2023 г. стал годом восстановления для российской экономики. Наиболее эффективные компании, успешно адаптировавшиеся к новым условиям ведения бизнеса, смогли показать рекордные результаты. К числу таких компаний относится и «Гарант-Инвест», который работает в наиболее устойчивом формате торговой недвижимости на самом ёмком в стране рынке Москвы. Между тем, высокие процентные ставки во втором полугодии 2023 г. и 2024 г. оказались очередным вызовом для отрасли и экономики в целом. 22 мая стартовало размещение нового, шестнадцатого по счету, облигационного выпуска компании. Как выглядят финансовые показатели эмитента за 2023 г. — рассказываем в очередном обзоре.

На чем зарабатывает компания

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Эмитент владеет шестнадцатью объектами, в основном торговыми центрами площадью от 5 до 50 тыс. кв. м.

Активы компании представлены инвестициями в недвижимость (73% от валюты баланса), а также финансовыми вложениями (18,2% валюты баланса) — в основном займами сторонним предприятиям разной срочности. Это обуславливает структуру доходов компании, которая включает следующие составляющие:

• «Соби-Лизинг» 30 мая начнет размещение четырехлетних облигаций серии 001Р-05 объемом 300 млн рублей. Ставка купона установлена на уровне 19,25% годовых на весь период обращения. Длительность 1-го купона составит 90 дней, 2-46-й купоны ежемесячные. По выпуску предусмотрена амортизация. Организатор — ИГ «ИВА Партнерс». Кредитный рейтинг эмитента — ВВ(RU) со стабильным прогнозом от АКРА.

• НРА присвоило биржевым облигациям ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-09 кредитный рейтинг ВВВ|ru|. Облигации серии 002Р-09 сроком обращения 2,4 года (876 дней) объемом 4 млрд рублей компания начала размещать 22 мая 2024 г. Ставка купона установлена на уровне 17,6% годовых на весь период обращения. Длительность 1-го купонного периода составит шесть дней, со 2-го по 30-й купонные периоды предусмотрены ежемесячные купоны. Выпуск доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема (минимальный объем сделки для получения бонусов — 150 штук (150 тыс. рублей). Организаторы — Газпромбанк и БКС КИБ.

• ФПК «Гарант-Инвест» сегодня, 22 мая начинает размещение облигаций серии 002Р-09 сроком обращения 2,4 года (876 дней) объемом 4 млрд рублей. Регистрационный номер — 4B02-09-71794-H-002P. Ставка купона установлена на уровне 17,6% годовых. Длительность 1-го купонного периода составит шесть дней, со 2-го по 30-й купонные периоды предусмотрены ежемесячные купоны. Выпуск доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема (минимальный объем сделки для получения бонусов — 150 штук (150 тыс. рублей). Организаторы — Газпромбанк  и БКС КИБ. Кредитный рейтинг эмитента — ВВВ|ru| с позитивным прогнозом от НРА.

• Московская биржа зарегистрировала облигации «Автобан-Финанс» серий БО-П05 и БО-П06. Выпускам присвоены регистрационные номера 4B02-05-82416-H-001P и 4B02-06-82416-H-001P соответственно. Бумаги включены во Второй уровень котировального списка. Параметры займов пока не разглашаются. Кредитный рейтинг эмитента — ruА+ со стабильным прогнозом от «Эксперта РА».

ФПК «Гарант-Инвест» 22 мая выходит на рынок публичного долга с шестнадцатым по счету облигационным займом на 4 млрд рублей. Все привлеченные средства эмитент планирует направить на рефинансирование банковских кредитов. О том, что девелопер получит в результате замены одного долга на другой, почему его следующий выпуск будет «зеленым», а также какие инвестпроекты реализует, в интервью Boomin рассказал президент финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.

«Арендатор должен подходить нам по концепции»

— С какими ключевыми показателями компания завершила I квартал 2024 г.?

— Напомню, что 2023 г. мы закончили с рекордными для себя показателями выручки и EBITDA — 3 млрд рублей (+7%) и 3,5 млрд рублей (+16%) соответственно. Поэтому, когда мы соотносим результаты I квартала 2024 г. к тому же периоду 2023 г., то должны понимать, что прошлый год был рекордным. И тем не менее, I квартал 2024 г. показал хорошую динамику.

• «Антерра» сегодня начинает размещение трехлетних облигаций серии БО-02 объемом 250 млн рублей. Регистрационный номер — 4B02-01-00074-L. Бумаги включены в Сектор роста. Ставка купона установлена на уровне 20% годовых на весь период обращения. Купоны ежеквартальные. По выпуску предусмотрены call-опционы. Кредитный рейтинг эмитента — ВВ-|ru| со стабильным прогнозом от НРА.

• ФПК «Гарант-Инвест» 22 мая начнет размещение облигаций серии 002Р-09 сроком обращения 2,4 года (876 дней) объемом 4 млрд рублей. Ставка купона установлена на уровне 17,6% годовых. Длительность 1-го купонного периода составит шесть дней, со 2-го по 30-й купонные периоды предусмотрены ежемесячные купоны. Выпуск доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Для покупателей облигаций ФПК «Гарант-Инвест» через систему Boomerang предусмотрено вознаграждение в размере 0,5% от приобретенного объема. Минимальный объем сделки для получения бонусов — 150 штук (150 тыс. рублей). Организаторы — Газпромбанк и БКС КИБ. Кредитный рейтинг эмитента — ВВВ|ru| с позитивным прогнозом от НРА.

Для минувшего 2023 г. была характерна высокая экономическая активность, что не могло не отразиться на динамике показателей в секторе коммерческой недвижимости. Объемы сделок достигли рекордных значений, прибавив к уровням 2022 г. свыше 50%, а в отдельных сегментах и все 100%. Как выглядит рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 г., какие тренды останутся актуальны в 2024-м и какие сегменты выглядят наиболее привлекательными для инвестиций — в материале Boomin.

Инвестиции. Рекордный год

Охота за активами нерезидентов привела к тому, что общий объем инвестиций (сделок) в секторе коммерческой недвижимости оказался рекордным. Сказалась и высокая экономическая активность: реализация отложенного спроса после 2022 г. на фоне мягкой монетарной политики в первом полугодии 2023 г. поддержали оптимизм компаний и спрос на крупные коммерческие объекты.

Объем инвестиций в недвижимость по итогам года составил около 830 млрд рублей, рост на 68% к 2022 г. и более чем в два раза — к докризисному 2021 г. Из них 254 млрд рублей, или 30% от всего объема, пришлось на сделки с активами нерезидентов.

Размещение биржевых облигаций серии 002Р-09 на 4 млрд рублей позволит девелоперу вывести из-под обременения половину заложенных в банках объектов коммерческой недвижимости.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» 17 мая проведет сбор заявок инвесторов на выпуск биржевых облигаций серии 002Р-09 объемом 4 млрд рублей. Регистрационный номер — 4B02-09-71794-H-002P. Срок обращения бумаг составит два года и пять месяцев (погашение — 15 октября 2026 г.). Ориентир ставки ежемесячного купона, которая будет зафиксирована на весь период обращения, — не выше 17,6% годовых. Выпуск будет доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Амортизация, оферты и call-опционы не предусмотрены. Организаторами размещения выступают Газпромбанк и БКС КИБ. С облигациями компания планирует выйти на биржу 22 мая.

Как рассказал Boomin президент финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов, средства от размещения нового выпуска облигаций будут направлены исключительно на рефинансирование банковских кредитов. Стратегия развития компании предусматривает достижение в течение двух-трех лет паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами. Сейчас соотношение источников фондирования — 72% на 28%.

• «ТАЛК лизинг» сегодня начинает размещение двухлетних облигаций серии 001P-01 объемом 150 млн рублей. Регистрационный номер — 4B02-01-00489-F-001P. Ставки 1-12-го купонов установлены на уровне 18,25% годовых, 13-24-го купонов — 17,5% годовых. Организатор — GrottBjorn. Кредитный рейтинг эмитента — ВВВ(RU) со стабильным прогнозом от АКРА.

• «Плаза-Телеком» сегодня начинает размещение четырехлетних облигаций серии БО-02 объемом 100 млн рублей. Регистрационный номер — 4B02-02-00116-L. Бумаги включены в Сектор роста. Ставка купонов установлена на уровне 20% годовых на весь период обращения. Купоны ежеквартальные. По выпуску предусмотрен call-опцион. Организатор — ИК «Диалот». Кредитный рейтинг эмитента — BB-.ru со стабильным прогнозом от НКР.

• Московская биржа зарегистрировала выпуск облигаций МФК «Быстроденьги» серии 002P-06. Регистрационный номер — 4B02-06-00487-R-002P.

• «Плаза-Телеком» 14 мая начнет размещение четырехлетних облигаций серии БО-02 объемом 100 млн рублей. Ставка купонов установлена на уровне 20% годовых на весь период обращения. Купоны ежеквартальные. По выпуску предусмотрен call-опцион. Организатор — ИК «Диалот». Кредитный рейтинг эмитента — BB-.ru со стабильным прогнозом от НКР.

• Московская биржа зарегистрировала выпуск облигаций «ТАЛК лизинг» серии 001P-01. Регистрационный номер — 4B02-01-00489-F-001P. Бумаги включены в Третий уровень котировального списка. Параметры выпуска пока не раскрываются. Кредитный рейтинг эмитента — ВВВ(RU) со стабильным прогнозом от АКРА.

• Владельцы облигаций ТП «Кировский» серии 001P-01R получили право требовать от эмитента досрочного погашения принадлежащих им бумаг. Это право предусмотрено п. 9.5.1.2 программы биржевых облигаций. Требование о досрочном погашении бумаг может быть направлено компании в течение 15 последних рабочих дней 18-го купонного периода. Цена приобретения составит 100% от номинальной стоимости бумаг плюс НКД.

• «Арлифт Интернешнл» 6 мая начнет размещение четырехлетних облигаций серии БО-01 объемом 80 млн рублей. Ставка 1-4-го купонов установлена на уровне 21,5% годовых. Купоны ежеквартальные. По выпуску предусмотрена годовая оферта, а также амортизация. Организатор — GrottBjorn.

• ФПК «Гарант-Инвест» планирует 17 мая провести сбор заявок инвесторов на выпуск серии 002Р-09 объемом 4 млрд рублей. Ориентир ставки купона — не выше 17,5–17,6% годовых. Длительность 1-го купонного периода составит шесть дней, со 2-го по 30-й купонные периоды предусмотрены ежемесячные купоны. Выпуск будет доступен для приобретения неквалифицированным инвесторам при прохождении теста. Размещение запланировано на 22 мая. Организатор — Газпромбанк. НКР 2 мая 2024 г. подтвердило кредитный рейтинг ФПК «Гарант-Инвест» на уровне BBB.ru со стабильным прогнозом. Также эмитент имеет кредитный рейтинг от НРА на уровне ВВВ|ru| с позитивным прогнозом.