Ну что продолжим?

Скользящее окно(Moving Windows)

В заголовке я привел дословный перевод. Если кто меня поправит, и другой термин применяется — то спасибо.

Смысл скользящего окна– с каждым новым значением функция пересчитывается за заданный период времени. Этих функций большое количество. Для примера: rolling.mean(), rolling.std(), которые чаще всего и используют при анализе движения акций. rolling.mean() — это обычная скользящая средняя, которая сглаживает краткосрочные колебания и позволяет визуализировать общую тенденцию.

# Выделяю скорректированную цену закрытия 
adj_close_px = sber['Adj Close']

# Вычисляю скользящую среднию
moving_avg = adj_close_px.rolling(window=40).mean()

# Вывожу результат
print(moving_avg[-10:])

Дальше построим график, чтоб лучше понять то, что получается в результате работы данной функции:

# Вычисление короткой скользящей средней
sber['40'] = adj_close_px.rolling(window=40).mean()

# Вычисление длинной скользящей средней
sber['252'] = adj_close_px.rolling(window=252).mean()

# Построение полученных значений
sber[['Adj Close', '40', '252']].plot(figsize=(20,20))

plt.show()

( Читать дальше )

1) Визуализация распростарнения:
Говорят, коронавирус спровоцировал обвал на рынках. Сделали визуализацию по развитию в странах, чтобы понять, действительно ли стоит паниковать. (Мне немного захотелось в конце видео, особенно из-за Кореи). 

Сама визуализация тут:


( Читать дальше )

Это достойная честная книга. Не пожалел, что прочитал.
Оценка — 4+ из 5. 

Почему не 5? Ну 5 книге я ставлю крайне редко в принципе. Это 2-3 книги за год из 30. Чтобы книга была на 5, должна иметься какая-то центральная супер оригинальная идея, которая способна изменить мою собственную жизнь и которую я беру на вооружение. Либо это должна быть книга, которой прямо упиваешься. В этой книге я такой идеи не нащупал, но тем не менее, видно, что автор писал её сам и реально работал. Мне также понравился стиль в этой книге. Автор держит себя довольно скромно, нет рекламы, язык хороший.

Вначале книга мне показалась очередной из оперы «живи так, сяк, тра-ля-ля», я читал быстро, но к середине я взял ручку, замедлил темп чтения и начал многое подчеркивать. К сожалению, под конец опять стало скучновато. 

Вот мысли, которые я выписал:

• Австралийская медсестра паллиативной помощи Бронни Вэр ухаживает за умирающими людьми. Она спрашивает их, о чем они жалеют перед смертью, и публикует ответы в своем блоге[7]. Вот пять самых частых ответов. 
  1. «Я жалею, что не позволил себе быть счастливее».

( Читать дальше )

Если Англия в борьбе за господство на море победила, что хоть как-то скрашивало её плачевное состояние, то Франция эту борьбу проиграла, причём с разгромным счётом. При этом после окончания Войны за испанское наследство Франция, в финансовом смысле, пребывала ничуть не в лучшем состоянии, нежели Англия.

Внешний долг Франции к 1714 году достигал 1,8 миллиарда ливров, причём. 1,2 миллиарда должны были быть выплачены в течение 3 лет. В то же время средний годовой доход государства составлял около 75 миллионов ливров. Если сравнивать с английским долгом и принять для удобства примерное равенство ливра и шиллинга (да, я знаю, что в этот момент ливр был немного «весомее» по серебру — говорю же, для простоты в рассчётах!), то долг был более 90 миллионов фунтов – вдвое больше английского.

Для того, чтобы оплачивать текущие расходы, Франция брала займы под доходы от налогов следующих лет. В 1713-м – заложили доходы 1715-1718 годов, а в 1715 – израсходовали деньги, которые Франция должна была получить в 1719-1722. Само собой, такое положение финансов значило и то, что взаймы Франции давали под грабительский процент и на очень короткие сроки.

( Читать дальше )

Решил для себя сделать инструкцию по оформлению вычета по счету ИИС.

1) Скачивание документов от брокера втб (договор, сделки и т.д.)

smart-lab.ru/blog/587103.php

А вот в бкс нужно делать запрос через горячую линию. Сканы пришлют на почту.
В бкс также будет присланы сканы приходных чеков, когда пришли деньги на счет ИИС.
В открытии документы можно заказать через личный кабинет.

2)подавать через личный кабинет налоговой без установки программы.

3) Надо указать дивиденды за 2019г от норникеля.
https://journal.open-broker.ru/taxes/3-ndfl-cherez-lkn-kak-otrazit-dividendy-kotorye-polucheny-v-rf/

4) Как написать жалобу, если есть задержка.
https://smart-lab.ru/blog/547390.php


5)заявление на возврат можно подать сразу. 

6) если будет ошибка в лк налоговой, как в 2019г.
smart-lab.ru/blog/541251.php
https://journal.open-broker.ru/taxes/nalogovaya-vernula-prilozhennye-dokumenty-chto-delat/

( Читать дальше )

Брокер Сбербанка, как и другие крупные брокеры, предлагает свои структурные продукты. В общем случае, цель данных продуктов — позволить вкладчику получить доходность в 2-3 раза выше банковского депозита при адекватном уровне повышения риска и работе с относительно крупными суммами (обычно от $10,000-15,000).

Это мой первый пост на Smart-Lab. Будет довольно насыщенный материал. Приведу для доказательств цифры и точное обоснование, почему покупка рассматриваемых структурных инструментов является неудачной идеей.

Для этого придется немного окунуться в базовые основы и формулы теории вероятностей. С их помощью мы посчитаем ожидаемую доходность данного продукта, после чего вы сами сможете сделать вывод – стоит или нет вкладывать свои деньги в подобные продукты от Сбербанка.

Среди структурных продуктов есть нечто, называемое «ИОС» — инвестиционные «облигации» Сбербанка. Слово «облигации» в кавычках, поскольку данный продукт ничего общего с настоящими облигациями не имеет. Видимо, в попытке любой ценой привлечь широкие слои населения в инвестиции и в то же время максимально на этом заработать банк дошёл до того, что достаточно рискованные продукты начал назвать облигациями. В то время как это опционный инструмент с негарантированной доходностью, и по своей природе имеет гораздо худший показатель «доходность / риск», чем обыкновенные гос. облигации ОФЗ.

( Читать дальше )

Такое чувство, что все уже разъехались и я один тут работаю). У вас такое же чувство?
Тогда эта рассылка для вас!:)

Блин, на прошлой мощно хайпанул один лонгрид, собрав 18 тыс. просмотров, +460 и 127 комментариeв. Но по этическим нормам мы вам не скажем че за пост, потому что это как всегда было обсиралово и негатив:)) Не тратьте время на негатив, лучше потратьте его на пользу!

Советуем ознакомиться с блогом AlexChi, где он начал Вести рубрику “Статистическая закономерность”, в которой делится полезными наблюдениями.
А.Г. на основании выборки результатов ЛЧИ 2019 сделал ряд интересных выводов. Поспорить с ним можно тут: ЛЧИ: спекулянты и «соплежевалка» (+386)
Польза недели: Муниципальные облигации как альтернатива ОФЗ и депозитам ★82

Странно, но топ посты по вашим реакциям были посвящены пенсионной теме:
Хайп недели: Автор аргументировано и подробно рассказал почему нужно избегать вкладов в пенсионных фондах Вклад в пенсионный фонд? Никогда! +310 и 7,3 тыс. просмотров.

Для облигационщиков зайдёт инструкция от Хохрина: Несколько слов о том, как читать отчетность эмитентов облигаций ★34 
Ну и крошка пользы от себя: Какие книги произвели на меня наибольшее впечатление в 2019 году? +161 ★42

Кстати еще на прошлой неделе энтузиасты выпустили пару веселых фильмов, посмотрите если будет время:
1. Пародия на шоу «Деньги не спят»(переозвучка, юмор) (на базе фильма Джокер)
2. ЛЧИ2019: фиаско делового подхода (на базе Пираты Карибского Моря)

Это конечно не всё.
Чтобы не пропустить всё самое интересное, подписывайся на смартлаб телеграм @smartlabnews

На рисунках: МСФО за 6 мес. 2019 ПАО «ОР»

Финансовая отчетность — сильный инструмент мониторинга развития и состояния любой компании. Существует два типа отчетности: по российским стандартам (РСБУ) и по международным (МСФО). Публичные корпорации, как правило, отчитываются по МСФО, что очень упрощает восприятие. В первую очередь, необходимо обратить внимание на капитал рассматриваемой компании. Это число отражает, сколько собственных средств вложено в бизнес компании. Если этот показатель большой относительно всего баланса (от 30% — сильный показатель), акционеры существенно отвечают своими деньгами, что особенно важно, если Вы инвестируете в долговые инструменты (грубо говоря, большая мотивация расплатиться по долгам и не терять свой капитал). Однако важно не просто изучить размер капитала, но и посмотреть, из чего он состоит. Если основа собственных средств компании — переоценки активов или нематериальные активы, это повод усомниться в реальности показателей

( Читать дальше )

Смотрю я за нашим Центробанком и темпами снижения ставки… и просто офигеваю. Еще недавно мы радовались доходности в 7-8%. Сегодня довольствуемся доходностью 5,5-6%. Депозиты вообще утоптали в пол. Власти всеми силами выталкивают граждан из накоплений в сторону потребления.

Недавно я обратил свой взор на муниципальные облигации.

Муниципальные облигации — это долговые ценные бумаги, которые выпускают города или отдельные регионы для финансирования своих проектов или дефицита бюджета. То есть вы даете в долг не центру, а мелких субъектам.

Их еще делят на муниципальные и субфедеральные. Не забивайте себе голову. Это примерно одно и то же.

( Читать дальше )

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

А почему именно коммерческая, а не жилая?

Я неплохо умею считать. Потратил пару вечеров. Сел и все проанализировал. Доходности и хлопоты в жилой недвижимости меня категорически не устраивали.

В коммерческой недвижимости во-первых хлопот изрядно меньше. А во-вторых окупаемость максимум 10 лет.

Вопрос: а почему не здания с Дикси или Пятерочкой?

У ОСЗ (отдельно стоящих зданий) свои заморочки, эксплуатация коммуникаций, прямые договора, обслуживание территории и т.д. С помещениями же, все эти вопросы решает домовая УК. При этом рентабельность помещений сравнима с ОСЗ, если это, конечно же, не ТЦ.

Ты заходил вслепую? Откуда черпал информацию?

Был у меня товарищ. Предлагал переводить квартиры в нежилой фонд. Не очень понравилось. Какие-то взятки, заносы. А вдруг не получится. Ты можешь остаться с квартирой. И потом бегать по рынку с целью продать ее. Не мое.

Я выбрал другое направление. Покупка полноценного коммерческого помещения, у проверенных застройщиков, с нормальными документами.

Ты можешь описать что это за объекты?

Это т.н. помещение свободного назначения. Обычно оно расположено на первом этаже жилого дома в спальном районе.

А почему в спальном районе?

Посмотри на собственников помещений на Тверской. Все они столкнулись с проблемой ликвидности и доходности. Продать за нормальные деньги не могут. Доходность очень низкая. Найти арендатора, который потянет арендную ставку в центре города сложно.

Я пошел на МКАД. Там цена за коммерцию была близка к жилой. Но при этом окупаемость намного лучше.

А кто снимает помещения в спальном районе? Там же нет трафика.

Там не так хорошо с трафиком для помещений стрит-ритейла (в сравнении с трафиком у метро). Но зато есть трафик жильцов. Кто покупает квартиры в таких районах? Семьи. Взяли квартиру в ипотеку. Муж работает. Жена, бабушки, дедушки и дети крутятся внутри района. Да и муж не все время проводит в центре. Весомая часть жизни такой семьи проходит внутри района.

У семей, как ты понимаешь, есть потребности.

Какие? Что кроме еды?

Вот как раз еда — самый плохой арендатор. “Сетевики” перекрыли всем воздух. Они демпингуют так, что владельцы маленьких магазинов находятся на грани выживания. У меня остался один такой арендатор — армяне. И то, половина помещения у них под продукты, а другая половина — под ателье. Причем ателье приносит больше денег. А торговля продуктами — побочный бизнес, который приносит дополнительную копейку и позволяет всем членам семьи быть занятыми.

А кому снимать выгодно?

Ателье, салоны красоты, детские клубы, суши, кулинария, интернет-магазины, стоматология и другие мед.услуги.

Слушай. Ну эти салоны разоряются же раз в три месяца. Замучаешься искать новых арендаторов.

У меня снимали три салона. Один разорился через 2 года. Два других до сих пор сидят.

При сдаче площадей ты должен очень хорошо понимать психологию людей.

Моя цель — не просто сдать, а надолго.

Ко мне может зайти арендатор, который вообще не понимает свой бизнес. Где-то прочитал, что барбершопы — это хорошо. И побежал открывать цирюльню.

Такому лучше сразу отказать.

Я стараюсь искать арендаторов, которые в своей нише являются профессионалами. Обычно у них уже есть опыт. В этом случае на их стороне начинает работать сарафанное радио. Клиенты заходят, видят, что качество услуг хорошее. Информация быстро распространяется по району. За рекламу платить уже не надо. Как следствие, выжить арендатору становится проще.

У меня сейчас два сомнительных арендатора. Остальные же наработали свою клиентскую базу. И о том, чтобы съезжать даже не думают. Сидят, работают.

Как ты находишь объекты? Считаешь ли ты трафик?

Часть активов я покупал 4-5 лет назад. В то время я был дико занят на основной работе. У меня не было возможность проводить глубокий анализ.

Выбирал так. Застраивающийся район, где уже была активность и был потенциал роста. И ценовой уровень.

Есть ряд застройщиков, которые продают коммерцию по завышенным ценам. Например, ПИК. Они подмяли под себя существенную долю рынка. Они продают объекты по цене в 1,5 раза выше, чем мне бы того хотелось. И при этом ты еще должен подождать два года прежде чем дом построят.

Я не могу ждать 2 года. За это время уже мог бы отбить часть помещения.

То есть ты заходишь только в готовые помещения?

Да. Либо на этапе сдачи. 2-3 месяца, полгода — предел, если помещение того стоит.

Как ты проверяешь объект?

А тут почти также как при покупке квартиры. У тебя есть свидетельство на собственность. Твоя задача посмотреть, что у помещения нет обременений на момент сделки. И получить справки об отсутствии долгов за коммуналку. Застройщики то известные.

А это похоже на пассивный доход?

Это бизнес, близкий к пассивному доходу. Улететь на год на острова и забыть про все не получится. Ты должен отслеживать поведение арендаторов, следить за платежами. Но это не требует больших затрат времени. Я трачу на свои объекты 3 рабочих дня в месяц.

Два раза в месяц проверить платежи. Внести данные в таблицы. Заплатить за коммуналку.

Пока что я справляюсь один.

Какой тут порог входа? С каким размером капитала стоит заходить?

Здравый смысл подсказывает не класть все яйца в одну корзину. Ни в одну из инвестиций не стоит заходить 100% капитала. И уж тем более использовать заемные средства. В каком то смысле тут мы делаем ставку, повезет или не повезет.

Можно входить в такой бизнес и на 100%. Но в этом случае у тебя должно быть много объектов. И тогда риск съезда арендаторов нивелируется количеством этих арендаторов.

Какая средняя цена у объекта?

Я говорю про МКАД 0-5 км. Сейчас цена подросла. За счет ухода с рынка дешевых застройщиков. От 8 млн. рублей Дешевле вряд ли найдете что-то ликвидное.

При этом не берите Новую Москву. На мой взгляд она очень и очень сильно переоценена. Ценник там такой же как в МСК. Но твой арендатор не сможет получить оттуда значимый денежный поток. Плотность населения меньше. За счет малоэтажного строительства и еще неосвоенных территорий.

Правильно ли я понял. Ты покупаешь в таких городах и локациях, где все застроили “человейниками”? И именно поэтому ты не идешь в регионы?

Да. Например, в тот же Питер я не хочу идти. Прежде всего из-за покупательной способности населения. Геморрой такой же. А денег сильно меньше.

Давай про экономику объекта.

Когда я заходил 5 лет назад у меня была простая математика. Я брал объект за 8 млн. рублей. И сдавал его за 80.000 рублей. Тупо делил на 100. Тогда для меня это было нормой.

Сейчас я стал более опытным. Где-то я совершил ошибку. И пришлось умерить аппетит. А где-то наоборот, денежный ручеек превысил мои ожидания. Окупаемость некоторых объектов доходит до 7 лет. И это очень неплохо.

В процентах это 15-16%.

Что с ликвидностью? Сколько я буду выскакивать из объекта в спокойные времена?

Тут много факторов. Если объект востребован, то он быстро улетит. Если объект показал себя плохо, то и продавать ты его будешь долго. Полгода-год.

Люди стали умными и научились считать. С неудачным объектом тебе либо повезет… например, клиенту нужно помещение в конкретной локации. Либо будешь скидывать по не очень выгодной цене.

А расскажи про грабли с арендаторами?

У меня рисков меньше. В договоре прописано, что все расходы с ЧП ложатся на плечи арендатора.

Допустим, случился пожар. И что дальше? Ты будешь бегать по судам и пытаться взыскивать средства с обанкротившегося арендатора?

В этом случае меня спасает диверсификация по объектам. Просел объект, на массе это не играет роли.

А вот страховками не пользуюсь. Не очень понимаю систему. Слишком высокая цена если ты страхуешь как собственник. Слишком большие расходы когда у тебя много объектов. Это не оправдывает себя. А вот попросить арендатора застраховать помещение можно. Так будет дешевле. Пока руки не дошли.

А криминал пытался заехать?

Пытались, но у них нет шансов сделать так, чтобы я не узнал про это, они сразу говорят о целях. Я как собственник имею право приезжать и смотреть на помещение. Плюс, соседи быстро все узнают. Когда у тебя никаких вывесок и периодически из вентиляции идет дымок, то все становится понятно сразу.

В личной беседе ты говорил, что у тебя один из ключевых арендаторов — компания Wildberries. Тут я напрягся. У меня много вопросов к этой компании. Это типичный «дотком» — рубль вкладываем, зарабатываем 50 копеек. Что будет если они разорятся? У тебя половина площадей будет пустовать? Как ты страхуешься от такого сценария?

Здесь опять диверсификация арендаторов выручает.

А как? У тебя в половине объектов сидят WB.

У меня есть офисы, в которых они сидят уже 4 года. Я вижу, что они даже не думают съезжать.

Я тесно общаюсь с их менеджментом. Изучаю планы развития. Выручка измеряется сотнями миллионов рублей в день (!!!). Они строят складской комплекс на 3,5 ярда. в 20-м еще 15 складов по МО. Не представляю что может завалить такого монстра.

У них есть политика, в которой прописано, что каждая из точек экономически оправдана. То есть тут нет экспансии ради экспансии с целью лечь потом под стратега.

И представь, помимо СНГ, они открыли первые офисы в Европе! И там тоже планируют построить склад. Да, в этой самой шенгенской зоне.

Мне не страшно.

А вдруг они примут решение о том, чтобы перестать развивать свои точки и всю логистику отдать сетевому посреднику?

Они через это прошли. Пытались работать с постаматами. Пытались работать с внешними поставщиками.

У WB есть колоссальное конкурентное преимущество, которое очень непросто повторить. Ты можешь заказать в пункт выдачи 20 пар обуви. Примерить все. Выбрать одну пару. Остальное попросить увезти. Все это в удобной обстановке, с зеркалами. Это то, за счет чего Wildberries ушли далеко вперед. WB — в шаговой доступности — вот их программа клиентоориентированности.

И вот скажи мне, кто из посредников может предоставить такую же услугу? У них даже с простейшим возвратом могут быть проблемы.

А можно сделать так, чтобы в точке половину пространства занимал WB, а другую половину — условные армяне, которые переживут даже ядерную зиму?

Ответ ехидный. Можно. Купи два помещения рядом. Если серьезно, то у WB есть четкие условия — помещение должно быть закреплено только за ними.

У них много имущества, приличные деньги в кассе. Им нужен свой ключ.

И у тебя, как у собственника рисков меньше. О кражах и прочих ЧП я часто узнавал постфактум от сотрудников WB. Арендатор сам вызывал полицию и разбирался со всеми проблемами.

Кстати, а что по расходам?

Если речь про рядового арендатора, то обычно за ЖКУ они платят сами. Твоя задача просто отслеживать своевременность транзакций. У WB по-другому. Расходы на коммуналку включены в арендную ставку. В среднем по МСК это 7000-10000 на помещение.

Налоги?

У меня — 6% ИП по упрощенке. Можно патент.

Из твоих слов видно, что у тебя достаточно много объектов. У меня возникает вопрос. А откуда деньги? Неужели на это все можно заработать с зарплаты менеджера?

Нет конечно. Я, как ты говоришь, поймал одного из «черных лебедей». Не упустил свой шанс.

Так вышло, что мои знания и навыки пригодились людям с крупными капиталами. Я помог реализовать им их проекты. И получил с этого отличный бонус

Далее было нужно просто применить основы финансовой грамотности, чтобы не спустить деньги на тачки, квартиры, роскошный образ жизни и прочие глупости.

А как ты сейчас покупаешь новые объекты? Хватает наличности с ренты?

Примерно так. Понятно, что покупаю уже не с такой скоростью. Да и спокойствия хочется:)

Главный вопрос. 100% капитала у тебя в одном инструменте. Это нарушение всех правил инвестирования. Что ты собираешься с этим делать?

Правильный вопрос. Как я уже говорил. У меня была работа. На нее уходило 100% времени. И отдача там была куда более высокой. У меня просто не было времени раскидать капитал по разным инструментам. Я выбрал самый простой и понятный мне на тот момент вариант.

Коммерческая недвижимость для меня прозрачна.

Сейчас у меня стало больше времени. Я стал тратить его на изучение фондового рынка и других инструментов.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35