Всем привет, для прогнозирования ставки не маловажно как обстоят дела с кредитованием в том числе ипотечным. Пока месячных данных за декабрь нет от Сбера, но с нами одним из первых делиться Дом.РФ 


Выдача кредитов в декабре 74,1 тыс. шт. против 72 тыс; шт. в ноябре на 2,8% больше возможно за счет сезонного фактора.
При этом прогноз от аналитиков при средней сключивой ставке ЦБ в районе 20% в 2025 году, выдача ипотеки составить 1100 тыс. кредитов, что на 15% меньше чем в 2024 году и на 46% меньше чем в 2023 году на писке действия льготной программы для новостроек.

Всем привет.
До этого мы разбирали вопрос: выгодно ли инвестору гасить ипотеку досрочно? и при определенных обстоятельствах, таких как льготная ипотека меньше 6% и средней инфляция 7,77% за 10 лет, смысла в этом нет.

Но если ставка по ипотеке выше, чем прогнозируемая инфляция ?

Для начала рассчитаем переплату по ипотеке, если ежемесячно вносить досрочный платеж сопоставимый с платежом по графику.

Для убедительности возьмем график платежей от моего личного кредитного договора.

Вроде бы очевидный ответ, что ДА, особенно в самом начале срока. Такой ответ можно найти в статьях многих банков, так как им это максимально выгодно.

Но если:

1. Вы дисциплинированный инвестор, а не игроман на бирже ?
2. Ипотека по льготной фиксированной ставке менее 8% ?
3. Вы уже ближе к концу погашения ипотеки (выплатили более 50% процентов)?
4. Инфляция бьет рекорды ? (7% за 2024 год)
5. Текущие ставки по депозитам устремились в космос ? (20%)
6. Вы еще не воспользовались налоговыми льготами по ИИС? (13%)

В первой части мы рассмотрели масштаб переплаты процентов по кредиту и сравнили с дифференцированным платежом.

Обратимся к статистике ИЖК от ЦБ

Из статистике видно, что средняя ставка по ипотеке составляет в районе 8,2% и в один из месяцев достигала 6,65%.

Так же нам понадобится статистика индекса потребительских цен в годовом выражении

Всем, привет.

Вроде бы очевидный ответ, что ДА, особенно в самом начале срока. Такой ответ можно найти в статьях многих банков, так как им это максимально выгодно.

Но если:

1. Вы дисциплинированный инвестор, а не игроман на бирже ? 
2. Ипотека по льготной фиксированной ставке менее 8% ?
3. Вы уже ближе к концу погашения ипотеки (выплатили более 50% процентов)?
4. Инфляция бьет рекорды ?  (7% за 2024 год)
5. Текущие ставки по депозитам устремились в космос ? (20%)
6. Вы еще не воспользовались налоговыми льготами по ИИС? (15%)

Первым делом разберемся с аннуитетным и дифференцированным типом платежа, а в качестве примера для расчетов обратимся к статистики ИЖК от ЦБ на 1.08.2024

Получим средний размер кредита: 355976,16/107156 ~ 3 322 000 руб. под 10,22% на 290 месяцев

Рассчитаем переплату аннуитентного платежа

Получим средний размера кредитного платежа по формуле:

3322000*10,22/100/12/(1-(1+10,22/100/12)^-290) ~ 30 937,13 руб в месяц