аренда

Портфелю на ИИС 4 года и 4 мес.

В прошедшем августе рынок оставался на месте. Мой портфель также дрейфовал. В это время я усиленно штудировал полугодовые и годовые отчеты компаний, и вот, что я увидел.

С 1 января 2019 года большинство компаний перешло на применение МСФО (IFRS) 16 «Аренда». Суть заключается в том, что долгосрочные договоры аренды (свыше 12 месяцев) были переквалифицированы у арендатора:

• добавлены новые активы — право пользования (аналог основных средств)
• добавлены новые пассивы — арендные обязательства
• сумма обязательств = дисконтированная сумма арендных платежей по договору аренды за весь срок
• сумма права пользования = арендные обязательства + расходы на заключение договора аренды
• право пользования нужно амортизировать, то есть равномерно списывать на расходы
• вместо расходов по аренде, теперь у компании будут амортизация и процентные расходы

Представим что у кого-то есть 1,5 млрд. рублей, и он покупает целый дом-новостройку под сдачу. Пусть доход от сдачи будет 10 млн. Все хорошо, но придется каждый день посещать по десять квартир, чтобы только собирать с них арендную плату. Плюс сотни звонков и десятки показов, в день. Не выполнимая задача для 1 человека.

В то-же время, купил акций, к прмеру, Сбербанка, и получай себе дивиденды, в том-же размере. Без шума и пыли.

Кажется что есть ответ, акции лучше чем квартира для сдачи?

Но как раз из-за лишних хлопот, все и наоборот. Акции очень легко купить, легко получать прибыль, а с квартирой — куча сложностей. Законы рынка дадут премию инвестиции в квартиру. Почему тогда прибыль одинаковая? Значит есть противоположные факторы, санкции, риски падения прибыли, прочее. Это как сравнивать 2 компании с разными фундаментальными показателями. Если по ним все хорошо, значит большая вероятность что в будущем будет все плохо.

Вывод — не надо думать о цифрах, если портфель перерос цену квартиры, и есть желание заморочиться, это надо сделать. Статистически выиграешь.

А Вы как считаете?

В декабре рост ставок аренды полувагонов продолжился. Согласно данным ОВК, средняя ставка аренды на рынке полувагонов в декабре составила 1 925 руб./сутки.

Ставки аренды остаются на высоком уровне. Декабрьская ставка аренды полувагонов превышает уровень годичной давности примерно на 20%, а средняя ставка за последние 12 мес. 2018 г. на 32% выше значения 2017 г. В отличие от суточных арендных ставок, цены на ж/д перевозки крупных операторов, в частности Globaltrans, имеют более долгосрочный характер и формируются на основе регулярно пересматриваемых контрактов, тем не менее арендные ставки могут служить индикатором динамики рынка. Хотя пик списания вагонов уже пройден в 2016 г., списания продолжаются (в 4 кв. 2018 г. было списано около 6 тыс. вагонов, в том числе 1,5 тыс. полувагонов), что оказывает некоторую поддержку ценам как на ж/д перевозки, так и на подвижной состав.

Итак, рассмотрим подробный финансовый расчёт и описание обоих подходов. Для примера возьмём семью с претензией на среднюю, полностью готовую к проживанию, двушку в городах-милионниках нашей страны. Пусть её текущая стоимость будет 5 000 000 руб. 

 Ипотека:
Хорошие реальные ставки сейчас с учётом страховок и комиссий начинаются от 10,5% годовых. При готовом отделанном жилье (часто это только вторичка) и вообще без первонач. взноса (а нам для чистоты сравнения нужен именно такой вар-нт при сравнении с арендой) процент будет точно выше, но мы оставим этот. Чтобы для средней росс. семейной пары даже с 1 ребенком это было посильно, то платёж никак не должен превышать 50% текущих совокупных доходов. Но чтобы ипотека не растянулась на всю жизнь, напряжёмся если надо и всё равно ограничимся 20-ю годами. Ипотечный калькулятор для нашей суммы кредита даёт сумму ежемесячных платежей в без малого 50 000р:

http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec/?send=1&calc_type=1&price=5000000¤cy=643&first_payment=0&first_payment_type=money&sum=5+000+000&percent=10%2C5&period=240&type=2&finemonthly=&finemonthly_type=sum&fineonce=&fineonce_type=percent&start_month=6&start_year=2018#result 

Раз пошли такие разговоры, поделюсь своим опытом.

 Ребзя, давайте не будем изобретать велосипед.
Самое простое что может сделать каждый – сдать свободную жил.  площадь.
Меня давно посетили подобные мысли, т.к.  сдаю квартиру. Но иметь в распоряжении свободную квартиру вовсе необязательно.
Один мой неглупый друг уже сдал дачу… Можно сдать балкон, койко-место, кресло-кровать на кухне.

По ценам особо наглеть не стоит. 5000 в сутки за квартиру вполне нормальная цена.
В моём городе аренда приносит в среднем 15000 в месяц. Те же 15000  Вы можете получить за 3  дня.
Разумеется, в Москве гораздо больше.

Изучила 2 сервиса международного бронирования. 

Booking и Airbnb.

Booking больше подходит для отелей. Комиссия за услуги сервиса снимается с арендодателя. Она на порядок выше, нежели у Airbnb.
Деньги Вы получаете лично от арендаторов.

Airbnb  подходит для частных лиц. У компании нет представительства в России.