жилищное строительство

Аналитический обзор жилищного строительства от НРА.

По мнению экспертов «Национального рейтингового агентства», стройотрасль ожидает стагнация:

• Отмена программы льготной ипотеки и ожидаемое переформатирование семейной ипотеки приведет к сокращению продаж на рынке МКД и, с лагом в 6-8 месяцев, к уменьшению объемов жилищного строительства.

• Снижению доступности жилья будет препятствовать увеличение реального располагаемого дохода населения, поэтому в прогнозном периоде 2025-2026 года коэффициент доступности жилья снизится до 3-3,2 (уровня 2011-2012 годов).

• Наблюдаемый ажиотажный спрос вызывает риск затоваренности рынка первичного жилья. Его доля в строящихся МКД продолжает расти, что говорит о возможном снижении объемов жилищного строительства в 2025-2026 годах.

• Москва не считается «перегретым» рынком и по-прежнему сохраняет свою привлекательность для застройщиков.

• Рекорды 2023 в 2024 годов превысить не удастся. Фактический ввод жилья в МКД в этом году может составить 35 млн кв. м. В ИЖС — 60 млн кв. м.

В период с апреля по июнь текущего года строительные компании России достигли максимальной обеспеченности заказами за последние полтора года, составив 6,4 месяца вперед. Этот показатель остается ниже значений, зафиксированных в 2021–2022 годах, когда обеспеченность строителей колебалась от 7,7 до 8,5 месяцев. Главными двигателями загрузки подрядчиков стали государственные стройки и инфраструктурные проекты, хотя региональные расходы на них снизились на 14,4% до 522,8 млрд рублей в январе—мае текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Рост обеспеченности подрядчиков также обусловлен продлением сроков завершения текущих проектов, особенно в сфере коммерческой недвижимости и жилищного строительства. Например, запуск новых торговых центров в Москве был отложен до 2024 года, что приведет к значительному росту объема введенной недвижимости в текущем году.

Однако инфляция, высокая стоимость финансирования и дефицит кадров продолжают задерживать запуск новых строительных проектов. Условия денежно-кредитной политики Центробанка, со ставкой на уровне 16%, также оказывают значительное влияние на расходы частных инвесторов.

Согласно данным Росстата, за период с января по апрель 2024 года в России было введено 36,6 млн квадратных метров жилья, что на 1,6% превышает показатель за аналогичный период предыдущего года. Положительную динамику продемонстрировало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое увеличилось на 20% за этот период, в то время как сектор многоквартирного жилья продолжает показывать отрицательную динамику уже четвертый месяц подряд.

В апреле 2024 года было введено почти 7,3 млн квадратных метров жилья, что на 2,1% больше, чем в апреле 2023 года. Всего за четыре месяца было введено 36,6 млн квадратных метров жилья, что на 1,6% больше, чем за тот же период предыдущего года. Положительная динамика обусловлена в основном ростом объемов ввода ИЖС, который составил около 70% от общего объема введенного жилья.

В то время как ИЖС продолжает показывать рост, сектор многоквартирных домов продемонстрировал отрицательную динамику уже в четвертый месяц подряд. Это может быть объяснено тем, что застройщики в прошлом году максимально быстро завершали ранее начатые объекты.

«ВТБ Недвижимость объявила о продаже 668 гектаров земли в городском округе Домодедово в Подмосковье группе „Самолет“ для реализации проекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сумма сделки превышает 4 миллиарда рублей и будет осуществляться поэтапно. Площадь проекта составит 810 000 квадратных метров, включая жилые дома и объекты инфраструктуры, такие как спортивные и термальные комплексы, центр досуга и коворкинг.

Группа „Самолет“ является крупнейшим девелопером жилья в России, находящимся в активной стройке почти на 5 миллионов квадратных метров. Инвестиции в строительство малоэтажного жилья в Подмосковье оцениваются в 75 миллиардов рублей, при этом спрос на объекты ИЖС активно растет с 2020 года, стимулируя крупных девелоперов расширять свою деятельность в этом сегменте.

Новый поселок будет иметь выигрышное расположение, благодаря близости к скоростной трассе М4 и Каширскому шоссе, а также преимущественному положению рядом с особой экономической зоной „Максимиха“. Этот проект не только изменит ландшафт рынка недвижимости в Подмосковье, но и станет одним из крупнейших инвестиционных проектов в регионе, предоставляя новые возможности для развития жилой инфраструктуры и создания рабочих мест.»