06 ноября 2023, 18:34
Доходность недвижимости.
Сейчас из 3 квартир выбираю в регионе, с интересом рассматриваю ДДУ продавцов с ценами покупки.
1 вариант. Покупка в 2014 году 2,1 млн руб. Цена на авито 3,1 млн руб
Покупали за наличку.
Доходность 4,8% годовых.
2 вариант. Покупалась в январе 2022 года 3,7 млн руб.
Льготная ипотека под 5% годовых. Текущая цена 5,1 млн руб, но договорились на словах за 5 млн. руб.
Ремонт сделан отличный, поэтому и интересен вариант.
Себестоимость с учетом льготной ипотеки — 4,070 млн руб
Чистая доходность — 11,5% годовых, без учета ремонта.
3 вариант —
Покупалась в 2018 году за 2,5 млн. Сейчас цена 3,7 млн руб.
Тоже наличные.
Доходность — 8% годовых.
Выводы — вклад в банке вполне обгоняет весь «сказочный» рост. Поэтому лесенкой и подбираю варианты, что не чувствую, что покупаю в убыток, вклад в банке отбил рост цен.
Кстати, все в курсе, что льготную ипотеку оплачивают за счет бюджете, т.е за счет налогов населения?
Всем народом, скидываемся на квартиры для льготников, а так же на карман банков и застройщиков.
Хороший у нас народ все таки))
1 вариант. Покупка в 2014 году 2,1 млн руб. Цена на авито 3,1 млн руб
Покупали за наличку.
Доходность 4,8% годовых.
2 вариант. Покупалась в январе 2022 года 3,7 млн руб.
Льготная ипотека под 5% годовых. Текущая цена 5,1 млн руб, но договорились на словах за 5 млн. руб.
Ремонт сделан отличный, поэтому и интересен вариант.
Себестоимость с учетом льготной ипотеки — 4,070 млн руб
Чистая доходность — 11,5% годовых, без учета ремонта.
3 вариант —
Покупалась в 2018 году за 2,5 млн. Сейчас цена 3,7 млн руб.
Тоже наличные.
Доходность — 8% годовых.
Выводы — вклад в банке вполне обгоняет весь «сказочный» рост. Поэтому лесенкой и подбираю варианты, что не чувствую, что покупаю в убыток, вклад в банке отбил рост цен.
Кстати, все в курсе, что льготную ипотеку оплачивают за счет бюджете, т.е за счет налогов населения?
Всем народом, скидываемся на квартиры для льготников, а так же на карман банков и застройщиков.
Хороший у нас народ все таки))
Heinrich von Baur,
Максим Лебедев, не зазывайте людей в эту помойку!!! Здесь было уже пару троечку таких товарищей — обосрались и по уши в ( ну сами понимаете), а может и поглубже… Максим, не уподобляйтесь этим клоун...
20:41
any_to_real, а, вот и ты — усомнился в правосудии дойче*? — Он же помрет от тоски за 13 лет — если невиновный — в их тюрме — в сравнении с нашей!
— Статья — явно была за душегубство*?!
Инфляция 0.35 % ставка 26 % — кто то решил шортануть не по детски, сейчас ему пакет собирают — Разведслужба братства СМАРТЛАБА Зеленные Аллигаторы
Итоговый вывод по Яндексу. Покупать, продавать или держать? Итоговый вывод по Яндексу
Недавно оценили результаты Яндекса за последние 5 лет и посмотрели, что демонстрирует компания сегодня. Пост тут...
Атон начнет брать комиссию за ведение счета с активами до ₽100 тыс В 2025 году брокер «Атон» станет взимать комиссию ₽500 в месяц за ведение брокерского счета, если на этом счете бумаг и свободных сре...
📈Индекс Мосбиржи прибавляет более 2% после выхода данных о замедлении недельной инфляции до 0,35% Индекс Мосбиржи растет на 2,3% после выхода данных о замедлении недельной инфляции до 0,35%.
...
KSWMos, Внимательно посмотрите состав собственников: для них вообще не имеет значения капитализация компании! От того, сколько стоит акция им не тепло и не холодно — вообще не имеет значения! На пр...
1 опцион = 10000$
А что там с офз? Что за Эйфория прям?
будто ставку в пятницу прям как возьмут, как снизят, да так, что все дальние фиксы по 1.5-2% в рост рванули и индекс туда же.
Что за фальстарт? ) Авт...
Наверняка продавали в 2016-17 в минус, но повезло, что никто не купил
Если верно помню, после 2015 не шибко жирно там было
Дальше стало не жирно, вплоть до ставки равной ключевой.
Мне чисто фото документов скинули, исходя из них оцениваю доходность.
Я этого не знаю, вы вероятно тоже. Думаю собственники тоже не скажут. Так как мне его учитывать и главное зачем?
я знаю и даже когда-то писал пост на эту тему. недвига у меня обыгрывает MCFTR.
если вы не знаете и не хотите учитывать, то не пишите на эту тему, иначе выглядите, как минимум, странно.
другое дело, что сдача — процесс нестандартизованный и весь доход за год-2-3 может быть «убит» какими-нибудь арендаторами
Не хочу кому то прибыль обеспечивать, я не меценат))
Если сейчас зайти в облигации на 8 лет, то с учётом капитализации примерно то же самое и выйдет. Только без риска стать обманутым дольщиком.
Как всегда про среднюю по больнице написано
Нужно смотреть даже не город, а каждый ЖК/район по отдельности.
Это все равно, что написать, что RTS за 20 лет не вырос и банковский вклад в американском банке под 2% его обогнал по доходности.
Вот только есть отдельные акции Сбера и, например ВТБ, которые в $ имеют абсолютно разную динамику + дивиденды.
А некоторые вклады в американские банки принесли -100% доходности за 20 лет на момент февраля 22 года.
Все же склоняюсь к 3 варианту.
Бабло семейное, приходится заходить лесенкой с шагом 1 год.
С другой стороны, а вдруг выстрелит, а я не зайду? Меня же живым сожрут))
Квартира сейчас около 10млн. Рост вдвое за 3 года (33% годовых) + долгосрочная аренда 30к в месяц. Если сейчас выходить то ровно 40% годовых без учёта платежей по ипотеке, а они смешные с такой ставкой.
Так как рост стоимости уже отыгрался и таким активным уже не будет то далее доходность будет около 6% годовых от аренды минус переплата по кредиту. В моменте хуже чем депозит но намного надёжнее, т. к. Цена мкв отыгрывает инфляцию хоть и со временным лагом, так что бетон это некий защитный механизм от инфляции, а в банке они просто обесцениваются на 10% принося вам с вклада 8 ))) смешно даже рассуждать. Необходимо хоть немного понимать экономику страны и принципы формирования ключевой ставки, она не просто так там нарисована
30 трублей за месяц аренды при стоимости 10 млн. рублей, это до 3,6% годовых. Итого до 29,6% номинальной среднегодовой доходности, от роста и аренды. Доходность может быть рассчитана на основе заявленных завышенных цен в объявлениях, а не на основе цен сделок по объектам, которые по факту могут реализовываться со скидками.
Сравнивать допустим с акциями, за эти 2 года (уникальная возможность) разница в доходностях в разы больше, я успел хорошо поднять в% но сумма с которой стартовал не велика, стартовал с 950к вышел с 3600к, немного ежемесячно докладывал. Входил на всю котлету в 6 сессий, купил, отыграл основной рост на новостях / ажиотаже продал и ждал новой идеи для входа. Посидел за это время и постоянно в новостях, отслеживании, анализе, реальная работа, никакой жизни, но оно того стоило, пока вышел до лучших времён, такой доходности там больше не вижу, а риски велики.