Вася Пражкин, AMD растет неслабо? Т.е. падение на 24% за последние 6 месяцев это рост? Мы точно про AMD говорите? www.tradingview.com/symbols/NASDAQ-AMD/

3% падения индекса новостроек за 2 недели — хорошо идем. Такими темпами к декабрю можно получить целевое падение на 20%. Для рынка сильно лучше, чем на несколько лет в болоте завязнуть.

Нагибатор Рынка, хотите жить в своей реальности — ради бога. Любой человек в состоянии вбить любой интересующий его ЖК и узнать, на сколько ниже в нем реально проходят сделки — на 10%, на 15%, на 20% или на 0%. Никакого дисконта в Домклике нет. Цена сделки — это цена сделки. Если только там не было сделки с занижением, то это РЫНОЧНАЯ цена. И рыночные сделки проходят сильно ниже выставляемых цен на сайтах объявлений.

alexei459, ну, попробуйте забудьте, если вы взяли несколько семейных ипотек, а вам пришел перерасчет, и теперь по всем, кроме одной, вы платите 20% в месяц. Или если вас сократили и у вас нет денег на погашение. Или если жена вас бросила и требует «свою половину». Или если вы заболели онкологией и вам срочно нужны деньги. Всегда есть люди на рынке, которые вынуждены продавать. И так как «забыть на кучу лет» могут не только продавцы, но и покупатели, именно эти сделки и формируют новую рыночную цену.

Inspektor, ну вот про «пойдут снимать» — это вопрос равновесия, потому что все, ко не продадут — «пойдут сдавать». Рынок аренды он прям очень локальный, но я вижу, что в Казани приличная трешка сдается за 37 тысяч рублей. И это при том, что в апреле человек за нее хотел 45. Сейчас все гудят про то, что аренда чуть ли не на 30% выросла, но ребята, еще почти никто из горе инвесторов не признал свое поражение и они не начали массово выходить на арендный рынок. Поэтому большой вопрос, дефицит чего будет. kazan.cian.ru/rent/flat/300599616/

Inspektor, ну на инвестиции тоже не тянет. Прикиньте на пальцах. Вы заплатили 7.6 миллиона. Еще 1.6 в ремонте. Итого 9.2 миллиона. Еще у вас будет переплата по процентам. Для ровного счета можно округлить до 10 миллионов. За сколько такую трешку можно сдать в Казани? Тысяч 50? Если так, то это даст вам 6% доходность — сильно ниже любого инструмента, который есть сейчас на рынке. Я понимаю, что вы расчитываете на переоценку тела, но если нет, вы реально хотите заморозить 10 лямов с такой доходностью?

Сиделец, переложите это на фонду. Представьте себе, что вы купили Яндекс с 50% плечом. И вот вы его быстро загасите. Но если в конце Яндекс будет стоить на 20% дешевле, то в чем финансовый смысл операции? Человек купил на пике и у него конский процент. Попытки продажи провалились — если за три месяца не было звонков и просмотров, значит цена вне рынка. Загасить ипотеку можно. Но следующего цикла роста цен еще долго ждать — пока даже падение серьезного нет, а оно обычно занимает два года минимум. Номинально человек из потерь когда-то выйдет с нашей инфляции. Но в реальности с таким плечом и его ценой это будет минус 30% доходности. Так не проще ли сейчас выпрыгнуть, фиксануть убыток, и полностью его его покрыть за год с небольшим в муниципальных облигациях, например? Сдавать в аренду — это еще добавлять ко всему амортизацию. Аренда приносит реальную доходность около нуля, и то, если повезет. А номинальную 4-6%.

Уф, купили на самом пике. Оно, конечно, хрен знает, как получится, но лучше продать сейчас с убытком в 10-15%, чем получить объект через год, который подешевеет на 20%, и по которому вам 18% годовых платить еще много лет. Но считайте сами. 

Вот смотрите, для всех идиотов, которые не верят, что реальные цены продаж в ЖК на 10-15% ниже того, что дает сам застройщик, после того, как кто-то их покупателей вынужден продавать квартиру (развод, смерть кормильца и так далее) из-за того, что на вторичке сейчас конская ипотека.

1. Шаг 1, берем и выбираем ЖК
2. Шаг 2, берем и сравниваем цены на разных сайтах от застройщиков, а так же мониторим цены сделок. 

Вот, например Питер. Вообще ничего про него не знаю, взял первый ЖК наугад, Морская Набережная.

Вот двушки от застройщика, от 14 миллионов — spb.domclick.ru/complexes/morskaia-naberezhnaia__112290

А вот бедолага пытается выйти за 9.4 миллиона

spb.cian.ru/sale/flat/301392075/

В апреле хотели выйти за 12 миллионов. 

А вот трешка за 16.4 миллиона, и это до торга
spb.cian.ru/sale/flat/303342346/

А у застроя сколько?

Кот.Финанс, конечно. Это не вопрос торга. У вас один объект. Когда была льготка, то застройщик продавал ее как первичку под льготный процент. А вот частник когда продавал, то можно было только взять кредит на вторичку, который был 17%, потом 20%, теперь 22%. Так как объект фактически идентичный, один и тот же ЖК, просто корпуса вводятся в разные сроки, то продающие на вторичке вынуждены давать дисконт. И из-за колоссальной разницы ставок (льготка против стандартной) и появился этот дисконт в 10-15%. Все риэлторы и участники рынка про это знают.

Нагибатор Рынка, причем здесь «личные оценки»? Сбер дает фактическую цену сделку по договору, которая в среднем на 10-15% ниже выставляемых на Авито и Циане. Что Смирнов, что его жена Высоцкая много раз это показывали на примерах конкретных ЖК. Не верите? Сделайте ровно то же самое.

AlexW3, дорого выставляют или дорого продают? Две больших разницы. Реальные цены продаж на 10-15% ниже запросов. Если в комплексе еще осталось первичка, но уже кто-то вынужден продавать, то разница в цене между первичкой и вторичкой в одном и том же ЖК очень существенна. 

Сейчас набегут свидетели секты медианы. «Не смотрите на среднюю, смотрите на медиану, а ведь 50% еще меньше получают».