Ипотека

Почему объемы выдачи ипотеки упали, а цены на вторичные квартиры нет.

В августе 2023 ЦБ приступил к циклу повышения ставок. Пусть и не сразу, банки транслировали это повышение в новые условия для заемщиков. Ставки по рыночной ипотеке выросли и уже к началу 2024 года стали запретительно высокими. Объемы выдачи ипотеки закономерно рухнули.

Правда, касалось это только вторичного рынка. На новостройки продолжали действовать многочисленные льготные программы, привлекательность которых только возросла из-за арбитража на ставках (заемщики могли взять кредит по ставке 5-8%, одновременно открыв депозит по 16%; выгода правда во многом была мнимая из-за неадекватно высоких цен на новостройки, но потока желающих это не останавливало).

Но если с новостройками все более-менее понятно, то почему не снижаются цены на старые квартиры, ведь вторичный рынок уже почти год испытывает дефицит ликвидности (льготные программы на него не распространяются)?

Чтобы объяснить этот парадокс, надо понимать, как функционирует российский двухконтурный рынок.

Пол года назад размышлял над политикой продаж новостроя населению. Анализ был тут и тут

Было три варианта исхода

— Тот кто купил в 2023 лохи которым сказали раскупай квартиры под «нуль» кинулись «инвестировать штобе стафать, квартира сама сепя окупит» и платят за дорогую квартиру когда на рынке она сделает -20%. Доходность аренды не дотягивает 4%

— Лохи те кто купит в 2024 т.к ожидают высокую инфляцию и будут брать по любым ставкам

— Правительство будет массово продолжать политику компенсаций процентов и платить из бюджета, лохи все мы.

Выходит комбинация первого и третьего варианта. Только инвестора в 2023 платят за квартиры которые сделали уже -40% от вторички. 

Есть предположение что часть захотят зафиксировать убыток, но народ у нас жадный могут ждать долго, вероятно к концу года будут появляться хорошие ценники на вторичную. Только нам от этого не холодно не жарко. Т.к даже на вторичку цены были разогреты, ипотечная кабала неподъемная, даже если ставки снизят.

📉 Любопытную статистику по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) опубликовал накануне сервис «ДОМ. РФ». На фоне завершения с 1 июля 2024 года гос. программы «Льготная ипотека» и изменения условий по «Семейной ипотеке», объём выдачи льготной ипотеки по итогам первых трёх недель июля снизился в России на -48% (г/г) до 223 млрд руб. в денежном выражении и на -55% (г/г) по количеству оформленных ипотечных займов:



Впрочем, это было ожидаемым событием, да ещё и на фоне июньского ажиотажа, когда в последний месяц действия льготной ипотеки у россиян наблюдался бурный рост жилищного кредитования, все очень хотели поучаствовать в этом празднике и максимально спешили влезть в кредитную кабалу. Чтобы вы понимали, объём кредитования в июне превзошёл майский показатель на +44,5% (м/м), достигнув отметки в 788,5 млрд руб. Впрочем, с другой стороны, попытку зафиксировать привлекательную ставку по ипотеке на много лет вперёд можно и засчитать, если, конечно, закрыть глаза на взлетевшие цены на квадратные метры.

«Мы считаем, что льготные программы не должны превышать где-то процентов 25 от общего кредитного ипотечного портфеля, от общего кредитования. И тогда они не должны существенно влиять ни на денежно-кредитную политику, ни дестабилизировать рост цен», - сказал замминистра финансов РФ Иван Чебесков.

«И по сути, когда это массовая льгота, она перестает быть льготой, которая поддерживает наших граждан. Она начинает просто являться перетоком денег в прибыль застройщиков, в прибыль банков, а граждане пытаются угнаться за ростом цен», — добавил он.

Ставки по ипотеке будут снижаться по мере того, как будет замедляться инфляция, заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании в Совете Федерации, передает корреспондент РБК.

«По мере того как нынешний всплеск инфляции будет затухать, ставки по ипотеке неизбежно должны пойти вниз, в этом цель нашей политики», — сказала Набиуллина, выступая на заседании Совета по развитию финансового рынка.

Она напомнила, как перед пандемией коронавируса российские банки выдавали кредиты под 8–9% годовых без бюджетной поддержки льготных ипотечных программ. 

В начале июля 2024 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на новостройки в крупных российских банках достигла 19,46%, а по ссудам на готовое жилье — до 19,69%, показал отчет «Дома.РФ». Показатель вырос на 1,14 и 1,20 п.п. соответственно — это самое резкое увеличение с начала ноября прошлого года. Ужесточение условий по ипотеке участники рынка объясняли ростом ставок облигаций федерального займа (ОФЗ), то есть стоимостью фондирования для банков.

По оперативным данным ДОМ.РФ, по льготным ипотечным программам в первые три недели июля было предоставлено около 159 млрд рублей, что вдвое меньше значения за аналогичный период июня — 359 млрд рублей

Всего в июне в РФ было оформлено 202,4 тыс. жилищных кредитов на сумму 788,5 млрд рублей, что на 37,9% больше по количеству и на 44,5% по объему результата мая 2024 года.

Из совокупной стоимости выданной в июне ипотеки 85% пришлось на программы с субсидируемой государством ставкой. Выдачи по ним выросли на 61,1% по сравнению с маем — до 681,1 млрд рублей. Это максимальное значение за весь период реализации программ, заметили в ЦБ РФ. При этом объем оформленных по рыночным ставкам ипотек за месяц в июне сократился на 12,6% до 107,4 млрд рублей.

Выдачи ипотеки на новостройки по ДДУ увеличились в июне на 61,2% по сравнению с маем и достигли 474,7 млрд рублей, кредиты на строительство частных домов — на 31,1% до 95,7 млрд рублей. «В результате в июне более 70% ИЖК было предоставлено на строящееся жилье», — говорится в отчете.

Друзья, привет!

На днях наш директор по корпоративным финансам Андрей Давыдов вместе с другими аналитиками обсудил, что ждет рынок жилья и каковы его перспективы. Как всегда, делимся записали тезисы для вас:

🌟 Жилья катастрофически не хватает: в 2023 году жилой фонд составлял около 4,2 млрд кв. м, а должен быть порядка 8 млрд кв. м.

🌟 Цена на жилье падать не будет: банки предоставляют проектное финансирование под определенные условия, главные из которых – темпы продаж и минимальная стоимость продаж.

🌟 Застройщики будут управлять предложением: грамотно спланировав, девелопер может поочередно вводить новое жилье, сохранив комфортный уровень рентабельности.

🌟 Ожидается консолидация рынка: крупные девелоперы могут делать M&A небольших застройщиков.

🌟 Бизнес Самолета устойчив: большой простор для консолидации на рынке, у компании диверсифицированный портфель проектов, продолжается выход в регионы, где наблюдается отложенный спрос.