Инвестиции в недвижимость

Читатель спрашивает:

«Владимир приветствую, наткнулся на новость

(Максимальный уровень ставок по ипотеке в банках достиг 43%, сообщает РБК.

Если стоите — присядьте. С таким процентом переплата за квартиру стоимостью в 12 млн рублей (первый взнос 1 млн рублей) на срок 20 лет составит 94,6 млн рублей. Другими словами, без ипотеки за эти же деньги вместо 1 квартиры вы сможете купить почти 9!)

И вспомнил ваш подкаст про ключевую ставку в Америке, где все дорогое при низкой процентной ставке, тут ситуация получается противоположная, ставку в России повысили и так же цены выросли, хотелось бы ваше мнение услышать, почему так происходит? Спасибо за ответ».

Начнем с по-настоящему шокирующей информации. Если вместо платежей по ипотеке под такой процент их вкладывать в банк каждый месяц под такой же процент, то через 30 лет у вас будет несколько миллиардов (!!!) рублей. Считайте сами: https://calcus.ru/kalkulyator-vkladov с капитализацией процентов (внимание, данные расчета травмируют психику). Так что переплата идет не на миллионы, а на миллиарды… Однушка за 40 миллиардов! Жуть.

Самую дешевую квартиру в Москве можно снять в Новой Москве за 29 тысяч рублей.

Аналитики сервиса «Домклик» выяснили, где и за сколько можно снять квартиру 35 квадратов в Москве. Вот результаты:

⚪️Подешевле

— 29-35 тысяч рублей: окраины Новой Москвы (Вороново, Краснопахорский и Бекасово), Зеленоградский район (Старое Крюково, Силино и Матушкино). Правда добираться от дома до центра придется порядка 2-3 часов

— 40-44 тысячи рублей: Южное Тушино, Лосиноостровский, Выхино-Жулебино, Капотня и Орехово-Борисово Южное. Чуть подороже, зато внутри МКАД

— 50-55 тысяч рублей: Внуково и Коммунарка. За кольцом, но предложений в этих районах существенно выше

⚪️Подороже

— 91-110 тысяч рублей и, возможно, выше: Дорогомилово, Беговой, Хорошево-Мневники

— 110 тысяч рублей и выше: Пресненский, Замоскворечье и Хамовники. ЦАО лидируют по количеству предложений арендной недвижимости на рынке.

⚪️Мнение экперта

Распределение предложения изменилось значительно: практически во всех центральных районах снизилось количество выставленных объектов под сдачу на 20-40%.

«Самолет» пытаются продать.

Инсайдеров (https://t.me/domostroy_channel/12350) «Домостроя» подкрепляет Forbes, который пишет о поиске покупателей на долю Михаила Кенина (31,6%) в синем девелопере. Поиск нового владельца начали после лета этого года, когда закончилась льготная ипотека. Доля Кенина может стоить 26,5 млрд руб.

Источники издания на рынке считают, что причина продажи — сложное финансовое положение «Самолета», и других девелоперов, которые были завязаны на ипотеке и потеряли большую часть продаж из-за текущих ставок по кредитам. Инсайдят, что девелопер также пытается продать часть своего земельного банка.

Всё, как недавно писала (https://t.me/domostroy_channel/12359) редакция — участники рынка уходят на покой. Крупные девелоперы мечтают уйти на спокойную пенсию после нескольких золотых лет при льготной ипотеке, а не выживать при прогнозируемой ключевой ставке в 25%. Теперь понятно, почему компанию покинул совладелец ГК «Киевская площадь» Год Нисанов еще несколько месяцев назад.

В принципе, купить жильё можно и ближе к пенсии.

Средний возраст покупателей жилья в США достиг рекордного значения — 56 лет, по сравнению с 49 годами в 2023 году, что объясняется растущими расходами на приобретение жилья. Молодые покупатели все чаще оказываются не в состоянии позволить себе покупку: медианная стоимость жилья достигает $435,000, а процентные ставки по ипотеке удвоились, превысив 6%, согласно данным Национальной ассоциации риелторов (NAR). Это изменение также привело к снижению доли покупателей, приобретающих жилье впервые, которая теперь составляет лишь 24% рынка — это самый низкий показатель с начала наблюдений в 1981 году.

Для молодых американцев накопление средств на первоначальный взнос остается значительным препятствием, так как они вынуждены справляться с долговыми обязательствами по студенческим кредитам, высокими арендными платежами и скромной начальной зарплатой. Первоначальный взнос в размере 18% на дом со средней стоимостью требует около $78,300 — практически столько же, сколько медианный доход семьи. Молодые покупатели также сталкиваются с конкуренцией со стороны более состоятельных, зачастую старших покупателей, которые могут использовать имеющийся капитал в недвижимости, что еще больше ограничивает возможности для тех, кто покупает жилье впервые.

2024 год становится важной вехой в трансформации работы с ипотечными продуктами. Изменения Центробанком кредитно-денежной политики и изменение льготных программ, заставляет инвесторов пересматривать свои предпочтения. 

В связи с этим ДОМ.РФ, Банк России и Минфин решили провести марафон по финансовой грамотности. Отрадно, что именно я буду модерировать один из эфиров, но об этом чуть позже. 

Итак, марафон включает ряд прямых эфиров с экспертами и медийными личностями, короткие видео и лекции об ипотеке и финансах. Также будет онлайн-тестирование и призы для самых финансово грамотных.

В рамках марафона уже опубликовано несколько видео, на которых коллеги разобрали темы: «Жильё для семей с детьми, как главная финансовая цель», «Как семье с детьми улучшить свои жилищные условия» и «Как сделать ремонт без вреда для психики и кошелька?».

🔥Эфир, который модерирую я, затронет темы интересных инвестиционных инструментов, которые доступны гражданам в текущей ситуации, советы по инвестированию в жилье, а также вопросы, связанные с защитой граждан перед застройщиками и банками.

В последнем дайджесте от Дом. рф сообщается, что на начало октября этого года остатки на счетах эскроу увеличились на 22 млрд руб. (после +63 млрд руб. в августе) до 7 трлн руб.

Помнится в 2019 году группа депутатов попробовала (https://t.me/domostroy_channel/1218) внести в Госдуму законопроект, позволяющий участникам долевого строительства получать процент с эскроу-счетов. Но у них ничего не вышло, а с 7 трлн руб. процент был бы неплохой. Вместо дольщиков на этих деньгах зарабатывают банки.