новостройки

( Читать дальше )

Смотреть с 10 минуты!

— Арифметика кризиса
— Как устроено ценообразование на рынке недвижимости
— Сценарий раздувания ценового пузыря и причина сокращения количества сделок
— Способ выхода из сложившейся ситуации
— Что должны делать профессиональные участники рынка.

«Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
А вот и нет!
Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор

( Читать дальше )

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

 

( Читать дальше )

Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.

Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.

( Читать дальше )

Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

 

Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.

( Читать дальше )

Интересный обзор.
www.yaplakal.com/forum3/topic1736139.html

История о том, как я покупал квартиру в Московской области.

Часть первая, покупка.
Итак, речь пойдет о покупке жилого помещения в ЖК «Пригород Лесное» (МО, Ленинский район, д. Мисайлово. 1-я очередь). Застройщик «Самолёт девелопмент», он жеООО «Мегагород», он же ООО «Пригород Лесное» и хуй знает кто ещё в будущем.

Ну, собственно, ОСНОВНОЙ (далеко не весь) негатив сложился из 2х составляющих:
1. Ложь и враньё при продаже
2. Мелкое разводилово.

Решил ввязаться, адрес где то рекламу «квартиры от 1.7 млн», направление как раз то, где живём. Жить нас есть где, квартиру брал из расчета на будущее: либо ребенку к 18-летию, либо родители туда съедать, сдавая свою.

Итак, обо всем по порядку.

По приезду студий по 1.7 не оказалось (июнь 2017, хотя реклама сия висела аж до октября, пока не открыли 2ю очередь и цены не «опустили» до следующего маркетингового хода: квартиры от 1.5 млн, заселение в 2017 году"), самая дешёвая студия оказалась за 1.95 — 25 метров. В итоге убив внутри себя жабу (как потом выяснилось не убил, баба с каждым днём душит все сильнее, и она права), решил взять студию площадью 27.5 м2 ценой 2.2 кислых.

( Читать дальше )

В продолжение блога Самая большая пирамида последних лет- новостройки Москвы

Написано отлично. Мне понравилось, честно. Автор армагеддонит в лучших традициях Степана Демуры.  Разбирает вопрос финансовой надежности застройщиков Москвы.

А в конце немой вопрос… После банкротства застройщиков, что тогда произойдет с ценами на недвижимость в Москве?  

Откуда банкротства? Банкротств не будет. Все будет отлично. Свои застройщики разбогатеют, чужие умрут.

Автор правильно подметил, очевиден огромный кассовый разрыв у застройщиков. Деньги населения перестали идти к ним той широкой рекой. 

В Москве в 2016-м построили 3,34 миллиона квадратных метров жилья, а в предыдущем 2015-м — 3,87 миллиона. 
Огромные объемы строительства, в кризис столько не продать. Напрашивается вывод-  1929 год на подходе)))).

( Читать дальше )

В последнее время на форуме часто появляются статьи, посвященные вопросам рынка недвижимости как России в целом, так и Москвы
в частности, но, на мой взгляд, ни разу не был затронут один очень важный вопрос, который является не просто основным, а основополагающим фактором, который окажет значительное влияние на уровень цен на недвижимость Москвы- это финансовая надежность
застройщиков, которые и строят новые дома в Москве.

Последние пару месяцев пришлось невольно провести целое исследование, посвященное тому, стоит ли покупать новостройки в Москве и
выяснились очень интересные вещи- реальных шансов у покупателей получить купленное ими жилье в новостройках в собственность очень
мало, даже если покупается квартира в достроенном доме и выдаются ключи. Дело в том, что в договоре купли-продажи застройщиком
сознательно обходится вопрос регистрации этого договора в Росреестре, например, один из крупнейших застройщиков, который строит десятки домов в старой Москве, жестко зафиксировал все условия договора купли-продажи, среди которых нет ограничительных сроков для проведения регистрации этого договора в Росреестре и получения после этого покупателем права собственности на эту квартиру.

То есть у этого застройщика по этому договору регистрация ДКП является не его обязанностью, а правом, реализация которого может затянуться по его усмотрению на годы. Когда начал подробно изучать этот момент, то выяснилось, что ситуация еще интереснее, схема, в целом является общей для таких случаев и примерно такая: сначала создается паевой инвестиционный фонд, на средства которого и ведется строительство, но управляет этими деньгами специально созданная для этих целей управляющая компания, но она не продает квартиры напрямую, а создает уже инвестиционную компанию, которая тоже не продает квартиры напрямую, а заключает договора с агентствами недвижимости, которые и продают квартиры конечным покупателям.

Когда я обошел все агентства, с которыми эта инвестиционная компания заключила договора на реализацию квартир с целью внести изменения в ДКП, чтобы установить конечный срок для подачи ДКП в Россреестр на регистрацию, все как один отказались это сделать и в одном даже показали договор с этой инвестиционной компанией, где было прямо написано: «Любые изменения в ДКП недопустимы». То есть покупатель отдаст деньги фактически за несколько листов бумаги под наименованием ДКП, и регистрация этого ДКП по условиям этого ДКП не является обязанностью продавца и ни в одном агентстве, несмотря на тысячи проданных квартир, мне не показали ни одного зарегистрированного договора, но не раз показывали подписанные договора с физлицами, уже полностью оплатившими эти квартиры.

Я попытался выйти напрямую на эту инвестиционную компанию, посетил всевозможные адреса, которые были указаны при регистрации, только на одном адресе находился небольшой офис в бизнесцентре, где сидела одна-единствееная девочка, которая сильно перепугалась, когда меня увидела и начала куда-то названивать и говорить про нештатную ситуацию, когда ее спросил про возможность пообщаться с юристом их компании, то она сказала, что юрист у них на аутсортинге и постоянно не работает. То есть забавная ситуация- реализуется и строится квартир в Москве на миллиарды рублей компанией, у которых нет даже постоянных юристов.

Возникает конечно вопрос- для чего такая запутанность всей схемы, почему напрямую не продают квартиры, как удалось установить, принцип деятельности предельно прост- берется кредит в банке, на этот кредит строятся коробки домов, а далее под эти коробки берется уже новый кредит в банке и на этот кредит уже достраиваются эти дома, то есть люди покупают в виде квартир фактически и номинально заложенное имущество, которое принадлежит конкретным банкам и застройщики из-за этого не торопятся обращаться в Россреестр для регистрации ДКП, так как в Россреестре поставят обременение права собственности для конечных покупателей.
У одного из застройщиков я увидел еще более поразительную вещь- в договоре прямым текстом было написано, что собственность в залоге у банка и при этом квартиры продавались по нормальным рыночным ценам и желающие купить были, куда смотрят эти люди?

Каковы шансы у этих застройщиков достроить эти дома, если даже крупнейшее предприятие Москвы в Царицыно не может достроить уже во многом построенные дома- 20 тысяч дольщиков ЖК «Царицыно» в Москве пятый год ждут новоселья, компания-застройщик «Настюша» в лице ее директора Игоря Пинкевича уже много раз давала обещания завершить строительство, но вместо этого, по мнению дольщиков, потихоньку сворачивает свою деятельность. ​ЖК «Царицыно» считается одной из самых провальных строек последнего десятилетия в России. Работы на объекте начались еще в 2006 году. Завершить возведение домов для нескольких десятков тысяч дольщиков, вложившихся в стройку, должны были по плану в 2012 году.  Но гладко, как говорится, было только на бумаге. К середине 2017 года, то есть спустя пять лет после обнародованных сроков завершения строительства, было готово лишь 40 % и как может компания в лице  девочки в офисе достроить десятки домов в Москве, это реально?

( Читать дальше )