smart-lab.ru/blog/652978.php — начало тут

Подсказали что пост таки набрал 100 плюсов и даже больше :) Не понимаю разницы между плюсами и лайками, но приятно видеть аналитику в суточном ТОПе. Спасибо!

Я работаю агентом по недвижимости примерно 2 года, а инвестирую в недвижимость уже лет 10 или даже больше. Объем конечно невелик, но чем богаты. Далее на объективность не претендую, все высказанное мной без опоры на цифры, как в предыдущем посте, мое личное субъективное мнение, которым я руководствуюсь в выборе инвестиционных объектов (ставлю на это свои деньги и благосостояние семьи). 

Итак, давайте обозначим ключевые показатели с сайта ЦБ, а именно: инфляция 3,7% (цель 4%), ключевая ставка с 27.07.20 4,25%

На это мы будем опираться в прогнозном мнении. Я исхожу из понимания, что рынок недвижимости это обычный рынок где работают механизмы спрос-предложение. Это первое. И второй тезис в том, что доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду конкурирует с банковскими депозитами. И все это работает в условиях низкой инфляции (полагаю до 7-8%). С этим вроде бы просто. 

( Читать дальше )

Решил в одну кучу собирать немного аналитики по ипотеке, чтобы упорядочить мысли в голове

Давно ничего не писал, сейчас торгую мало, в основном инвестирую в недвижимость в Питере и работаю агентом по недвижимости соответственно

Итак: откроем для начала статистику с сайта ЦБ 

Возьмем август 2020 года — всего выдано 392,3 млрд руб, средний срок 220 мес, средняя ставка 7,16% (запомним эти данные, через 1 год вернемся к ним)
Далее, региональный разрез, выделим лидеров: Москва — 56,6 млрд руб, Питер — 24,8 млрд руб (неожиданно небольшое отставание, Москва явно остывает, в то время как Питер бьет рекорды, но вернемся к этому позже), Краснодарский край — 10 млрд руб (по ощущениям ожидал большего, Сочи очень вырос в цене), Ростовская область — 8,3 млрд руб (здесь сюрпризов нет), Татарстан — 12,2 млрд руб (очень слабый результат), Башкортостан — 11,3 млрд руб, Тюмень — 17,6 млрд руб (тут сюрприза нет), Свердловская область — 12,7 млрд руб (результат удивил, высокий), Новосибирская область — 8,9 млрд руб, Красноярский край — 8,5 млрд руб.

( Читать дальше )

Здесь анализ от 7.01.2015 года, почти сразу после девальвации:   smart-lab.ru/blog/228622.php

Продублирую, чтобы читалось в одном посте:

«Общие тезисы:

Недвижимость — это обычный продукт потребления 
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение

Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется

Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.

Теперь подробнее. Покупатели бывают:

1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки. 

( Читать дальше )

Пишу больше для себя дабы упорядочить бардак в голове.

Общие тезисы:

Недвижимость — это обычный продукт потребления 
Рынок недвижимости подчиняется обычным рыночным законам спрос/предложение

Если спрос растет, а предложение не меняется — цена растет
Если спрос падает, а предложение не меняется — цена падает
Если предложение растет, а спрос не меняется — цена падает
Если предложение падает, а спрос не меняется — цена растет
Если спрос растет, а предложение падает — цена растет
Если спрос падает, а предложение растет — цена падает
Если спрос растет и предложение растет — цена не меняется
Если спрос падает и предложение падает — цена не меняется

Кто формирует спрос? Покупатели.
Кто формирует предложение? Продавцы.

Теперь подробнее. Покупатели бывают:

1. Покупка для себя. Такие покупатели зависят от условий ипотеки.

( Читать дальше )

Итак, по мотивам. Сугубо мое мнение о том, как будут развиваться события в Питере.

До 31.01.2015 или около того будет все также как и сейчас — ничего не поменяется.

В период с 1.02.2015 по 1.05.2015 начнем видеть некоторые изменения:
— недвижимость подешевеет в рублях, причины — отсутствие спроса, его не будет вообще, рынок будет стоять, ипотека упадет в 2-3 раза
— продукты подорожают, не сильно, но явно, все это почувствуют
— банки начнут гонку по повышению ставок на депозитах, думаю увидим до 19% годовых в том или ином виде
— автомобили, как новые так и б/у вверх, на 30-50 % 
— весь импорт вверх
— жить станет хуже, но пока нормально

Если цены на нефть не развернутся, то в период с 1.05.2015 по 1.01.2016 увидим:

— волна банкротств тур фирм (очередная)
— массовый отзыв лицензий банков (скорее всего от второй сотни и ниже)
— коллапс в системе страхования, рост цен на КАСКО безумный

( Читать дальше )