FXRE

Отраслевые эксперты S&P Global на прошлой неделе опубликовали большой обзор трендов на глобальном рынке недвижимости. В материале рассмотрены ключевые риски и возможности REIT различных регионов по всему миру, однако особое внимание уделяется рынку США. Кратко расскажем, какие выводы делают эксперты:

1. Экономический рост и здоровый рынок труда будут стимулировать спрос на недвижимость. Авторы обзора считают, что в 2022 году доход с аренды для большинства секторов REIT восстановится до уровня 2019 года, при этом заполняемость и арендные ставки для большинства типов недвижимости вырастут.

2. В этом году ожидаются новые слияния и поглощения на рынке REIT. Активность по M&A обусловлена улучшением основных операционных показателей большинства REIT и низкими затратами по займам. S&P Global считают, что это может продолжаться в течение следующих нескольких кварталов.

3. Некоторые сектора недвижимости будут подвержены рискам. Например, управляющие многоквартирными комплексами (Multifamily REIT) и недвижимостью в сфере здравоохранения (Healthcare REIT) могут столкнуться с трудностями из-за роста затрат на строительство и обслуживание. С другой стороны, в обзоре отмечается — рост арендной платы может компенсировать эти факторы риска.

Недвижимость, приносящая доход своим владельцам, рассматривается рядом экономистов в качестве альтернативных инвестиций, которые потенциально добавляют доходность портфелю на длинном горизонте при сохранении уровня риска.

Ранее мы предложили рассмотреть в качестве примера портфель Свенсена, чтобы определить, какую долю в портфеле можно отвести недвижимости как классу активов. Но есть и другие варианты. Например, метод dilution или «метод разбавления» долей в портфеле может оказаться удобной альтернативой. По этому методу, инвестор добавляет новый фонд в заданной пропорции к уже существующему инвестиционному портфелю, а не полностью его переформировывает. То есть при добавлении нового инструмента изначальное распределение активов в портфеле сохраняется.
⠀
➡️ Как ещё ведут себя инвесторы, принимая решение о покупке FXRE?
⠀
Судя по комментариям и вопросам, многие из них планируют уменьшить долю золота в портфеле в пользу FXRE. Другие же хотят заменить новым фондом на недвижимость часть доли в FXUS. Рассмотрим недостатки этих стратегий:
⠀
👉 REIT действительно обеспечивают доходность на уровне широкого американского рынка (а иногда и больше), но эти два класса активов имеют не самую высокую корреляцию (за последние 10 лет корреляция REIT и рынка США составила лишь 0,7). Состав у двух фондов тоже драматически отличается: если в FXUS представлено лишь 28 трастов недвижимости с долей 2,4%, то в FXRE их больше 120. Таким образом, вложения в REIT могут повысить уровень диверсификации вашего портфеля без снижения доходности. Кроме того, REIT выступают инфляционным хеджем, потому что арендная плата и стоимость недвижимости имеют тенденцию расти по уровню CPI.
⠀
👉 Что насчет золота? По данным Bloomberg, корреляция REIT и золота за последние 2 года — менее 0,3. Если золото — это защитный актив, который хорошо растет в кризисные периоды, то REIT не всегда защищают от рыночных потрясений и имеют высокую волатильность (события 2007 года — яркий тому пример).
⠀
Таким образом, инвестору стоит помнить, что REIT, золото и широкий американский рынок — это три разных класса активов со своими особыми свойствами. Но самое главное — они отлично дополняют друг друга, создавая диверсифицированный инвестиционный портфель.
⠀
А какой вариант рассматриваете вы?

На российском рынке появляется все больше ETF и БПИФ на различные страны, сектора и тренды (вроде ESG). Каждый из провайдеров старается сделать полный комплекс из фондов на большинство направлений, чтобы из них можно было собрать полноценный и сбалансированный портфель. Ключевым игроком, на мой взгляд, пока остается Finex, который продолжает привносить что-то новое и достаточно востребованное, хотя Тинькофф уже наступает на пятки.

Сейчас появился один из самых долгожданных ETF на российском рынке, который включает в себя REITs (фонды недвижимости) из разных секторов. Судя по комментариям, многие давно просили такой инструмент (я тоже не исключение — пост. Наконец-то наши ожидания оправдались, попробуем разобраться с самим ETF.

FXRE повторяет индекс Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index NTR, куда входит 122 REIT из 12 секторов (жилая недвижимость, инфраструктурные объекты, ритейл, офисная недвижимость и прочее). Уже по этим цифрам видно, что диверсификация достаточно хорошая. Вес для каждой бумаги в портфеле фонда присваивается, исходя из рыночной капитализации и объема паев в свободном обращении (FREE-FLOAT).

При покупке акций отдельных REIT дивиденды облагаются по ставке 30% без возможности снизить ставку за счет подписания специальных налоговых форм.
В случае FXRE ставка снижена в 2 раза, до 15%, поскольку фонд зарегистрирован в Ирландии.

Торги FXRE ведутся в рублях и долларах США в дневную и вечернюю сессии.

Комиссия фонда составляет 0,6%.

www.moex.com/n37926