ИНВЕСТИЦИИ

Анализ недвижимости в России 2024

На сегодняшний день строительство новых домов в России составляет более 5% от всего ВВП. На недавнем заседании Центрального банка (ЦБ) ключевая процентная ставка была значительно повышена до 12%, и на рынке ожидается дальнейшее повышение ставок.


Изучая динамику цен за квадратный метр в Москве, резкий рост стоимости в основном объясняется льготной ипотечной программой и определенными предложениями от застройщиков, которые предлагают более низкие процентные ставки по ипотеке по сравнению с обычными кредитами. Это искусственно стимулировало спрос на первичном рынке жилья, что привело к инфляционному пузырю в этом секторе. В результате стоимость квадратного метра в новых домах теперь превышает стоимость на вторичном рынке более чем на 20%.

Диверсифицируй не диверсифицируй, все равно получишь шайбу, ну или профит. Тут кому как повезет. Что диверсификация нужна, наверное, ни у кого вопросов не возникнет, а вот инструменты для достижения целей бывают разные. Что буду делать я, какие инструменты использовать, сейчас расскажу, погнали!

Американский и европейский рынки рассматривать не будем, сами знаете почему. У нас остается наш собственный фондовый рынок, в котором мы можем распределить средства по разным классам активов и азиатский рынок, с валютной и страновой диверсификацией. Обо всем по порядку.

Все, что написано ниже, мое видение и взгляд людей, у которых учусь. Оно может полностью или частично не совпадать с вашим, и в этом нет ничего плохого!

1. Дивидендные акции РФ

Основная часть моего портфеля на ближайшее время. Какими компаниями наполнять инвестору свой портфель, вариантов много и каждый для себя найдет подходящий. Можно отслеживать различные «дивидендные» индексы, на подобии IRDIV или открывать индекс Мосбиржи и оттуда вытаскивать акции компаний, которые платят дивиденды. На нашем рынке в принципе не так много компаний, чтобы запутаться и ничего не выбрать.

Сразу скажу, что я не являюсь инвестиционным советником в том смысле, в котором этот вид деятельности зафиксирован в законе о рынке ценных бумаг. И на это есть несколько оснований:

Первое. Я считаю, что в той форме, в которой закон сейчас действует, он сильно ограничивает сам смысл инвестиционного консультирования. На мой личный взгляд инвестиционные советники должны были организовываться совсем в другом виде — на подобие адвокатских бюро и включать в себя вопросы не только по ценным бумагам, но и налогам, недвижимости, прямых инвестиций и т.п. То есть их деятельность должна быть существенно шире, а как следствие и регулятором этой деятельности должен был быть не ЦБ.

Второе. У меня нет проблем стать финансовым советником. Однако, я не вижу, что я выигрываю с коммерческой точки зрения или PR. Суровая правда такова, что вхождение в реестр ЦБ, как советника, мне не даёт никаких преимуществ при работе с клиентами и не помогает в продвижении услуг. Многие инфоцыгане используют этот статус, чтобы пускать пыль в глаза. В своих презентациях они указывают, что являются «советниками ЦБ», вводя в заблуждение людей. Согласитесь, такая формулировка сильно отличается от «состою в реестре инвестиционных советников, в соответствии с законом о рынке ценных бумаг».

Актуальный портфель/Результаты/История сделок (обновление 30.08.23)
https://drive.google.com/file/d/1L0BSSqktenrCtY1Q4gCbVovdPN3lht9k/view?usp=sharing

Друзья, всем доброго времени суток. Как и обещал вчера, публикую обновленный состав портфеля с дополнениями и изменениями после фиксация прибыли по компании ОАК. 

НАПОМИНАЮ. В публичном доступе я размещаю часть портфеля, полный состав портфеля размещается в закрытом канале Mikhaylevskiy Capital.
Текущий состав открытого портфеля составляет 17 эмитентов из разных секторов. В закрытом канале портфель более диверсифицирован.

Текущая доходность портфеля 53.35%
Следующая целевая доходность 87.50%

 
ТаКжЕ напоминаю, что в публикуемом файле вы можете ознакомиться с полной историей сделок, совершенных с начала ведения канала. 
ЕЩЕ РАЗ. Я не раздаю прогнозы, торговые идеи, не продаю сигналы, обучение и прочее.

 Концепция моей публичной деятельности: транслирование действий на рынке в режиме реального времени.

Совет директоров Алросы рекомендовал дивиденды за I полугодие 2023 года в размере — 3,77₽ на одну акцию (дивидендная доходность составит порядка 4,5% на акцию, если отталкиваться от текущих цен). Дата закрытия реестра — 18 октября 2023 года. Чтобы получить дивидендную выплату, то последний день для покупки акций — 17 октября.

Напомню вам, что Алроса не выплачивала финальные дивиденды за 2021 год, за I полугодие 2022 года, а также финальные за 2022 год. Причина: компания в апреле прошлого года попала в SDN List и тем самым прорабатывала стратегию защиты капитала от санкционных действий. Что же тогда побудило выплатить дивиденды за это полугодие? Ещё в июне глава Якутии Айсен Николаев, сообщил, что Алроса может выплатить дивиденды по итогам 1 полугодия 2023 года, если ситуация на рынке алмазов останется стабильной. Ситуация стабилизировалась, при этом рубль ослаб по отношению к другим валютам (тем самым дал возможность доп.

Если умерить аппетиты начинающих инвесторов (многие хотят зарабатывать по 30-40% годовых стабильно, хотя и не все), то гораздо важнее решить задачу управления рыночными рисками портфеля (волотильность). И решается она только диверсификацией между разными классами активов, которые желательно должны иметь низкую корреляцию (не ходят друг за другом). Историческая стабильная доходность по активу тоже важна. Так же приветствуется диверсификация по разным валютам (минимум ₽/$) и при общем обьеме портфеля >$500к можно задумываться о страновой диверсификации с открытием счетов в разных юрисдикциях. Хотя, все может измениться, если основные траты инвестора не в рублях и большую часть времени он проводит за границей. 

Недвижимость — обязательный класс активов и в любом портфеле должна обязательно присутствовать, но как и любой другой актив не занимать самую большую долю. В некоторых своих публичных портфелях использую биржевую недвижимость (ЗПИФ).  Это не совсем одно и то же, но интересный инструмент. 

Когда услышав от очередного инвестора разговаривая в аэропорту

Примерно

— Я прислушаюсь к Кийосаки…

Меня это зацепило. Ибо одно дело Илон Маск который просто тролит «вкладывая» в крипту, то этот чудо «гуру» уже немного достал. Своими рекомендациями

- Вкладываем в золото и затариваем биток

Про золото смешно – самый не выгодный инвестиционный инструмент за последние 20 лет, а насчет казино биткоина…

И так Роберт Киосаки приоткроем завесу тайны. Чего он так топит за золото и биток.

В октябре 2021 года как многим известно он объявил себя банкротом.

Но это ладно. Гуру сломался.

Но далее интереснее.

Этот чудо «богатый папа» рекомендовал крупным игрокам брать и брать биток и они брали. Брали и по 40 000 и по 35 000. Но на это дело у «гуру» мастера еще и взяты «кредиты» ничем не обеспеченные. И коллапс наступит в 2024 когда нужно будет отдавать все или бежать и прятаться.

Плюс крайне неудачная игра опять не на свои деньги в прошлом на надутом американском рынке. Когда покупалось на вершинах и скидывалось на низах.

Уоррен считает, что ключевым фактором при выборе компаний для инвестирования является их потенциал для долгосрочного роста и надежность бизнеса.

Он часто ищет компании с низкой P/E — отношением (отношение цены акции к прибыли компании), высоким ROE (отношение прибыли к капиталу) и высоким уровнем свободных денежных потоков.
Кроме того, Баффетт избегает рискованных инвестиций и инвестирует в отрасли которые хорошо понимает.

Одна из ключевых стратегий Баффетта — «купить и держать».
Он инвестирует в компании, которые считает стабильными, и держит свои инвестиции на протяжении длительного времени. Это позволяет получать максимальную прибыль от инвестиций.

Если вы начинающий инвестор, то присмотритесь к подходу Баффетта:
• Инвестируйте в компании с надежным бизнесом.
• Не паникуйте и не продавайте свои акции при малейшем изменении на рынке.
• Держите свои инвестиции на протяжении длительного времени!