Покупать или арендовать? Модель ставка / доход
Рассмотрим известную дилемму под немного другим углом.
Допустим, у человека уже имеется полная сумма на покупку квартиры.
Но тогда встает вопрос: покупать или продолжать арендовать? (Естественно, в данном контексте рассматривается покупка квартиры без ипотеки).
Решение, скорее всего, будет зависеть от предполагаемого роста цен на квартиры. А рост цен на квартиры — от процентных ставок.
Понятно, что чем ниже ставки, тем выше темпы роста цен на квартиры из-за желающих взять ипотеку. Одновременно, чем ниже ставки, тем меньший доход можно получить на капитал. То есть потенциальный арендатор теряет дважды при низких ставках.
При высоких ставках – он, наоборот, дважды выигрывает сравнительно с выбравшими покупку. Во-первых, темпы роста цен на недвижимость будут ниже (или вообще цены начнут снижаться), а с другой стороны, можно получить процентный доход, например, открыв депозит в банке.
Давайте, покажем на примере, максимально приближенном к российским реалиям. Предположим, что ставка аренды всегда равна 5%. А доход на капитал равен процентной ставке ЦБ. Аренду рассмотрим как расход. То есть арендатор несет расход по аренде, но зато получает доход на размещенный капитал. Покупатель квартиры не несет расходы по аренде, но лишается дохода на капитал.
Тогда при ставке 5%, арендатор заработает за год 0 (5% заработает на депозитах, но ровно столько же потратит на аренду). При ставке 10%, арендатор заработает 5% (10% на депозитах за вычетом 5% на аренду) и т.д. См. синюю линию на рисунке.
Покупатель квартиры при ставке 5% заработает 10% (10% на росте цены квартиры), при ставке 10% — 5%, а при ставке 15% — ничего (квартиры не будут расти в цене) – см. зеленую линию на рисунке.
Красная линия - сравнительная выгода покупки против аренды .
При ставке 10% аренда и покупка равнозначны (принесут 5% годовых), при более низких ставках покупка окажется более выгодной, при более высоких – аренда будет впереди.
Естественно, красная линия – лишь ориентир. А как дела обстояли на самом деле?
Если отобразить это на графике, то получится как-то так:
Три года из рассматриваемых покупка была выгоднее (2012, 2018, 2020). Все это соответствовало низким ставкам ЦБ. В 2014, 2016 и 2022 было выгоднее снимать (ставки были высокими).
Все это накладывается на нашу красную теоретическую линию. Хотя, скорее всего, зависимость не линейная, а изогнутая (желтый пунктир на рисунке).
Какие выводы из всего этого можно сделать?
Для специалистов давно не секрет, что снижение ставок провоцирует рост цен на недвижимость. Поскольку к тому же при снижении ставок падает процентный доход инвестора, то все это резко меняет баланс в пользу покупок недвижимости и делает положение арендаторов невыгодным. Пограничное состояние ставки, применительно к России находится где-то в районе 10%. При ставках ниже – выгоднее покупать, выше – арендовать.
///////
Наш тг-канал EPICRIS (Economy, Property, Investment & Crisis of Civilization)
Там больше интересного!
Квартира — это жилое помещение. Физическое лицо МОЖЕТ снимать квартиру, равно как и любое жилое помещение, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по Договору НАЙМА, где сторонами являются Наймодатель и Наниматель! НИКАКИХ АРЕНД в этих отношениях не бывает и быть не может!
Изучите базу, лень читать Гражданский и Жилищный кодексы, читайте хотя бы судебную практику!
Что касается «боритесь»?! у меня студенты имеют по 20 и более лет юридической практики и то косячат иногда, так что с фронтом борьбы у меня всё хорошо.
А уж про «лучшесть»?! А в чем плохость поправок здесь?!
Самое интересное, что минусы ставят, так это до нормального суда или реальной ситуации типа как в Белгородской области, где жители уже на своем горбу хлебнули, что в заявлении надо про найм писать, а не как разные идиоты про аренду подсказывали, иначе никаких денег не увидишь.
А в части найма изменений не было, как минимум за последние СТО ЛЕТ! И никакими 20 раз на дню здесь не пахнет, так что не фантазируйте!
Регулярно наблюдаю таких умников, как вы, спрашивающих про хорошего и дешевого адвоката потому, что подписали какую то фигню, наподобие вашей аренды!
кого и как мне учить я разберусь без ваших соплей!
>мои студенты — это руководящий состав нашей страны!
Когда хотел похвастаться, но вышло наоборот.
Смартлаб для профессионалов или для колхозников?!
Не укол, а инъекция, не батарейка, а элемент питания, не мать одиночка, а одинокая мать, не нормативно-правовой акт, а нормативный правовой акт, не разрыв договора, а расторжение, не мировой суд, а мировой судья! норм?!))))
продолжить?
или решил меня жизни поучить?!
Т.е в данном вопросе превалируют термины и понятия на уровне комфортно-не комфортно, хочу-не хочу, а не выгодно-не выгодно. Тем более, что экономия эта, в принципе не просчитываема по честному, из за нескольких неизвестных, а та выгода, которую в теории можно увидеть, она составляет 1-2% годовых, что просто смешно, и всерьез может рассматриваться только гиками от математики и арифметически подсчетов.
И это мы еще умолчим о 99.99% носиления, для которых вообще сам алгоритм такого подхода к данному вопросу — он неведом в принципе…
И не забывайте, те кто купил эту однушку за 9 млн в том году, не факт, что продадут ее за 10 в этом, и все цифры статистики, что стоимость жилья в 2023 году выросла на 12% можно не принимать во внимание.
Так и военным, которые в служебном жилье живут.