SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Новости тг-канал
Купить MozgovikНЕДВИЖИМОСТЬ
Совет тем, кто ратует за покупку и продажу жилой недвижимости в РФ
- 14 января 2019, 15:07
- |
Раз сегодня добрые люди пошли обсуждать недвижимость, я скажу то что я о ней думаю.
1. Вообще-то в текущей экономической парадигме рассматривать российскую недвижимость в виде альтернативных инвестиций смысла особого нет (ожидаемый доход как-то попадает в спред + проблема с ликвидностью). Так, что жилая недвижимость в России в текущее время — это, скорее, инструмент для проживания а не способ обогнать другие рынки...
2. Входить недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции имеет смысл возле границы стоимости «10 лет аренды».
3. Продавать недвижимость имеет смысл возле границы «30 лет аренды»
4. сейчас флэт + на фоне стагнации в экономике как-то неуютно...
P.S. ниже представлены индексы жилой недвижимости в Москве за последние 5 лет (в долларах США и в рублях). Имеет смысл еще посмотреть график долларового индекса московской недвижимости с декабря 1999 года — этот график очень хорошо коррелирует с реальными доходами населения и состоянием потребительских рынков — по потребительским рынкам РФ с учетом коррекции на инфляцию мы сейчас где-то на уровне 2003 года… (для особо непонятливых недвижимость выше стоимости 2003 года, это не повод для ожидания падения на 25%, это предостережение).
( Читать дальше )
1. Вообще-то в текущей экономической парадигме рассматривать российскую недвижимость в виде альтернативных инвестиций смысла особого нет (ожидаемый доход как-то попадает в спред + проблема с ликвидностью). Так, что жилая недвижимость в России в текущее время — это, скорее, инструмент для проживания а не способ обогнать другие рынки...
2. Входить недвижимость в качестве долгосрочной инвестиции имеет смысл возле границы стоимости «10 лет аренды».
3. Продавать недвижимость имеет смысл возле границы «30 лет аренды»
4. сейчас флэт + на фоне стагнации в экономике как-то неуютно...
P.S. ниже представлены индексы жилой недвижимости в Москве за последние 5 лет (в долларах США и в рублях). Имеет смысл еще посмотреть график долларового индекса московской недвижимости с декабря 1999 года — этот график очень хорошо коррелирует с реальными доходами населения и состоянием потребительских рынков — по потребительским рынкам РФ с учетом коррекции на инфляцию мы сейчас где-то на уровне 2003 года… (для особо непонятливых недвижимость выше стоимости 2003 года, это не повод для ожидания падения на 25%, это предостережение).
( Читать дальше )
- комментировать
- ★12
- Комментарии ( 8 )
Евгений Коган о рынке инвестиций 2019. ОФЗ, Фонда, крипта, недвижка, облиги, хайтек, Apple, Баффет, SWIFT, золото, нефть, палладий... Конференция Большой Куш 19 декабря 2018
- 14 января 2019, 13:21
- |
Евгений Коган о рынке инвестиций 2019. ОФЗ, Фонда, крипта, недвижка, облиги, хайтек, Apple, Баффет, SWIFT, золото, нефть, палладий… Конференция Большой Куш 19 декабря 2018
Видео с Евгением Коган https://youtu.be/wMQ1eyOdBaw. Youtube-канал goo.gl/WU2mpR том, что нам ждать от будущего и как в нем преуспеть. Подпишись — будь в курсе.
00:30 Инвестиции в недвижку — аккуратнее. Точечно. Где есть точки роста. Где мощная миграция. Пример, Торонто. Недвижка вырасла в два раза. Второй Китай.
01:00 Недвижка в Росии. Очень плохой объект для инвестиции. Неликвид. Широкий спред. Низкий ROC (Return on Capital). Возврат 2-3 % годовых в рублях.
02:40 Причина спроса на эконом недвижку — снятие денег со счетов.
115 ФЗ — реальность для каждого.
03:30 Крипта — ответ на регуляцию. Своеобразный. Ответ на зарегулированность.
( Читать дальше )
Knight Frank: Рейтинг роста/изменения цен на жильё в 57 странах мира, 3 кв 2018г
- 13 января 2019, 23:18
- |
REIT в России. Или что с ними не так...
- 11 января 2019, 17:52
- |
Обсуждал на днях с друзьями тему инвестиций в недвижимость, и разговор зашел о REIT'ах, сначала об американских. Ну, то, что покупка REIT'ов это совсем не то же самое, что и инвестиции в недвигу, я думаю большинство на СЛ понимает. Поэтому эту часть дискуссии я пропущу. Тем более, что для интересующихся, так сказать, основами я здесь описал как работают REIT фонды. А вот потом мы стали обсуждать причины неразвитости российского рынка фондов недвижимости, в нашем случае ЗПИФов.
На поверхности такие причины, как высокие комиссии, непрозрачные условия и, самое, на мой взгляд, главное — отсутствие вторичного рынка паев. Соответственно, об ETF на рос. «REIT'ы» и говорить не приходится. Но это все на поверхности. А почему все это так? Ведь спрос на такие инструменты должен быть хорошим, инвестировать в недвижимость — это чуть ли не главная национальная забава россиян (после покупки долларов, конечно). Количество ЗПИФов у нас тоже немалое. В основном, конечно, частные закрытые (не в смысле по сроку, а в смысле от посторонних) фонды, но есть и те, что продвигают себя. В т.ч. и у крупняка типа Сбера.
( Читать дальше )
На поверхности такие причины, как высокие комиссии, непрозрачные условия и, самое, на мой взгляд, главное — отсутствие вторичного рынка паев. Соответственно, об ETF на рос. «REIT'ы» и говорить не приходится. Но это все на поверхности. А почему все это так? Ведь спрос на такие инструменты должен быть хорошим, инвестировать в недвижимость — это чуть ли не главная национальная забава россиян (после покупки долларов, конечно). Количество ЗПИФов у нас тоже немалое. В основном, конечно, частные закрытые (не в смысле по сроку, а в смысле от посторонних) фонды, но есть и те, что продвигают себя. В т.ч. и у крупняка типа Сбера.
( Читать дальше )
Квартирный неликвид, с которым лучше не связываться.
- 10 января 2019, 01:32
- |
Приветствую!
Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.
Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.
Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;
( Читать дальше )
Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.
Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.
Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;
( Читать дальше )
Аналитики рассказали, как изменилась цена на жилье в Киеве за год
- 29 декабря 2018, 13:37
- |
29.12.2018
Медианная цена предложения на жилье по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с ноябрем 2017 года на 7,9% (в долларовом эквиваленте). украинаОб этом свидетельствует аналитика специализированного портала Address.ua.
Медианная цена предложения по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с октябрем 2018 года на 1,32% (в долларовом эквиваленте). Новостройки в Печерском, Подольском и Дарницком районах выросли за месяц в цене в среднем на 10-15%. В Голосеевском, Соломенском, Шевченковском и Деснянском районах медианная цена предложения осталась практически без изменений. Снижение медианной цены предложения произошло в Оболонском районе (-7%).
“Если анализировать годовую динамику медианных цен, следует отметить, что медианная цена предложения по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с ноябрем 2017 года на 7,9% (в долларовом эквиваленте).
Наибольший рост медианных цен предложения за 12 месяцев зафиксирован в Печерском и Подольском районах (+43% и +70% соответственно) за счет выхода на рынок новых проектов бизнес- и премиум-классов. Снижение медианных цен предложения за последний год произошло в Соломенском и Шевченковских районах (-25% и -5% соответственно)”, – отметили эксперты.
Медианная цена предложения на жилье по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с ноябрем 2017 года на 7,9% (в долларовом эквиваленте). украинаОб этом свидетельствует аналитика специализированного портала Address.ua.
Медианная цена предложения по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с октябрем 2018 года на 1,32% (в долларовом эквиваленте). Новостройки в Печерском, Подольском и Дарницком районах выросли за месяц в цене в среднем на 10-15%. В Голосеевском, Соломенском, Шевченковском и Деснянском районах медианная цена предложения осталась практически без изменений. Снижение медианной цены предложения произошло в Оболонском районе (-7%).
“Если анализировать годовую динамику медианных цен, следует отметить, что медианная цена предложения по Киеву в ноябре 2018 года выросла по сравнению с ноябрем 2017 года на 7,9% (в долларовом эквиваленте).
Наибольший рост медианных цен предложения за 12 месяцев зафиксирован в Печерском и Подольском районах (+43% и +70% соответственно) за счет выхода на рынок новых проектов бизнес- и премиум-классов. Снижение медианных цен предложения за последний год произошло в Соломенском и Шевченковских районах (-25% и -5% соответственно)”, – отметили эксперты.
Тому кто считает что все с елки упали
- 29 декабря 2018, 09:14
- |
- MVLad
Математики, блин, финансовые консультанты, мля.
Оценивая проект бери риски пошире в расчет и про историю не забывай!
Вы с ёлки упали? Сколько реальностоит ваша квартира.
....30000x12 = 360000 руб. в год стоит снимать такую же квартиру. Берём доходность хотя бы на уровне банковского депозита 5%, получается
сумма 7,2 млн. А кстати, это я ещё не учёл налог, который надо платить от дохода со сдачи. С учётом налога вообще получится 6,2млн.
То есть адекватная цена квартиры 7,2 млн. А 3,3млн сверху — люди пытаются свой псевдоевроремонт продать и в ноль выйти.
Ну вы с ёлки упали! Ваш ремонт никому кроме вас не нужен. Конечно, некоторые съемщики не хотят жить в свинарнике а ля «80-е», но чистые белые стены, чистая сантехника, мебель из Икеи, хорошие стеклопакеты — это максимум, за что вам переплатят пару тысяч в месяц или 300-400тыс в пересчёте на всю квартиру. Потому что и стеклопакеты бывают одним названием, место которым уже на помойке…
( Читать дальше )
Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.
- 29 декабря 2018, 06:40
- |
Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности.
Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.
Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.
( Читать дальше )
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности.
Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.
Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.
( Читать дальше )
- bitcoin
- brent
- eurusd
- forex
- gbpusd
- gold
- imoex
- ipo
- nasdaq
- nyse
- rts
- s&p500
- si
- usdrub
- wti
- акции
- алготрейдинг
- алроса
- аналитика
- аэрофлот
- банки
- биржа
- биткоин
- брокеры
- валюта
- вдо
- волновой анализ
- волны эллиотта
- вопрос
- втб
- газ
- газпром
- гмк норникель
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- евро
- золото
- инвестиции
- индекс мб
- инфляция
- китай
- кризис
- криптовалюта
- лидеры роста и падения ммвб
- лукойл
- магнит
- ммвб
- мобильный пост
- мосбиржа
- московская биржа
- мтс
- нефть
- новатэк
- новости
- обзор рынка
- облигации
- опрос
- опционы
- отчеты мсфо
- офз
- оффтоп
- прогноз
- прогноз по акциям
- раскрытие информации
- ри
- роснефть
- россия
- ртс
- рубль
- рынки
- рынок
- санкции
- сбер
- сбербанк
- северсталь
- си
- сигналы
- смартлаб
- сущфакты
- сша
- технический анализ
- торговля
- торговые роботы
- торговые сигналы
- трейдер
- трейдинг
- украина
- фондовый рынок
- форекс
- фрс
- фьючерс
- фьючерс mix
- фьючерс ртс
- фьючерсы
- цб
- цб рф
- экономика
- юмор
- яндекс