🥊 ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

Центральный банк России заметил увеличение числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку вместо ипотеки. По мнению регулятора, это может быть рискованной практикой. В ЦБ считают, что рассрочка несет риски как для покупателей, так и для продавцов. 

Фактически, у таких покупателей есть долг, который не отражается в кредитной истории. Это может привести к неправильной оценке их финансовой ситуации и даже к дефолту при получении кредитов.

Также отмечаются непрозрачные условия продажи, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

Некоторые считают, что формируется «пузырь рассрочек», так как их доля в продажах значительно выросла. Например, доля рассрочки сейчас может достигать 60% от всех сделок. В прошлом, девять из десяти покупателей приобретали жилье с помощью ипотеки, но теперь такие сделки составляют лишь 37% на рынке. Рассрочка стала основным инструментом продаж, занимая 44,3% от всех сделок.

Согласно исследованию Банки.ру, для покупки квартиры в новостройке в Москве площадью 38 кв. м с ежемесячным платежом не более 30% от собственного дохода, нужно зарабатывать 660 000 рублей ежемесячно.

И это в условиях, когда только за последние несколько лет (с 2020 по 2023-й) в России ввели к эксплуатацию 180 млн кв. м многоэтажек. Для сравнения, это треть от объема ввода жилья за 10 лет в период с 2010 года.

Главный виновник роста стоимости недвижимости – банки. Случилось это после введения в 2019 году эскроу-счетов как инструмента защиты покупателей квартир от действий недобросовестных застройщиков.

Получилась система: застройщик получает деньги только после того, как сдает дом, что лишает их возможности распоряжаться денежным потоком. И застройщики прибегают к использованию кредитов, что еще сильнее влияет на удорожание цен на недвижимость.

Просто так переписать ценники на квартиры вниз не получится: в кредитном договоре банков с девелопером четко указывается, сколько и по какой цене должно быть реализовано недвижимости.