Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Двинцев
Ключевые арендаторы в БЦ Двинцев по информации УК Парус
ЗПИФ Парус-Двинцев — крупнейший торгуемый на бирже фонд УК Парус, а так же первый торгуемый на бирже ЗПИФ от УК Парус, в состав которого включен бизнес-центр класса «А» в Москве площадью 56,882 кв. метра и стоимостью 9,5 млрд рублей.
Перечень ключевых арендаторов объекта представлен на картинке выше.
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Двинцев. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Структура капитала ЗПИФ Парус-Двинцев
Фонд обладает самым внушительным размером кредитного плеча среди других ЗПИФ от Парус в объеме 5,16 млрд рублей, что составляет 54% капитала фонда (самый высокий показатель среди всех фондов Парус) на самых неблагоприятных условиях - ключевая ставка +2% до 3 квартала 2027, что на мой взгляд несет в себе очень высокие риски недостижения прогнозных ориентиров доходности:
Прогноз УК по дивидендной доходности ЗПИФ Парус-Двинцев при цене 910 рублей за пай
УК с самого начала запуска фонда предпринимает беспрецедентные маркетинговые усилия по рекламе фонда. Однако, инвесторы предпочитают выжидать. Об этом красноречиво говорят данные Московской биржи: за последние 3 месяца (дата старта торгов — 15 августа) среднедневной оборот по паям составлял 4,23 млн рублей, из которых в первый день торгов объем составил более 160 млн рублей, при этом чаще всего объем торгов ниже 1 млн рублей в день, из которых основной объем приходится на вторичный рынок.
Дивидендные выплаты ЗПИФ Парус-Двинцев
На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Двинцев имеет самый низкий дивидендный доход в районе 9,7% годовых до НДФЛ в линейке фондов от Парус. После плановой индексации в январе 2024 выплата должна повыситься с 7,32 до 7,39 рублей на пай до НДФЛ или на 1% (9,7%=>9,8% по цене 910 рублей за пай). После запланированной индексации я не ожидаю, что привлекательность фонда может значительно измениться для покупателей.
Вероятнее всего УК будет вынуждена направлять на погашение процентов по кредиту практически весь прирост от индексации арендных платежей и дополнительный арендный поток при заполнении ранее незанятых вакансий.
Математически сейчас должно быть выгоднее полностью направлять арендный поток на досрочное закрытие кредита, а не на выплату дивидендов, что будет выглядеть крайне негативно в глазах инвесторов.
Согласно финансовой модели фонда замещение кредита запланировано в течение 4 лет, представляю прогноз УК по динамике остатка кредита на начало каждого года:
- 2023: 6,3 млрд руб.
- 2024: 4,24 млрд руб. (текущий остаток 5,16 млрд, в исполнение прогноза не верю)
- 2025: 3,04 млрд руб.
- 2026: 3,04 млрд руб. (это не опечатка)
- 2027: 2,65 млрд руб.
Еще менее реалистично выглядит прогноз процентных расходов по кредиту на условиях кредита КС+2%:
- 2023: 591,7 млн руб.
- 2024: 313,8 млн руб. (!!)
- 2025: 288,6 млн руб.
- 2026: 288,6 млн руб.
- 2027: 85 млн руб.
На 2024 год проектом федерального бюджета предусмотрены рекордные траты в объеме 36,6 трлн рублей (против 29 трлн рублей в 2023 году), что создаст среднесрочное инфляционное давление и ограничит возможности ЦБ РФ по снижению ключевой ставки, а до выборов президента существует риск дальнейшего ужесточения ставки.
В настоящий момент я не являюсь инвестором в фонд Парус-Двинцев, а так же не планирую совершать сделки по приобретению паев на горизонте до конца первой половины 2024 года. В том числе, для принятия инвестиционного решения не хватает обновленной финансовой модели фонда.
Если УК найдет способ ускорить размещение паев и оперативнее заместить дорогой кредит, мой взгляд на фонд может измениться.
Мой пост не является призывом к совершению сделок по продаже или покупке паев данного фонда, все решения вы должны принимать самостоятельно.
Что думаете по «депозитным» фондам типа Сбера в текущее время? Хотя последний квартал не смотрел их структуру, но ожидаю, что они все еще в кэше в основном. Что может и не плохо в текущее время, если таки в 2024 разместятся в недвижку.
Я про САБ7 если что.
Но надо понимать источники покупок — это ПНК и другой свой собственный ЗПИФ. Не вижу новых рыночных сделок по покупке. Это нужно учитывать.
1. На 03.11.2023 выпущено паев ~849 тыс.
2. На 03.11.2023 планируют еще выпустить ~51 тыс. паев.
Выглядит как задумка сформировать фонд недвижимости стоимостью около 100 млрд. рублей.
В теории уже скоро фонд перестанет собирать деньги (опять же в теории, они могут изменить правила, приняв решения о расширении программы дополнительной эмиссии, чего, я надеюсь, не случится).
Сколько из этих паев на бирже — я хз. Я только предполагаю, что УК продает через персональных манагеров не совсем прошаренным премиальным клиентам эти паи по 100% СЧА (или может даже в мобильном приложении, клиентом Сбера я не являюсь, не могу посмотреть), а потом уже клиенты могут подать распоряжение о переводе паев на торговые счета у брокера.
В отчете за сентябрь пишут, что «размещенных/выданных» паев 807тыс., в августе — 778тыс., в июле — 750тыс. Т.е примерно 30тыс/мес. Вообщем 2-3 мес и распродадут базовые.