инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Cегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

2 года назад с клиентом покупали однушку у инвестора, который скупает квартиры на аукционах и перепродает. Немного пообщались. В чем суть его бизнеса?

 За месяц он участвует в 10-20 аукционах. Чаще всего ничего  не покупает — цену разгоняют слишком высоко. Но несколько сделок за месяц у него есть. При таком темпе нет времени даже на просмотр стандартных лотов — однушек с отделкой в домах по реновации. Хотя квартиры отличаются — этаж, вид из окна, метраж +-0.7м и даже качество отделки лоджии. После покупки тут же накидывают от 500тыс до 1.5млн и выставляют на продажу. По моим расчетам, его оборотный капитал 50-80млн. Возможно,  часть от партнеров-инвесторов. Квартиры оформляет и на себя, и на многочисленных родственников. По нашей сделке тоже пришла родственница. В следующий раз расскажу, что происходило с конкретным домом — как несколько квартир раскупили инвесторы и тут же стали продавать, а мы их смотрели и торговались.

t.me/mosstart

Ожидания по падению цен на жилье в октябре не оправдались. Ипотечные ставки выросли в полтора раза за 3 месяца! Разница между арендой и платежом достигла двух! Трафик в агентствах снизился на 35-40%. Но этом ровным счетом НИКАК не отразилось на ценах.

5 октября мы опубликовали пост, что резкое изменение ключевой ставки изменит рынок на месяц: тот, кто откладывал покупку получил невероятную мотивацию решиться, ведь платеж вырастет на 30-50%, что не перебьет никакая скидка на квартиру через полгода. Т.е. мы считали, что доступнее жилье не станет, но цены начнут снижаться в октябре.

Происходящий рост цен в наших глазах был попыткой запрыгнуть в уходящий поезд. И это оправданное желание!

Все мы знаем общеизвестный сайт, и этот график.

1. Итак, мощная синяя линия поддержки. Цена четыре раза тестировала и не могла пробить. Это дно.

2. Нисходящий тренд от 2007 года завершен, так как цена перебила дважды предыдущие максимумы.

3. Мы в начале нового тренда, роста недвижимости против валюты. Как и роста сырья, золота, крипты, и прочих реальных активов против валюты.

4. Ну и фундамент, хоть и наощупь:   Россия тихая гавань на фоне мира. Макродевал доллара. Куе. Рост комодов на этом фоне. 

Ну а в рублях недвижимость продолжит рост.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Случайно наткнулся на свою табличку со стоимостью квартир 9 лет назад. Можно было бы пост попридержать годик к круглой дате, но чот не охота. Это условность.

В 2014 году мониторил столичный рынок недвижимости в поисках квартиры. Искал двухкомнатные квартиры: в Москве в районе верха будущей салатовой ветки, а также активно изучал ближайшее Подмосковье, где квартиры были доступнее, чем в внутри МКАДа. 

На тот момент перечисленные в таблице жилые комплексы еще были новостройками и активно продавались. Сейчас прошел по ссылкам на сайты ЖК, но большинство уже битые. 

В табличке убрал все лишнее и добавил нынешние цены на те же объекты. 

Не претендую на полную объективность, но динамика понятна. Почти все подорожало более, чем в два раза, а в Одинцово, например, в три. 

Такие дела. 

Посмотрел, как за то же время изменились в цене другие активы:

• Индекс Мосбиржи — +117%
• Индекс Мосбиржи (MCFTRR) (с учетом реинвестирования дивидендов и налогов) — +267%
• Индекс S&P500 (акции США в руб.) — +395%

Осталось менее 2-х недель до запуска нового ЗПИФа от Тинькофф под названием «Тинькофф Спейс II», который предполагает инвестирование в жилую недвижимость в г. Москва. Давайте разбираться выгодна ли будет такая инвестиция.

«Народное» название фонда решили оставить без креатива — Тинькофф Квадратные метры. Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости за счет строительной готовности, улучшений и других факторов. Управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты. То есть в полной мере реализуется наша любимая инвестиционная стратегия «купил дешевле, продал дороже».

В настоящее время в фонд входят 11 объектов из строящегося комплекса Lunar, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. Это апартаменты премиум-класса, которые вскоре приобретут статус квартир. Фонд, как крупный инвестор, получил значительную скидку на их покупку.