пузырь

В России возникает опасение относительно возможного «пузыря» на рынке недвижимости. Центробанк выражает опасения, утверждая, что рынок жилья перегревается из-за льготной ипотеки, которая с 2020 года стимулирует спрос и поднимает цены на жилье. Это вызывает обеспокоенность в финансовых кругах.

💣 На графиках видно, что с 2008 по 2019 годы цены на недвижимость оставались почти неизменными. Это может быть хорошо для покупателей, но менее привлекательно для инвесторов. Кроме того, обесценение рубля означает, что вложения в жилье за это время не приносили значительного дохода в валюте.

Однако с 2020 года наблюдается резкий подъем цен на недвижимость. Это произошло при неизменных доходах у россиян, что указывает на то, что спрос искусственно поддерживается государством через льготную ипотеку. Если эта поддержка будет сокращена, рынок может столкнуться с недовольством из-за высоких цен.

Таким образом, хотя можно спорить о том, является ли это настоящим пузырем, что-то неправильное происходит на рынке недвижимости, и это требует внимания. ❌ Центробанку может потребоваться вмешательство для стабилизации ситуации, например, путем ужесточения политики по

Типичный комментарий на этот счёт, таких предыдущий пост набрал десятки

Сейчас постараюсь донести свою мысль в более доступной форме. Расскажу, почему я думаю, что со льготной ипотекой что-то не так на нескольких примерах. 

В расчётах будут фигурировать две ставки по ипотеке:

1. Льготная. Есть самые разные соц. программы, но самыми популярными среди них является т.н. «семейная» со ставками от 6%* и «ипотека с господдержкой» со ставками около 8%*. Возьмём нечто среднее на уровне 7%. Льготные программы распространяются только на новостройки. Так что в расчете будем брать стоимость квадратного метра для новостроек.

Эльвира Набиуллина на форуме в Сочи сегодня (29 сент 2023):

«В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы [...] Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынке жилья»

На самом деле, это не всё, с чем я сегодня к вам пришёл. Вчера в документ «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов» добавили очень важную врезку про проблемы, которые создала программа льготной ипотеки для экономики всей страны. Там 4 страницы мелкого сложного текста — если хотите, почитайте (врезка №9, стр. 108-112).

Вот ключевые тезисы:

▪️ Общий объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки — это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).

▪️ Спустя многие годы, о разовом стимулирующем эффекте от этих кредитов никто уже не вспомнит, а огромная нагрузка на бюджет — останется.

Капелька новостей вам.

📈 Акции NVIDIA после отчета подпрыгнули на постмаркете примерно на 25%. И это вам не какой-то неликвид, а почти 1 трлн $ компания (стала).

А что это означает? Прикрепил скрин калькулятора коэффициентов (рис. 2). Текущая оценка компании стала около 35 EV/S (за 35$ вы можете купить 1$ выручки), P/E около 220. Дорогая, как будто изобретает бессмертие 😎.

Это не с банками проблема, а с ИТ конторами.

Например, Meta (признана экстремистской организацией и запрещена в РФ). Компания привлекала всё больше ресурсов и инвесторских денег, чтобы развивать бизнесы и новые направления. Но выстрелить не получилось, и техногигант пытается выжить за счёт сокращений.

В американских продуктах есть своя специфика развития. На старте мало кто думает о деньгах, компании привлекают их позже за счёт венчурных инвестиций. А в сложное для мировой экономики время инвесторы не спешат рисковать и вкладываются в более предсказуемые проекты.
Прошедший год уже получил звание самого худшего периода для технологической индустрии за последние 15 лет, со времен мирового экономического кризиса. Последний начался в 2008 г. и продлился почти 6 лет, и по масштабам и последствиям его сравнивали с Великой депрессией.
Причина? 
Причина в менталитете современных айтищников, которые даже толковое приложение написать не могут! 

🏗В России нарастает угроза ипотечного пузыря

Об этом сегодня заявила директор рейтингового агенства АКРА Ирина Носова. «Угроза ипотечного пузыря продолжает планомерно нарастать на фоне закредитованности населения, которая сейчас превышает 11%. Это происходит за счет наращивания банками кредитных выдач по розничным продуктам при снижении реальных располагаемых доходов населения. О рисках закредитованности свидетельствуют и предпринимаемые Банком России ограничительные меры по установлению кредитных лимитов»

То есть люди берут ипотеки и кредиты при сокращающихся доходах. Плюс ко всему многие плательщики ипотеки лишились работы или части заработка из-за ухода иностранных компаний и санкций. Уже сейчас закончились отсрочки по ипотеке, которые по сути лишь отсрочили проблему.

🏠 Это серьёзный риск для российских застройщиков, пока что ситуация ещё не критичная и ЦБ удаётся держать под контролем рынок ипотеки, но уже очевидно, что требования по выдаче ипотек будут ужесточаться и дальнейший потенциал роста строительства будет ограничен 5-10% за год.

🏠 Поэтому пока что по акциям Самолёта моя рекомендация — держать. Целевая цена на 2023 год 3200 рублей +25%

Судя по графикам спредов доходностей американских государственных облигаций, которые как я (и многие другие исследователи) писал, обычно являются предиктивными индикаторами падения американского рынка, нас ждет очень серьезная посадка! И вероятность пройти «на тоненького» тает на глазах. Похоже никто не ожидал, что инверсия кривой доходности может оказаться настолько большой.

Напомню, что рынок начинал падать, когда происходило восстановление нормально вида кривой доходности, но пока мы только движемся вниз. И есть все основания полагать, что чем больше мы уйдем вниз, тем существенней будет посадка в американских акциях. Видя это, начинаешь верить в прогноз Бьюрри в 1860.

Кстати об уменьшении вероятности проскочить рецессию или обойтись малой кровью отлично говорил Нуриэль Рубини, прозванный доктор DOOM, еще в мае 2022. И в качестве причин таких оценок он называл не только СВО, или ковидные ограничения Китая в то время. Там есть более долгосрочные и значимые тенденции.