Покупка недвижимости. На что смотреть в проектной декларации?

Продолжим тему рынка недвижимости.  Подбор объекта для приобретения – анализ проектной декларации

При выборе объекта недвижимости (как в инвестиционных целях, так и для личного пользования) важно проанализировать проектную декларацию.
Это основной документ, являющийся краткой «выжимкой» сведений о строящемся доме, при этом в 99% случаев он размещается ранее старта продаж объекта (соответственно, прочтение ранее выхода объекта в продажу может как подогреть интерес, так и максимально его охладить).

Для поиска проектных деклараций (и не только) есть специальный сайт – наш.дом.рф. Чтобы найти интересующий проект потребуется либо ИНН застройщика, либо название проекта. Проектная декларация находится в разделе «Документы» (обычно наряду с разрешением на строительство, заключением о соответствии застройщика 214-ФЗ, градостроительным планом ЗУ и т.п.).

Что важно смотреть:

— глава 9 – о видах создаваемых объектов капитального строительства; краткая информация, сколько объектов строят, с какими характеристиками, где и из чего; не всегда информацию (особенно о материалах наружных стен и перекрытий) можно найти у застройщика;

— глава 12 – о правах застройщика на земельный участок, основной риск для дольщика в том, что срок действия договора аренды ЗУ у застройщика закончится до окончания строительства; такое бывает очень редко (большие риски для финансирующих стройки банков), но проверить стоит;

— глава 13 – планируемое благоустройство территории, позволяет оценить преимущества/недостатки объекта; сайты жилых комплексов обычно у всех застройщиков красивые, зато в проектной декларации реальные планы на момент ее составления (элементы благоустройства в процессе строительства, конечно, могут поменяться, но это уже стоит оценивать по реализованным группой компаний проектам / тенденциям в соседних объектах аналогичной классности);

— глава 15 – количество и состав строящихся помещений; позволяет до выхода объекта в продажу оценить количество квартир на этаже и их площади, аналогично по паркингам; для инвестиционных целей обычно приобретаются квартиры небольшой площади, планировка которых не играет ключевой роли, поэтому важнее понять общее окружение;

— глава 17 – строительная готовность и сдача объекта; опять же, на сайте может быть написано всякое, важнее всего – какие сроки указаны в официальном документе;

— глава 19 – обеспечение исполнения обязательств застройщика; здесь указывается, по какой схеме реализуется проект (старая схема или эскроу), каков бюджет проекта, в каком банке взят кредит на строительство и на какую сумму, сколько договоров уже заключено и на какую сумму; реализация посредством эскроу и получение проектного финансирования одного из ведущих банков (заключение договора + открытие лимита) – факторы, достаточно существенно снижающие риски дольщиков.

Если после изучения проектной декларации желание обладать частичкой строящегося объекта осталось, то возможны 2 варианта:
1) Если объект еще не вышел в продажу — дальнейший поиск инсайдов на форумах/телеграм-каналах, определение справедливой по мнению инвестора цены, ожидание старта продаж и изучение всех оставшихся на наш.дом.рф документов (одобрение проектного финансирования обычно свидетельствует о том, что в банке эти документы тоже смотрели)
2) Если объект уже вышел в продажу (с учетом нынешних эскроу-реалий сценарий в основном не инвестиционный) – анализ темпов строительства (в частности по ежемесячным фото стройки на наш.дом.рф) и темпов продаж (проектные декларации обычно обновляются раз в месяц), цен на остатки квартир в продаже, поиск подрядчиков с более выгодными условиями, анализ свежих версий документов в общем доступе (т.к. с момента одобрения кредита банком уже прошло время)

В любом из этих случаев – нужен параллельный мониторинг общей ситуации на рынке.

Больше информации, обзоров и интересной аналитики на нашем Telegram-канале @investorylife.