Ярослав Кочергин, Я там бываю периодически особенно в Павшинской пойме, на против Крокуса. Феерическая помойка и гетто, как будто в Душанбе ...
Максим, где торговля — всегда мигранты. Вы съездите в Люблино и Марьино, Тёплый стан, чтобы гнать на Подмосковье :) Хотя даже на Яндекс Панорамах заметно все сразу по лицам людей. Всё логично — столичная аренда слишком подорожала для тех, у кого зарплата ниже 100 000 руб. — это критично.
Был в том Крокусе не раз. Я останавливался пару раз в Павшиной Пойме. Скорее напомнило Люберцы — дом на доме, места живого нет. Жалко, что решили разобрать горнолыжный центр. Знакомые покупали квартиры для себя там, в ЖК Опалиха, ЖК Изумрудные холмы и даже в Нахабино уже под сдачу. МЦД-4 раскачало тему. В Мытищах мигранты в основном около ТЦ ошиваются и ж/д станций, а так даже не заметите. Где много мигрантов — д. Мисайлово (Ленинский район), ЖК «Пригород Лесное» (Самолет). Даже Балашиха, а уж тем более Химки, покажутся после этого элитными. Полноценных гетто в Подмосковье нет, хотя негры тоже гуляют ;)
Что касается отдачи в бетон — нужно смотреть не только на контингент, тип дома и транспортную доступность. Смотрите дельту первички/вторички в округе, цена аренды, сколько домов строится сейчас и в планах на район (ген. план, либо новости + карта). irn.ru в помощь — есть история цен и калькуляторы. Например, цены на покупку/продажу в Балашихе, застройщики ломают массовой новой застройкой поблизости — на рынке всегда хватает предложения. Знакомый попал в эти ножницы и только недавно стал получать приличный доход от аренды.
Студии с ремонтом в ценах 2019-2020 гг. отбивались за 5-7 лет. В актуальных ценах в среднем 9-11 лет.