У меня идет все в жизни гладко
И аварий не было пока.

Мне знакома каждая палатка,
Где нальют мне кружечку пивка.

     (Владимир Гуляев, Х/ф «Весна на Заречной улице», 1956-й год)

     Начинаем обходиться на бирже без аварий!

     В предыдущей части «Опционов с нуля» я достаточно подробно описал идеологию и технологию выбора опциона или простейшей опционной конструкции (спреда) для покупки.

https://smart-lab.ru/blog/429246.php

     Теперь попробуем открыть опционную позицию, используя наши предыдущие рассуждения и наш накопленный опыт.

      Как обычно, небольшое лирическое отступление…

     В мои золотые-молодые годы, когда я был студентом факультета «Т» (Теоретической и экспериментальной физики) МИФИ, лекции по теоретической физике нам читал некий Черепушкин, как мы его называли промеж себя. Всего Ландау (многотомник по теоретической физике) отчитал.

• январь —     4,2 тн / 2,0 тн;     ( — 2,2 тн)              
• февраль —  3,8 тн / 3,7 тн;      ( — 0,1 тн)             
• март —        3,6 тн / 3,9 тн;     ( + 0,3 тн)              
• апрель —    3,8 тн / 4,4 тн;      ( + 0,6 тн)             
• май —         3,8 тн / 3,6 тн;      ( — 0,2 тн)             
• июнь —       3,7 тн / 3,4 тн;      ( — 0,3 тн)             
• июль —       3,7 тн / 4,8 тн;      ( + 1,1 тн)             
• август —     3,7 тн / 7,4 тн;      ( + 3,7 тн)             
• сентябрь — 3,7 тн / 7,1 тн;      ( + 3,4 тн)             
• октябрь —   4,0 тн / 3,5 тн;      ( — 0,5 тн)              
• ноябрь —    3,9 тн / —                                         
• декабрь —   4,5 тн / —                                        

В последнее время на форуме часто появляются статьи, посвященные вопросам рынка недвижимости как России в целом, так и Москвы
в частности, но, на мой взгляд, ни разу не был затронут один очень важный вопрос, который является не просто основным, а основополагающим фактором, который окажет значительное влияние на уровень цен на недвижимость Москвы- это финансовая надежность
застройщиков, которые и строят новые дома в Москве.

Последние пару месяцев пришлось невольно провести целое исследование, посвященное тому, стоит ли покупать новостройки в Москве и
выяснились очень интересные вещи- реальных шансов у покупателей получить купленное ими жилье в новостройках в собственность очень
мало, даже если покупается квартира в достроенном доме и выдаются ключи. Дело в том, что в договоре купли-продажи застройщиком
сознательно обходится вопрос регистрации этого договора в Росреестре, например, один из крупнейших застройщиков, который строит десятки домов в старой Москве, жестко зафиксировал все условия договора купли-продажи, среди которых нет ограничительных сроков для проведения регистрации этого договора в Росреестре и получения после этого покупателем права собственности на эту квартиру.

То есть у этого застройщика по этому договору регистрация ДКП является не его обязанностью, а правом, реализация которого может затянуться по его усмотрению на годы. Когда начал подробно изучать этот момент, то выяснилось, что ситуация еще интереснее, схема, в целом является общей для таких случаев и примерно такая: сначала создается паевой инвестиционный фонд, на средства которого и ведется строительство, но управляет этими деньгами специально созданная для этих целей управляющая компания, но она не продает квартиры напрямую, а создает уже инвестиционную компанию, которая тоже не продает квартиры напрямую, а заключает договора с агентствами недвижимости, которые и продают квартиры конечным покупателям.

Когда я обошел все агентства, с которыми эта инвестиционная компания заключила договора на реализацию квартир с целью внести изменения в ДКП, чтобы установить конечный срок для подачи ДКП в Россреестр на регистрацию, все как один отказались это сделать и в одном даже показали договор с этой инвестиционной компанией, где было прямо написано: «Любые изменения в ДКП недопустимы». То есть покупатель отдаст деньги фактически за несколько листов бумаги под наименованием ДКП, и регистрация этого ДКП по условиям этого ДКП не является обязанностью продавца и ни в одном агентстве, несмотря на тысячи проданных квартир, мне не показали ни одного зарегистрированного договора, но не раз показывали подписанные договора с физлицами, уже полностью оплатившими эти квартиры.

Я попытался выйти напрямую на эту инвестиционную компанию, посетил всевозможные адреса, которые были указаны при регистрации, только на одном адресе находился небольшой офис в бизнесцентре, где сидела одна-единствееная девочка, которая сильно перепугалась, когда меня увидела и начала куда-то названивать и говорить про нештатную ситуацию, когда ее спросил про возможность пообщаться с юристом их компании, то она сказала, что юрист у них на аутсортинге и постоянно не работает. То есть забавная ситуация- реализуется и строится квартир в Москве на миллиарды рублей компанией, у которых нет даже постоянных юристов.

Возникает конечно вопрос- для чего такая запутанность всей схемы, почему напрямую не продают квартиры, как удалось установить, принцип деятельности предельно прост- берется кредит в банке, на этот кредит строятся коробки домов, а далее под эти коробки берется уже новый кредит в банке и на этот кредит уже достраиваются эти дома, то есть люди покупают в виде квартир фактически и номинально заложенное имущество, которое принадлежит конкретным банкам и застройщики из-за этого не торопятся обращаться в Россреестр для регистрации ДКП, так как в Россреестре поставят обременение права собственности для конечных покупателей.
У одного из застройщиков я увидел еще более поразительную вещь- в договоре прямым текстом было написано, что собственность в залоге у банка и при этом квартиры продавались по нормальным рыночным ценам и желающие купить были, куда смотрят эти люди?

Каковы шансы у этих застройщиков достроить эти дома, если даже крупнейшее предприятие Москвы в Царицыно не может достроить уже во многом построенные дома- 20 тысяч дольщиков ЖК «Царицыно» в Москве пятый год ждут новоселья, компания-застройщик «Настюша» в лице ее директора Игоря Пинкевича уже много раз давала обещания завершить строительство, но вместо этого, по мнению дольщиков, потихоньку сворачивает свою деятельность. ​ЖК «Царицыно» считается одной из самых провальных строек последнего десятилетия в России. Работы на объекте начались еще в 2006 году. Завершить возведение домов для нескольких десятков тысяч дольщиков, вложившихся в стройку, должны были по плану в 2012 году.  Но гладко, как говорится, было только на бумаге. К середине 2017 года, то есть спустя пять лет после обнародованных сроков завершения строительства, было готово лишь 40 % и как может компания в лице  девочки в офисе достроить десятки домов в Москве, это реально?

полагаю, что торговый низ установлен 06.10.2017
окна низов
— годового цикла с 01.07.2017 по 01.05.2018
— недельного цикла с 30.10.2017 по 29.01.2018
— торгового цикла с 01.11.2017 по 07.12.2017

окна ВЕРХОВ
— шестилетнего цикла с 01.01.2017 по 01.08.2019
— годового цикла с 01.04.2018 по 01.03.2019
— недельного цикла с 04.12.2017 по 15.02.2018
— торгового цикла с 17.11.2017 по 15.12.2017

совмещенный  дневной  график





elliottstar.com/index.php?topic=28.msg21674#msg21674