Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?

картинка — Дом.рф

Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! — И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ

Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.

Рынок as is

В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.

Какие российские активы обгоняют золото?

Ответить на этот вопрос нам помогут росстатовские бабушки, собирающие скрюченными пальцами рублевые цены со всех уголков страны. И вот что они насобирали с 2000 по 2022 годы:

Автор книги — инвестор из Красноярска Александр Силаев. Простой нашенский парень, а мыслит очень оригинально. Читать книгу интересно. 

Александр написал обширный обзор по финансам с экскурсами в историю денег, советами по инвестициям и торговле, обзором стратегий, приправленный философскими рассуждениями. Интересное чтиво с множеством авторских заключений, которые стоит взять на заметку. 

Основные выводы:

✔️ Инвестиции нужны если:

• Нужно перенести потребление в будущее без потерь.
• Готовы уделить время и силы, чтобы перенести в будущее потребление с приростом.
• Радует само наличие капитала и его прирост.
• Радует умножение капитала как процесс интересной игры.
• Важна реакция тех, кому важно наличие у вас капитала.
• Важна экономия на страховке.
• Важна экономия на кредите.

✔️ Базовая формула дохода инвестора на открытых финрынках: 

пассивная безрисковая ставка + премия за риск + премия за скилл – инфляция – реализованные риски ± случайность.

Выводы и последний штрих.

Самый простой, но при этом весьма доходный в долгосрочной перспективе подход для инвестиций новичку на мой взгляд — инвестиции в крупные дивитикеры бизнес которых не уменьшается. Думаю доходность на которую можно рассчитывать при регулярных взносах(при наличии диверсификации во времени) около 10% над инфляцией, на дворе 08,08,23. За счет дивидендов новичку будет проще абстрагироваться от колебаний цены акции.

Финальным штрихом считаю регулярную балансировку портфеля: если у вас пять акций, и вы каждый квартал будете приводить портфель к состоянию когда в каждой бумаге по 20% — вы будете без риска продавать дорого, и покупать дешево, не пытаясь угадать что и куда пойдет. На упрощенном примере: у вас две бумаги, в каждой по 50$, одна выросла в два раза, другая упала. (у вас стало 125$: 100 + 25), вы сбалансировали ваш портфель по бумагами 62,5 + 62,5(простите за дробь). А цены вернулись назад, первая бумага выросла в два раза. А вторая упала… У вас стало уже 161,25$. При том что обе акции стоят сколько стоили, а вы своей диверсификацией только риски уменьшили. Это не «грааль», но прям важная часть того как покупать дешево, и продавать дорого не зная что будет. Оно дешево или дорого относительно вашего портфеля. А денежные коровы долгосрочно менее волатильны чем другие бумаги.

  (спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.  

Немного истории (как ее запомнил я)

2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.

2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.

Ошибка выжившего – склонность недооценивать недоступные наблюдению данные по группе «погибших», где следствием могут стать ложные выводы, зависимости и завышенные ожидания.

Это очень известное заблуждение, но при этом и часто встречается.

За примерами далеко ходить не надо:

🔸Раньше дома строили на века. (Сохранились самые качественные и особо красивые, за которыми ухаживали. Остальные давно снесли).

🔸Билл Гейтс, как и некоторые другие миллиардеры, бросил универ и стал успешным. (Во-первых, он бросил Гарвард, а не ПТУ. Во-вторых, мы не знаем историй тех, кто не добился успеха. А по статистике их намного больше).

🔸Почти все зарубежные фильмы хорошие, а наши сами знаете. (На международный рынок выходят только лучшее). Аналогично с музыкой и пр.

🔸Оценивать всю страну по впечатлению от столицы.

🔸На фондовом рынке часто показывают Баффетта, Линча, Сороса и других, как примеры успешных инвесторов и трейдеров. У них же получилось.

Вообще любые истории успеха могут грешить ошибкой выжившего. Мы не знаем всей статистики. Часто не видно даже успешные случаи, но маленького масштаба, где люди смогли перейти на качественно другой уровень капитала / жизни, но не выдающиеся, чтобы этим восхищались.

После того, как ЕС и США устроили подрыв СП-2, лидеры Евросоюза задумались над реализацией масштабного проекта — строительства Транссахарского газопровода из Африки (в обход Сирии), а здесь им не повезло как «Северными потоками». Ломать — не строить. Договорённости между ЕС и африканскими странами были достигнуты, только вот теперь они буквально сорваны на фоне революции в Нигере. И именно это государство играет в проекте огромную роль. 

 

Для Брюсселя стало привлекательно то, что завершить строительство газопровода можно было достаточно быстро, поскольку прокладывать его планировалось непосредственно по земле. Но политический фактор оказался сильнее, и теперь Европа не получит даже 30 млрд кубометров газа. 

По предварительным оценкам, строительство Транссахарского газопровода обошлось бы в 13 миллиардов долларов. Его протяжённость достигала бы 4128 километров, а пропускная способность — 30 млрд кубометров. 

Решил сделать экспресс-скрин результатов за почти 5 лет инвестирования. Есть забавный скрин где я сравнивал доходность с фондами финекс: 

Так вот фонды в 2022 сошли с дистанции(( Так что индексно инвестировать может и легко, но не всегда весело.

В целом, медленно и уверенно портфель прошел кризисный момент. Спустя 5 лет я уже не смотрю каждый день на свои акции и вообще в целом мне стало достаточно пофиг, что с ними происходит в моменте. Есть долгосрочные идеи под которые бумаги в портфеле, пока не сломались, держу и потихоньку докупаю