комментарии Кот.Финанс на форуме

Недвижимость начала падать. Твердо и четко

В прошлый раз были сомнения в устойчивости негативной динамики. Сейчас все очевидно – за прошлые две недели наблюдается самое сильное снижение цен за последние три года.

За прошлую неделю цены снизились еще на 1%, вдобавок к такому же снижению прошлой недели.

Снижение 2% за 2 недели вызовет улыбку у коллег с фондового рынка: там последние три месяца так штормит, что движения в пределах 5% в день кажутся штилем.

Но рынок недвижимости более инертен. И такие движения крайне редкие. Смотрите сами недельные изменения цен с 2021 года:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сбербанк и ВТБ: как вложить в правильное время, но в неправильную компанию

Короткая история о том, почему нужно выбирать эффективные компании, а не пытаться угадать дно рынка.

Для оценки успешности инвестиций важную роль играет выбор точки отсчета. Вот купили мы квартиру в 1999 году и до сих пор ее сдаем – и это лучшая инвестиция. А если купили в 2012, продали в 2018 – не факт что ушли со своими. Аналогично с акциями.

Я решил показать вам сравнение двух интересных компаний – Сбербанка и ВТБ без подробного погружения в стоимостной анализ. Моя цель показать, что важно выбирать эффективные компании, а не гипнотизировать график и выбирать, когда покупать.

Итак, Сбербанк и ВТБ — это два похожих по масштабам банка в России – банк №1 и банк №2. Активы первого – почти 40 трлн. рублей, второго – 20. Газпромбанк на третьем месте далеко позади (9 трлн.)

Я покажу две точки отсчета. Сначала представим, что вы выкупили дно рынка и решили инвестировать в банки в январе 2009 года. Это был самый дешевый рынок, я проверял.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сбербанк и ВТБ: как вложить в правильное время, но в неправильную компанию

Короткая история о том, почему нужно выбирать эффективные компании, а не пытаться угадать дно рынка.

Для оценки успешности инвестиций важную роль играет выбор точки отсчета. Вот купили мы квартиру в 1999 году и до сих пор ее сдаем – и это лучшая инвестиция. А если купили в 2012, продали в 2018 – не факт что ушли со своими. Аналогично с акциями.

Я решил показать вам сравнение двух интересных компаний – Сбербанка и ВТБ без подробного погружения в стоимостной анализ. Моя цель показать, что важно выбирать эффективные компании, а не гипнотизировать график и выбирать, когда покупать.

Итак, Сбербанк и ВТБ — это два похожих по масштабам банка в России – банк №1 и банк №2. Активы первого – почти 40 трлн. рублей, второго – 20. Газпромбанк на третьем месте далеко позади (9 трлн.)

Я покажу две точки отсчета. Сначала представим, что вы выкупили дно рынка и решили инвестировать в банки в январе 2009 года. Это был самый дешевый рынок, я проверял.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

АФК Система. Новый разбор холдинга с помощью калькулятора

  Прошло два месяца с момента публикации разбора АФК с калькулятором. И с того момента акции упали на 9%. Но ничего, UPSIDE растет *здесь должен быть смайлик*. Смотрим, что изменилось?

Сама методика и идея оценки опубликована здесь.

Если кратко, то считаю АФК Систему уже готовым портфелем активом, инвестиционным фондом, покупая который вы получаете кучу разных активов (и те, что нужны, и те, что не нужны). А за опт получаете скидку: МТС по акции, Сегежу со скидочкой, ОЗОН берете – два в подарок… И в нагрузку получаете менеджмент корпоративного центра (то есть сотрудников самой Системы), необходимость оплаты их работы и долг корпоративного центра. Это если кратко.

Кто разбирался в моей статье – помнит, что Система состоит из трех групп активов:

— публичная – это акции дочерних компаний, торгующихся на бирже

— непубличные, но которые можно оценить методом сравнения

— закрытые фонды и дочки, о которых мало информации. Их оцениваем по балансовой стоимости (сколько затрат понесла сама Система при покупке или инвестициях в них).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Цена на московскую недвижимость снизилась. Но важен не факт снижения, а его интенсивность

  За месяц индекс около нулевых значений (-0,1%). Зато недельное снижение впечатляет (-0,9%). К слову почти процентное снижение для тяжелого «недвижимого» рынка недвижимости (простите за тавтологию) – это событие.  

Судите сами: с момента расчета индекса Дом.Клик, с 2017 года, недельное изменение больше или равно -1% было всего дважды. Сейчас до третьего не хватило всего 0,005%.

График показывает недельные колебания цены. 

До этого, цены непрерывно росли почти два года каждую неделю*. Вот уж действительно в тему комментарий «недвижимость всегда растет» (Евгений, привет, мое почтение). Вот так красота для инвесторов. Была.

* здесь я имею ввиду, что цена неделя к неделе росла, или снижалась не больше, чем на 0,3%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кажется, у ЦБ просто нет выхода…

Прошло две недели с прошлого снижения ставки, и сегодня придется делать это вновь. Рубль, рынок гос.облигаций, инфляция – буквально все против ЦБ. А зачем повышали?

Disclamer: вопрос не столько «зачем?», сколько «почему до 20%?»

Ключевую ставку снижали уже трижды с шагом по 3 процентных пункта. Нужно ли было ее поднимать до 20% — вопрос открытый. Бизнесу, банкам, населению – нужна стабильность. Сказать, что она есть сейчас я не могу.

В марте произошел паралич финансовой системы: кредиты больше, чем под 30% производственные предприятия окупить не могут. Поднятие ставки = изменение условий по уже действующим кредитам. А это значит, что закредитованные компании за эти три месяца переплатили процентов минимум как за полгода.

А теперь экстренными шагами снижаем…. Кредиты, кстати, не дешевеют)

Теперь подумаем, что может являться ориентиром для ЦБ? – считается, что государственные облигации (ОФЗ). Тогда какую ставку прайсит рынок?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обувь России переобувается... Пример дефолта в облигациях

  В моей статье про облигации просили показывать не только рейтинги успешных и доходных компаний, но и рейтинг дефолтов. Что ж, пример не потребовал себя долго ждать. На сцене – ОР Групп. Разбираемся, что пошло не так в этой «надежной» федеральной компании.  

Disclamer: «надежная» я погорячился, но федеральная – да, компания крупная и очень часто крупняк за счет этого и выживает.

История с дефолтом берет свое начало с марта. А только вчера компания сделала предложение держателям облигаций по реструктуризации:

Первый вариант – грабеж. Второй вариант – грабеж. Третий – только если вы хотите стать акционером полубанкрота. Да тоже грабеж!

Столь низкая процентная ставка фактически обнуляет тело облигации. Потому что продать ценную бумагу, которая дает доходность 1% годовых можно будет разве что за 10% от номинала (то есть с потерей 90% вложений).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кардиограмма ру.бля


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что там с недвижимостью? Уже падает, или еще нет? Спойлер: еще нет

  Пришла пора подводить промежуточные итоги в недвижимости. Кто меня регулярно читает – знает, что я чаще привожу для сравнение индекс недвижимости в Санкт-Петербурге. Сегодня решил заморочиться, и посмотреть еще и индекс Московской недвижимости Дом.Клик. Теперь буду делать это регулярно. Так что смотрим обе столицы!

Начнем с Москвы. Индекс Дом.Клик – средневзвешенный уровень цен московской жилой недвижимости. В расчет попадают объекты, профинансированные Сбербанком стоимостью до 30 млн. руб., не дальше 1,1 км от метро. Отражает стоимость 1 квадратного метра.

Индекс обновляется еженедельно, поэтому его можно считать актуальным и информативным.

Московская недвижимость символически подешевела. -0,3% за неделю. Сравнивая с апрелем: рост 1,7% за месяц.

Если захотите узнать подробнее – архив данных тут (https://www.moex.com/ru/index/MREDC).

В Питере снижение поочевиднее, но это может быть из-за регулярности данных. Дом.Клик публикуется еженедельно, BN- ежемесячно.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Волатильность рубля. Почти как крипта и NFT?

В прошлую пятницу курс вырос почти на 10%, а в понедельник примерно на столько же упал. И в одном разговоре я услышал, что рубль сравнивают не с другими валютами, а с экзотическими инструментами – с NFT, с криптовалютой. Разбираемся, уместно ли такое сравнение?

Мы часто говорим про курс рубля. Много экспертов выражают свое мнение в СМИ, я писал много статей с валютной тематикой, даже рассчитывал справедливый курс на разнице инфляций (метод Фишера). Но сейчас действует другой закон – закон спроса и предложения. Много экспорта и мало импорта.

Я начал покупать доллар с 73 рублей, и вслед за снижением ставок облигаций – частично увеличивал долю валюты: по 65 и 60. По 55 заявка не сработала. Не переживаю, что средняя цена покупки выше текущей – диверсификация так и работает: отдельные инструменты в плюсе, другие в минусе. А итоги подводить рано. К комментариям, что курс не настоящий, что не получить банконоты – отношусь спокойно. Недавно с клиентом выводили заграницу крупную сумму через турецкий банк. Из расходов – комиссия за перевод (15 долларов) и обслуживание турецкой карты с лимитом на снятие (25 долларов). На выходе клиент получил наличные. Кто едет в этом году отдыхать в Турцию – на всякий случай, заведите счет – может пригодиться.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как заработать на валюте 60% годовых. Без риска. Не крипта. Делюсь примером арбитражной стратегии

Disclamer: Сразу оговорюсь, что не рекомендую срочный рынок, кто еще не работал с фьючерсами и опционами. Арбитражные стратегии предполагают ограниченный риск, но на срочном рынке много нюансов. Поэтому, данная заметка для опытных инвесторов, или для общего развития как такие стратегии реализуются.

Стратегия арбитражная и строится на разнице цены фьючерса на доллар и самим долларом. В цену фьючерса входит 2 фактора:

1. Стоимость базового актива (в данном случае доллара)

2. Стоимость денег (цена актива + безрисковая ставка * время). Тут, пожалуй, приведу пример: актив прямо сейчас можно купить за 100 рублей. А через год – за 110 (потому что деньги сейчас можно положить в банк и получить 10%).

Если смотреть последние полгода, то динамика цены фьючерса на доллар и, собственно, сам доллар выглядит следующим образом:

До 22 февраля разница между фьючерсом и базовым активом была около 10% годовых. То есть если дата экспирации (исполнения) фьючерса середина марта – фьючерс будет больше на 10% годовых до середины марта. И так далее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рубль — самая крепкая валюта?
С 22 февраля рубль оказался не просто в числе валют, выросших относительно доллара (а таких всего 3), но и перешел важный порог в +20%. Есть повод для национальной гордости?

Думаю, что нет. Основная задача валюты любой страны – обеспечение товарооборота. И соблюдение 5 функций денег:

· средство платежа;

· мера стоимости;

· средство обращения;

· средство накопления стоимости;

· мировые деньги.

Не буду разбирать каждую функцию, потому что в комментариях всегда споры вокруг краеугольного камня рубля – конвертируемый он, или нет.

В моей картине мира рубль конвертируемый. Так почему же я не вижу повода для гордости? – в начале марта курс уходил на 120, по внешнеэкономическим контрактам, который ориентируется на forex – 150, а в обменнике банков – 190. Сегодня курс 58.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что вы никогда не увидите в Тинькофф инвестициях?

Разберу Тинькофф Инвестиции на плюсы и минусы, сравню тарифы. Рассмотрю с точки зрения удобства, понятности, и адекватности.

Заметка отчасти рекламная, но все что написано здесь — мой личный опыт, и мой личный выбор. Сам пользуюсь и рекомендую.

Режим Т+2

Это режим расчетов, когда фактическая поставка активов (или денег) происходит на второй рабочий день. То есть вы покупаете акцию, цена фиксируется в момент заключения сделки, а фактически акционером вы становитесь послезавтра. Вроде не страшно, но неудобно при продаже. Продали сегодня, а деньги тоже получите послезавтра, значит и вывести их сможете только тогда. Т+2 для акций, Т+1 для облигаций. Тинькофф лишил своих клиентов ненужных подробностей. Сегодня продали – сразу вывели. Кстати, про вывод…

фразу «Вывод денег только по рабочим дням»

Большинство брокеров зачисляют и выводят деньги строго в рабочее время. Зачастую это с 10 утра до 17 вечера с понедельника по пятницу. Время ожидания около часа. Если вам пришла в голову отличная инвестиционная идея в 6 вечера и вы закинули деньги на счет, чтобы сразу что то купить – подождите до завтра. В то же время, и моментально зачислить, и моментально вывести деньги вы можете у Тинькофф. Даже в субботу. Даже ночью.

Error: [31m The Parser function of type «warning» is not defined. Define your custom parser functions as: [34mhttps://github.com/pavittarx/editorjs-html#extend-for-custom-blocks [0m

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Про инфляцию и доллар

Пару дней назад появились данные о недельной инфляции, и когда я наложил их темпы на график доллара — очень удивился: цены меняются моментально при росте курса. В экономичеких циклах, в теории, на это уходят месяцы: есть запасы, купленные по старому курсу; есть лаг во времени поставки, и так далее. А тут даже на официально уровне реакция почти моментальная. Это возможно?

Полагаю, возможно: сфера торговли — это и крупный бизнес, и небольшие предприниматели. В общем, «на том конце провода» тоже люди, которые тоже напуганы и вынуждены поднимать цены, понимая, что в иностранной валюте (валюте закупки) их цена уже ниже закупочных цен.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сколько на самом деле мы платим банкам?

Разберу реальную стоимость кредитных продуктов банка Тинькофф. Спойлер: кредит наличными – 23%, кредитная карта – 33%, POS кредиты 39-81%, малый бизнес 90%???

Я начал с кредитной карты Тинькофф, так как мне очень нравятся продукты этой финансовой группы, но их кредитками я сам не пользовался. У меня дебетовая карта, открыт брокерский счет, страховка, иногда пользуюсь депозитами.

Подобный разбор вы можете сделать как минимум, со всеми публичными банками, которые отчитываются по МСФО (Сбер, ВТБ, Открытие под вопросом). Чуть менее точная информация есть по РСБУ. Там будет погрешность, но плюс-минус цифра будет понятна.

Начал с сайта: из баннера стоимость условий помимо выпуска — не понятна

В описании про 120 дней грейс периода, обслуживание от 0 рублей, «наша лучшая карта», бла-бла-бла, оформите за 5 минут.

Идем в тарифы, и наконец, искомое значение: процентная ставка

Авто-репост. Читать в блоге >>>

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.

Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.

Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость Берлина. Цены: прошлое, настоящее, будущее

Май у меня выдался месяцем постов про недвижимость: первичка, вторичка, общие заметки. Тут рассуждаю на примере своей квартиры, почему цена скорее всего упадет процентов на 20. И в каждом посте были комментарии, что недвижимость всегда растет. Кто-то аргументировал свою точку зрения, кто-то троллил.

Я постарался вникнуть в точку зрения людей, кто подошел к критике конструктивно. Всех их объединяло следующее:

— «бетон» это надежно

— крупные города растут быстрее из-за миграции из маленьких населенных пунктов

— общий индекс цен ничего не показывает: там размазан эконом с элитной недвижимостью, пригород с центром.

Было также много комментариев про то, что считать надо в твердой валюте. Итак, сегодняшняя статья про цены на недвижимость Берлина — это европейская столица, со зрелым рынком, валюта твердая (если сравнивать с рублем).

Начнем с аренды

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Заметки о недвижимости. Итоговый пост

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок.

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вторичная недвижимость: пациент скорее жив, чем мёртв? (спойлер:мёртв)

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Недвижимость. Первичка. Что происходит?

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Авто-репост. Читать в блоге >>>