инвестиции в недвижимость

Ожидал (ну и судя по всему не один), что после окончания льготного кредитования в 1 июля  цена недвижки пойдет вниз.

Но этого не происходит. рост продолжается. он может быть не выше чем у акций (но и волатильность ниже), но выше чем облиги, даже без рейтинга.
Аргументы за снижение цен:

• Значительная часть тех кто мог и хотел купить купила
• Рост стоимости ипотеки вслед за ключевой ставкой. это вкупе с ростом квартир снижает и доступность (для тех кто покупает для себя) и доходность(для инвесторов). 
• При этом доходы населения то не особо растут
• Рост доходности депозитов как конкурирующего консервативного инструмента. доходность от аренды уже ниже. При этом доля инвестиционных покупателей в 20-21 была приличная, она должна падать (а значит и спрос)
• На рынок будут выходить в продажу или с арендой те кто покупал инвестиционное строящиеся квартиры в 20-21 годах. + некоторая доля ипотечных квартир

Аргументы против снижения:

( Читать дальше )

С июля месяца некоторые ждут падения цен на рынке недвижимости. Видя динамику дальнейшего роста цен на 1% в месяц с июля по сентябрь, кто-то ждал, что тенденция должна в октябре. Октябрь закончился и появились первые данные ЦИАНа о динамике цен на недвижимость в октябре. Как вы думаете упали цены или продолжилась динамика 1% в месяц? Ответ следующий — в Москве цены на новостройки выросли в октябре на 3%, в Санкт-Петербурге на 2%. Давайте разбираться что происходит.

( Читать дальше )

Продолжаем курс молодого бойца, то есть инвестора
Я процитирую самого себя из этого поста, а потом рассмотрим еще пару аспектов

Итак, я писал здесь на Смарт — Лабе 5 лет назад:

Как нас учит экономика, при свободном рынке и совершенной конкуренции цена товаров и услуг стремится к маргинальной стоимости их производства, а прибыль — стремится к нулю

Когда мы покупаем часть бизнеса, инвестируя в его акции, то нас такая ситуация не устраивает, так как мы хотим, чтобы нам, акционерам, оставалось что-то после выплаты наемным сотрудникам, поставщикам сырья и капитала.

В идеале, мы хотим, чтобы наша компания зарабатывала норму прибыли, сильно превышающую среднюю по экономике, и имела возможность эту норму прибыли удерживать. Назовем ее сверхприбылью. Откуда появляется сверхприбыль? От возможности повысить цены относительно затрат, не озираясь на конкурентов (pricing power).

( Читать дальше )

Приведенный исторический обзор принадлежит перу Михаила Диунова. Думаю многим смартлабовцам он будет не только интересен как чтение за чашкой кофе, но и заставит о многом задуматься.




Больше ста лет это было великой европейской мечтой. Главной целью, показателем успешности. Ради этого европейцы отказывали себе во множестве повседневных удовольствий, экономили каждый франк и копили каждый пенс. Чтобы в один прекрасный день сказать: «Я больше никогда не будут работать!» И превратиться в рантье.

Великая европейская мечта
Если внимательно прочитать любую европейскую книгу, посвящённую эпохе конца XVIII — начала ХХ века, то окажется, что большая часть героев принадлежит к социальному классу рантье. И чем ближе описываемые в книге события к XIX веку, тем больше вероятность встретить обеспеченного бездельника.

Если герои «Гордости и предубеждения» — дворяне, которые получают доход от принадлежащих им земель (как любые дворяне прошлых столетий), то персонажи «Посмертных записок Пиквикского клуба» — уже самые настоящие рантье из века XIX, то есть живут на прибыль с капитала.

( Читать дальше )

Пару месяцев назад я посетил славный город Санкт-Петербург, о чем рассказал в своем блоге. Интересным фактом из истории этого замечательного города является то, что центральная жилая застройка во многом состоит из доходных домов. Если кто не знает, «Доходный дом» — это такая недвига, которую богатые люди прошлого строили исключительно для цели сдачи в аренду. Я тогда задумался, а что бы было, если бы коммунисты не осуществили полный резет права собственности? Как бы менялась цена зданий на протяжении столетий? В своих поисках я набрел на интересное исследование, которым я бы хотел поделиться со Смарт-лабом.

В 1625 году молодой и амбициозный плотник Питер Франс построил дом на краю Амстердама. Спустя 17 лет после постройки своего дома он был достаточно богат, чтобы купить соседний дом, в который переехали его дочь и ее муж. В 1683 году он все еще числился владельцем обоих владений. Голландия становилась империей и Амстердам превратился в самый богатый город Европы. Питер Франс и его семья процветали вместе с городом.

( Читать дальше )

В Минфине предложили «притормозить» с расширением льгот по ипотеке

В этом году расходы бюджета на субсидирование трех ключевых ипотечных программ превысят 100 млрд руб., что больше планового уровня, заявил замглавы Минфина. В ведомстве предлагают пока не расширять ипотечные программы

Заметный рост ключевой ставки Банка России в этом году приведет к перерасходу бюджетных средств на финансирование ключевых программ льготной ипотеки, сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев на заседании комитета Госдумы по финансовому рынку. По его словам, в этом году траты бюджета на возмещение банкам надополученных доходов по льготным ссудам уже на 14 млрд руб. превысили запланированный объем.


Подробнее на РБК:
www.rbc.ru/finances/25/10/2021/6176bd649a7947c0faa048da?from=from_main_1


Начался «плач Ярославны». Походу брошкина в пятницу удивила не только завсегдатаев СмартЛаба 

Мы продолжаем следить за развитием ситуации в секторе девелопмента в Китае.

Последняя статистика свидетельствует о спаде

По данным Бюро национальной статистики Китая, строительство новых объектов снизилось на 13,4% г/г, что является продолжением нисходящего тренда ввода новых строительных объектов из-за долгового кризиса сектора недвижимости.

Источник: NBS of China

Упали также и продажи недвижимости в сентябре. По данным 100 самых крупных девелоперов, продажи составили 759,6 млрд юаней (-36,2% г/г) по сравнению с 20,7% падением в августе, сигнализируя о проблемах не только у печально знаменитого девелопера Evergrande, но и во всей отрасли.

Продажи недвижимости в первую неделю октября в основных городах Китая, % г/г

( Читать дальше )