ипотека

Сравнение динамики индекса цен MREDC и индекса цен вторичного жилья в Москве
Источник: Мосбиржа, irn.ru

Накопленные крупные суммы денег россияне все равно склонны инвестировать в недвижимость. Это в очередной раз подтвердил совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ. 50% респондентов на вопрос, куда бы они вложили свои средства, если бы у них была на руках крупная сумма денег, отдали предпочтение именно ей.

Такую гипотетическую постановку вопроса нельзя интерпретировать как наличие дополнительного спроса на жилье как на объект инвестиций. Однако из такого мышления можно понять логику, которой руководствуются текущие “держатели активов” и то, как она создает отложенные проблемы на вторичном рынке жилья.

С августа рост цен на вторичном рынке жилья произошел еще более сильный, чем в новостройках, взятых по ипотечным программам. Особенно это видно на самом ёмком рынке недвижимости — в Москве. Совместный индекс цен на московскую недвижимость “ДомКлик” и Мосбиржи MREDC, в котором учитываются цены на жилье, взятое в ипотеку (преимущественно в новостройках) с августа вырос 4,4%. Индекс цен на вторичное жилье в Московском регионе за это же время вырос на 10%.

Прошло больше года с момента написания первой части статьи. За это время ипотечные ставки упали, рубль обесценился по отношению к доллару США, цены на недвижимость и котировки акций выросли. Правильным ли было решение не погашать ипотеку досрочно, а деньги инвестировать в акции — рассмотрим далее.

Представил теоретически возможную ситуацию. 

Дано:

1. Закрытая экономика, не имеющая связей с внешним миром.

2. Инфляция 0.1%.

3. Ипотечная ставка 0.2% годовых.

4. Большой спрос на недвижимость.

5. Разрешение строить только большие частные дома на 1 семью, ценой по 60 млн руб.

Применим эти условия к России.

Что мы получим: возможность для тех, у кого доходы 30 тыс руб, покупать недвижимость, например, на 500 млн руб. 

Понятно, что все бросятся покупать, возникнет ипотечный бум.

При этом количество национального капитала в стране ограничено, а приток нового невозможен по условиям задачи.

_________________________________________________________

Вопрос: что произойдёт в экономике, когда весь имеющийся у банков капитал будет выдан в виде ипотечных кредитов, а нового они нигде взять не смогут?

Это частный случай задачи исчерпания свободного капитала в замкнутой быстро растущей экономике.