НЕДВИЖИМОСТЬ

Сегодня Самолет провел конференц-колл с инвесторами, на котором прозвучала интересная мысль по поводу роста цен на жилье. 

Что думает Самолет по этому поводу?

По мнению компании, покупатели с масс-маркета оценивают стоимость недвижимости не в реальной цене, а в размере ежемесячного платежа по ипотеке.

Поскольку была введена льготная ипотека, а срок кредита увеличен до 20 лет, данный показательв прошлом году сильно просел. Сейчас ежемесячный платёж сравнялся со значениями прошлого года.

Соответственно, ещё остаётся запас роста, но он в диапазоне не 30-70%, а 10-20%.

Что это значит?

Период агрессивного роста цен подходит к концу, финансовые показатели девелоперов в 2022г будут подвержены влиянию не роста цен, а объема вывода нового жилья на рынок.

В этой связи, основными бенефициарами сложившейся ситуации будут Самолёт и ПИК как два девелопера, наращивающие количество новых проектов.

Больше инфы в нашем канале в тг

Это было нежилое помещение в цоколе многоквартирного 16-этажного дома.

В нем изначально была проблема: посередине офиса торчали две раздельные стены. Его никто не покупал поэтому.

Я увидел в этой проблеме возможность заработать: разделить помещение на 2, одно продать, а второе оставить себе бесплатно в подарок.

Так и сделал.

Привел всю математику раздела офиса: стоимость покупки, документации от кадастрового инженера, перегородок, электрики, установки дверей, за какую ставку сдавать в аренду, каковы налоги при продаже и за сколько в итоге продал одно из разделенных нежилых помещений.

Согласно индексам Case-Shiller, цены на жилье в 20 крупнейших городах Америки в июне резко выросли на 19,08% г/г по сравнению с 17,14% в мае, превзойдя ожидания 18,6%, темпы являются рекордными, они даже превзошли пузырь на рынке жилья в 2005-2006 году.
Цена в Фениксе сейчас выросла почти на 30%, затем следуют Сан-Диего, Сиэтл, Сан-Фран, Тампа, Даллас, Майами, где цены выросли на 20%. Между тем, Шарлотта, Кливленд, Даллас, Денвер и Сиэтл достигли рекордных результатов за 12 месяцев.

( Читать дальше )

Вот «что происходит, когда предмет потребления становится предметом инвестиций»
На одной из новостных/ток-радиостанций в моем районе часто запускается реклама, которая звучит примерно так: «Я покупаю всевозможные дома: большие и маленькие дома, заброшенные дома, дома, лишенные права выкупа, дома «мой арендатор не будет платить за аренду»...» — и так далее. Спикер говорит, что он инвестор в недвижимость, и сообщает свой номер телефона. Подобные спекуляции недвижимостью помогают поднять цены на жилье по всей стране. Действительно, 27 августа главный инвестиционный директор финансовой компании сказал CNBC: «Мне жаль людей, которые купили в течение последнего года, потому что они заплатили очень завышенные цены». Главный специалист по инвестициям упоминает, что если покупатель делает первичный взнос 5%, а цены на жилье откорректируются на 10%, капитал «в основном обнуляется». Итак, какова вероятность того, что недавние покупатели жилья почувствуют финансовые трудности в ближайшее время? Что ж, вполне возможно, что бум домовладения продлится еще какое-то время. С другой стороны, если история является ориентиром, то «провальная» часть уравнения может оказаться впереди. Роберт Пректер объясняет с помощью этого графика и комментариев из своей знаменательной книги Социономическая теория финансов:

( Читать дальше )

Несмотря на резкое падение настроений строителей, после неожиданного падения в июне «из-за беспрецедентного скачка цен» ожидалось, что незавершенные продажи жилья присоединятся к продажам как нового, так и существующего жилья с небольшим отскоком в июле. Но это было совершенно неверно, поскольку незавершенные продажи жилья в США за июль упали на 1,8% м/м (против прогноза +0,3% м/м), в результате чего продажи в годовом исчислении упали на 9,5%. Это второе подряд месячное снижение незавершенных сделок по продаже жилья ...
Напоминаем, что в отличие от продаж существующего жилья, которые рассчитываются при закрытии контракта, индекс незавершенных продаж жилья основан на подписании контрактов. «Рынок, возможно, начинает немного охлаждаться, но на данный момент предложения недостаточно, чтобы соответствовать спросу со стороны потенциальных покупателей», — говорится в заявлении главного экономиста NAR Лоуренса Юна. «Тем не менее, запасы медленно растут, и покупатели должны начать видеть больше вариантов в ближайшие месяцы». Незавершенные продажи жилья отбились от тренда продаж нового и существующего жилья в июле ...

( Читать дальше )

Продолжаю воскресные публикации графиков предложения недвижимости по данным Циана. На сегодня ситуация с квартирами в Москве выглядит так:


Феерический рост предложения тормознулся. Не думаю, что это надолго.


Предложение аренды продолжает снижаться. Видимо, это какая-то особенность (или проблема) Циана. Еще пару месяцев помониторюю. Там видно будет.

Из интересного:

Рост цен на недвигу этой осенью ждут 24% опрошенных на irn.ru:



Греф тоже против роста. А ты что думаешь на эту тему?

Неоднократно в этом году звучала идея от чиновников о постройке нового/ых города/ов и переноса туда столицы. Вот сейчас идею Шойгу поддержала Абрамченко:
Куратор Сибири поддержала идею Шойгу о постройке новых мегаполисов :: Политика :: РБК (rbc.ru)

Хотелось бы поговорить о последствиях этого шага для Москвы и РФ в целом.

В качестве официальных плюсов такого шага заявляется следующее:

а) развитие страны и выбранного региона;

б) уменьшение перенаселенности Москвы.


В качестве неофициальных плюсов могут быть:

а) удаление федеральной власти от большого количества народа, в том числе от недовольных;

б) удаление новой столицы от условно враждебных границ, что повышает время реагирования; 

в) повышение качества жизни чиновников при строительстве высокотехнологичного продуманного города (качество инфраструктуры, дорог, жилья итп).


При этом есть опыт Казахстана. Там тоже перенесли столицу из Алматы, которая около Киргизии, почти что в центр Казахстана — в Нурсултан (Астану). 

( Читать дальше )

Ожидайте дефляцию цен на жилье в США очень скоро. Прежде чем объяснять почему, давайте начнем с заголовка Wall Street Journal всего месяц назад (22 июля): «Средняя цена на жилье в США достигла нового максимума в июне». В более свежих новостях говорилось о замедлении продаж новых домов, однако цены по-прежнему остаются высокими, согласно некоторым местным заголовкам (The Orange County Register, 18 августа): «Рынок жилья достиг рекордной цены, несмотря на признаки стабилизации». Средняя цена на жилье в Южной Калифорнии в июле составила 681 750 долларов, а в прошлом году она росла в среднем почти на 2 000 долларов каждую неделю. Вот еще один пример (Austin American-Statesman, 19 августа): «В то время как цены продолжают расти, продажи домов в Остине замедлились».
Однако, согласно ключевому коэффициенту, рост цен на жилье, скорее всего, приведет к развороту. Этот график и комментарии к августовскому Elliott Wave Financial Forecast дают представление:

( Читать дальше )

В продолжение темы про апартаменты в грузинском городе Батуми расскажу вам свежую историю моей оплошности.

Выяснилась она вчера, когда управляющая моей квартирой в Батуми написала мне, что гость жалуется на отсутствие горячей воды в кране.

Опытная управляющая уточняет у меня, не забыл ли я оплатить газ.

А так как мы с ней сотрудничаем только 1-й месяц, то коммуналку пока что оплачиваю я.

Как вы понимаете, я проигнорировал емейл-письма от грузинских газовщиков с необходимостью оплатить за июль, и газ в квартире отключили.

Моя оплошность, и ничья больше.

Конечно, мы вчера уже оплатили долг, сегодня звоним газовщикам, все в порядке.

Гостю предложили или скидку, или возможность провести в квартире еще один день бесплатно.

Однако это не первый мой косяк. Второй. Первый был с интернетом + ТВ, когда я тоже не оплатил их вовремя.

Какие там еще остались ресурсники? Электричество и вода? 😉

Ссылка на мой канал в Яндекс.Дзен

Ниже фото грузинского терминала, где видна моя задолженность

Посмотрев это видео, вы узнаете:

— сколько стоит квартира в Батуми;
— какой главный риск инвестирования в недвижимость Грузии;
— как проходит сделка купли-продажи недвижимости в Грузии;
— как получить инвестиционное ВНЖ Грузии.

Рассказываю о своем личном опыте инвестирования в недвижимость грузинского Батуми.

Тайм-коды видео:
00:41 — главный мой совет
01:30 — Грузия в рейтинге легкости ведения бизнеса
01:51 — почему я задумался о инвестировании в зарубежную недвижимость
02:24 — почему именно Грузия
03:30 — почему Батуми, а не Сочи
04:04 — сколько стоит Квартира в Батуми

( Читать дальше )