Инвестиции в недвижимость

Эльвира Набиуллина подняла ключ до 19% и сказала всем, что это еще не вечер, индекс Мосбиржи мечется и не знает куда себя деть, но пока отскочил наверх, осенний дивидендный сезон стартовал, некоторые компании уже отсеклись, это и другие новости в данной подборке за неделю.

Формирую капитал из дивидендных акций, показываю все свои сделки, делюсь своим опытом инвестирования, более подробно обо всем в моем телеграм-канале, подписывайтесь.

🚀 Индекс Московской биржи

IMOEX за неделю даже подрос с 2 623 до 2 678 (-1,0%).

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

Выпуск №49 за 9-15 сентября

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😜. По воскресеньям — саммари всей недели

---

💵Облигации

Запустили наш долгожданный проект

👵🤘Бабуля на максималках – больше свободы в выборе бумаг, еще бОльшая диверсификация, ребаланс, и минимальные издержки которые могут быть в автоследовании

Плюсы и минусы, суть стратегии – здесь. Ожидаемая доходность +4-5% к ключевой ставке

Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.

КакС 11 сентября 2024 года вступает в силу закон, который даст возможность вздохнуть с облегчением тем, кто по уши в ипотечных долгах.

Теперь, если человек признал себя банкротом, он может вывести своё единственное ипотечное жильё из-под ареста и избежать его продажи. Более того, должник получает право самостоятельно продать это жилье, а не ждать, пока банк выставит его на торги. Но есть пара интересных моментов:

Во-первых, ипотеку придётся передать на плечи третьих лиц. То есть должник должен найти кого-то — родственника, друга, знакомого или просто добросердечного человека, который согласится помочь с его долгами. Всё это оформляется официально, конечно. Интрига в том, что раньше такой возможности не было!

Во-вторых, банк должен согласиться на этот расклад. Но если банк начнет крутить носом и откажется, должник может подать в суд, и суд уже может вынести решение в пользу реструктуризации долга даже без согласия банка. Вот такой финт!

А что банки?

Честно говоря, для банков всё это не так страшно, как кажется. Главное, чтобы ипотечные взносы поступали стабильно, а кто их вносит — должник или его третий кузен — банкам абсолютно без разницы. Продажа арестованного жилья — это не их профиль, и, по сути, новый закон как раз облегчает жизнь тем, кто оказался в непростой ситуации с долгами.

По прогнозам консалтинговой компании NF Group, инвестиции в складскую недвижимость в России вырастут на 30% в 2024 году, достигнув 150–160 млрд руб. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал самым быстрорастущим на фоне дефицита логистических парков и роста арендных ставок. В первом полугодии 2024 года инвестиции в складскую недвижимость уже составили 222,9 млрд руб.

Основными покупателями складской недвижимости являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Вложения в такие активы возросли на 26% за полугодие, а их доля в рыночных ЗПИФах выросла до 56,2%. Высокий спрос на складские площади и низкий уровень вакантных объектов способствуют повышению доходности для инвесторов.

Интерес к складской недвижимости со стороны управляющих активами ЗПИФов вероятно сохранится на горизонте двух-трех лет. Однако эксперты предостерегают о возможных рисках, связанных с ухудшением геополитической обстановки и макроэкономической нестабильностью. Инвестиции в другие сегменты коммерческой недвижимости, такие как торговые центры и гостиницы, сократились, что объясняется эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки.

В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :

🔹Площадь — 23кв метра.
🔹Цена — 9,2 млн
🔹Ставка 6,8%
🔹Первоначальный взнос — 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)

На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.

Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.

К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.

📈Основная расходная часть сейчас — проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.

💰Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.

В Петербурге к августу 2024 года доходность от сдачи в аренду достигла максимальных с осени 2021 года значений — 7,4% и 6,4% годовых соответственно. Такие данные приводит РБК со ссылкой на ДОМ.РФ.

Средняя арендная ставка в Москве выросла на 12%, достигнув 98,9 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге — на 15%, до 54,3 тыс. рублей. В целом по мегаполисам ставки аренды увеличились на 7% и составили 40,1 тыс. рублей.

Интересно, что при этом число активных объявлений по аренде жилья в России к началу августа сократилось на 13%, до 48 тыс., а количество новых объявлений об аренде снизилось на 15%, до 32 тыс.

Мои мысли:

Доходность от аренды выросла на доли процентом, и это уже считается поводом для обсуждения? Это просто смешно. В то время как многие другие активы показывают гораздо более значительный рост, арендная доходность остается на уровне в разы ниже ставки по вкладам.

УК Парус Управление активами заявил о создании нового «супер фонда» — Парус Макс в котором будут собраны различные типы коммерческой недвижимости. Звучит красиво, не так ли? Но давайте разбираться.

Акции компаний рынка недвижимости Китая торгуются почти на самом низком уровне за 20 ЛЕТ. Они упали более чем на 90% всего за 4 года. Искусственно накаченное экономическое чудо закончилось очень быстро.

тг канал t.me/TradPhronesis

Акции китайских компаний в секторе недвижимости упали до уровней 2008 года.

тг канал t.me/TradPhronesis