13 августа 2017, 20:21
    dm, не следует сопоставлять-думать, надо знать.
    0
Андрей Петров
13 августа 2017, 20:26
dm, Теряете на процентах по ипотеки, плюс ремонт, (хотя вдруг она с отделкой ?). выигрываете на потенциальном росте цены -стройка и готовая с собственностью это +, а потенциал роста не понятен, так как не известны характеристики и месторасположение. Как же можно советовать? А что касается курса доллара — то тут сплошная угадайка.
0
- dm
  13 августа 2017, 20:42
  Андрей Петров, квартира без отделки. Квартиры от застройщика сейчас стоят на 10% дороже с учетом всех акций и предложений. Я покупаю у первичного покупателя с дисконтом.
  0
  - Андрей Петров
    13 августа 2017, 21:00
    dm, будем считать, что потенциал роста цены есть. Самый конечно главный вопрос это застройщик, чтобы не подкачал со сдачей. И, если квартира для проживания, то я бы взял, а то так и будете на аренду работать. Может только сумму на первоначальный взнос не всю отдавать, оставить запас какой-то. Ну мало ли… банк проценты ждать не любит.
    0
drow
13 августа 2017, 21:19
Надо квартиру брать, и переезжать туда, попутно продав старую. За мечту можно и рискнуть.

p.s. Когда есть деньги, всегда хочется что-то на них купить и тебя терзают страхи девальвации и гиперинфляции. А когда есть лишняя квартира, начинают мучить страхи падения цены, высоких налогов и коммуналки. Люди всегда думают от позы. :)
0
- dm
  13 августа 2017, 23:21
  drow, да, вот об этом варианте не подумал — что можно параллельно продавать квартиру, в которой сейчас живу. Единственное, рынок просел и продать получиться только с дисконтом.
  +1
  - Артур Бекерманн
    14 августа 2017, 02:08
    dm, по существу
    1. Мир на пороге кризиса.
    2. недвижимость это неликвид и в тяжелые времена теряет в цене, в 2008 цены упали на 80% в некоторых штатах США.
    3. умственно отсталое руководство САМОЙ ДУХОВНОЙ страны будет пополнять доходную часть бюджета за счет повышения налогов. в том числе и налога на недвижимость и за основу например возьмут рыночную цену и будут пересматривать ее раз 5 или 10 лет.
    Выводы делать вам. ответ очевиден.
    
    +3
MadQuant
14 августа 2017, 09:59
20к — сумма ни о чем, это 12млн. покрутить 10 дней в банке. Поэтому на них забейте, и принимайте решение качественно: нужна вам квартира или нет. Для собственного проживания — ок, для спекуляций — плохое сейчас решение, цены падают уже не первый год.
+2
Albert Rudolfovich
14 августа 2017, 11:45
если бы у меня были такие деньги,
то я бы купил валюты и СЪблся бы от «сюда».
+1
- dm
  14 августа 2017, 12:35
  Ramon Albert Rudolfovich, подавал на «гринку» два раза, третий раз в этом году буду еще раз подавать. А там видно будет.
  +1
- dm
  14 августа 2017, 12:39
  Ramon Albert Rudolfovich, напишите куда бы съехали. Мне интересно.
  +1
  - Albert Rudolfovich
    14 августа 2017, 15:30
    dm, в америку. чикаго.
    
    0
  - Albert Rudolfovich
    14 августа 2017, 15:31
    dm, естествино там стоить дело. не просто тупо бабло прожэгать.
    0
Андрей
14 августа 2017, 12:14
тут не флудильня чтобы разводить дебаты в стиле а какие труселя купить чтоб баба дала, или а что делать если квартира понравилась
0
Душная писечка
14 августа 2017, 12:23
в хорошем доме (место, качество, соседи бла бла) не так-то просто квартирку купить.
если дети есть уже — скорее всего вы уже никуда не рыпнитесь из России и город проживания менять вряд ли будете.
Думаю бакс замрёт в коридоре 62-55 и валютные вклады будут не особенно интересны
-1
cuba
14 августа 2017, 13:55
Плюсы покупки квартиры:
У вас будет та квартира, которую вы сейчас хотите.

Минусы: Дом только будут сдавать в этом году. Все ваши соседи начнут там делать ремонт, а у вас скоро родится ребёнок. Не думаю, что вам с женой будет приятно, когда ребёнок только заснёт, а тут сосед начнёт долбить перфоратором...
Ещё финансовые обременения. Выплаты по ипотеке, на сам ремонт, не известность с будущими доходами, повышение месячных затрат на ребёнка… Если вы сейчас проживаете в достаточно комфортных условиях, я бы вопрос выбора новой квартиры рекомендовал бы отложить на 2-3 года, когда ребёнку идти в детский сад. А имеющуюся сумму расместил в консервативные источники дохода, с возможностью быстрого изъятия в случае необходимости.
0
- dm
  14 августа 2017, 14:08
  cuba, я вот к этому варианту больше всех склоняюсь… Самое разумное что можно в этой дилемме сделать…
  0
Сергей Ю.
14 августа 2017, 13:56
Никто не предложил вариант: взять ипотеку не 5млн. + 7 свои; а 2 свои, а ипотека 10… остальную пятерку засунуть в валюту...
если платежи по ипотеке соизмеримы с арендой в этом районе и в такой-же хате, то надо так и делать..
----------
П.с.: Мое мнение что власть в дальнейшем не сможет дальше затягивать гайки и повышать налоги на недвигу и бизнес (есть таки некий предел)… А тупо включит печатный станок… Отсюда рост инфляции, рублевый рост цен на недвигу, рост бакса, рост аренды… а кредит будет обесцениваться, если он рублевый… аля 90-ее годы…
0
- dm
  14 августа 2017, 14:08
  Сергей, да, об этом не думал. Спасибо.
  0
Григорий
14 августа 2017, 14:03
В чем вопрос сомнений?
0
vip77
18 августа 2017, 17:47
dm, а что за ЖК то?
0
- dm
  18 августа 2017, 18:05
  vip77, ЖК Поколение, САО.
  0