ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

🥊 ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

Центральный банк России заметил увеличение числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку вместо ипотеки. По мнению регулятора, это может быть рискованной практикой. В ЦБ считают, что рассрочка несет риски как для покупателей, так и для продавцов. 

Фактически, у таких покупателей есть долг, который не отражается в кредитной истории. Это может привести к неправильной оценке их финансовой ситуации и даже к дефолту при получении кредитов.

Также отмечаются непрозрачные условия продажи, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

Некоторые считают, что формируется «пузырь рассрочек», так как их доля в продажах значительно выросла. Например, доля рассрочки сейчас может достигать 60% от всех сделок. В прошлом, девять из десяти покупателей приобретали жилье с помощью ипотеки, но теперь такие сделки составляют лишь 37% на рынке. Рассрочка стала основным инструментом продаж, занимая 44,3% от всех сделок.

Некоторые застройщики начали предлагать более длительные сроки рассрочки, до пяти-семи лет, хотя ранее это было в пределах двух лет. В 2024 году доля рассрочек составила 20% от общего числа продаж.

Но на защиту рассрочек от застройщиков вышел, не поверите… Представитель от застройщиков.

Директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов выразил недовольство тем, что термин «пузырь» стали использовать для описания роста рассрочек на рынке недвижимости. Он подчеркнул, что пузырь возникает, когда рыночная цена актива значительно превышает его фундаментальную стоимость, которая определяется балансом спроса и предложения.

На российском рынке существует системный дефицит нового жилья из-за износа старого жилого фонда и увеличения числа домохозяйств, в том числе из-за роста продолжительности жизни. Первоначально строительный бум в СССР был направлен на быстрое решение проблемы с бараками и коммунальными квартирами, поэтому жилье строилось как временное, с расчетным сроком службы около 50 лет.

Также он отметил, что представитель банка России неправильно оценивает влияние рассрочек на экономику проектов и риски для застройщиков. По его мнению, наполняемость эскроу-счетов при продажах в рассрочку выше, чем при отсутствии продаж.

Рост рассрочек — это способ справиться с высокими ценами на жилье и дорогими кредитами, когда нет возможности отложить покупку на более благоприятное время. Он добавил, что риски существуют только там, где ничего не происходит, и задал риторический вопрос о том, кто в текущей ситуации является главным источником систематических рисков в экономике.

Такое ощущение, будто имею дело со змеей, которая поедает сама себя. Голова змеи — льготные ипотечные программы, которые разогнали цены на недвижимость до небес. А хвост — «лайхаки» из застройщиков для тех, кто либо не способен, либо не горит желанием влезать в данный момент в ипотеку.

Уверен, что в ЦБ все смотрели фильм «Игра на понижение» о крахе американского ипотечного рынка, когда цены на недвижимость практически обнулились. Тогда ипотечный кредит мог себе оформить даже бездомный (иронично).

Но ЦБ ведь знает, что делает. Правда ведь?

***

Веду канал https://t.me/buynotsell в Telegram, где разбираю новости финансов (и не только).

Подписывайтесь, чтобы не пропустить ничего интересного.