Инвестиции в недвижимость

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

После изменения условий кредитования мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться», — описал поведение клиентов Царев.

Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах максимальный объем льготной ипотеки понижен с 12 до 6 млн руб., а первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к сокращению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что подобного спада спроса мы не наблюдаем. Разберём, по какому сценарию, скорее всего, будет двигаться рынок (наши ожидания — стагнация в ценах и объемах).

Ожидается большой ввод жилья, но спрос может быть ограниченным

Девелоперы поддерживали высокий уровень цен и, следовательно, рентабельности последние 2-3 года. Показатели строительства и вывода в продажу в квадратных метрах были ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.

Заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, так как окупаемость высокая. В результате на рынке образовалась ситуация, которая обещает большой объем ввода жилья в ближайшие годы.

Я смотрю на рынок жилой недвижимости умеренно негативно. Рынок перегрет и не в малой степени это связано с огромным количеством различных мер поддержки, которую оказывают госпрограммы. Но надо признаться, что мой прогноз по рынку жилья в 2018 и 2019 не оправдался. Не ожидал я тогда, такой активной, а главное длительной поддержки со стороны государства.

В середине декабря правительство ужесточило условия льготной ипотеки с целью повысить адресность действующих программ. При этом в перечень мер вошло снижение субсидии кредиторам: с 2,5 до 1,5%. В таких условиях выдача льготной ипотеки для банков стала низкомаржинальной.

Уже с конца 2023 г. некоторые банки начали вводить комиссии для застройщиков. При этом комиссия может достигать 9%. Нововведениями уже заинтересовались ЦБ РФ и ФАС, которые видят риски таких мер.

Что со спросом? 

Рост цен и жёсткие условия выдачи ипотеки окажут сдерживающий эффект на покупательскую активность. В l квартале спрос может сократиться более чем на 20%.

Что с ценами? 

Застройщики будут стремиться не потерять прибыль и переложат комиссионные на конечного потребителя. В результате рост цен в l квартале 2024 г. может оказаться ~5–6%, разрыв между первичкой и вторичкой увеличится.

В II квартале, по нашим оценкам, может быть небольшое снижение цен, когда спрос на рынке снизится и девелоперы начнуть пересматривать ценовую политику. 

«Цена недвижимости на рынке растет в два раза быстрее, чем цена на металл», рассказал директор «Северстали» по связям с госорганами, вице-президент ассоциации «Русская сталь» Андрей Леонов в материале ТАСС.

Делимся основными тезисами:

Корреляции между ценами на металл и стоимостью жилья нет. Цена недвижимости на рынке растет в два раза быстрее, чем цена на металл, поэтому претензии к металлургам из-за роста цены на недвижимость некомпетентны.

Рост цен на недвижимость системно опережает изменение цен на металлопрокат. Так, цена металла с 2021 года упала от 6% до 16%, а при этом стоимость 1 кв. м в Москве выросла на 29%, а в среднем по России на 48%. На более длинном горизонте с 2019 года наблюдается та же тенденция: цена недвижимости растет в два раза быстрее, чем цена на металл.

В связи с этим все претензии к металлургам относительно роста цен на недвижимость некомпетентны. Мы всегда были и остаемся привержены принципам рыночной экономики и им четко следуем, потому выпады со стороны некоторых потребителей, которые пытаются переложить на нас свою головную боль, а также обвинения в каких-либо злоупотреблениях и ценовых сговорах, безосновательны и даже опасны как прецедент, который ставит под угрозу функционирование рыночных механизмов.

Доступные рядовым частным инвесторам квартиры, комнаты и земельные участки по отдаче отстали от облигаций, вкладов и дивидендов по ряду акций.

Но профессионалы рынка не унывают: во-первых, на долгосрочном горизонте у реал-эстейт есть все шансы показать себя с хорошей стороны. Во-вторых, психологически недвижимость манит надежностью и простотой извлечения дохода. В-третьих, это редкий вид инвестиций, который, в случае чего, можно использовать непосредственно для личного потребления. В-четвертых, рублевые цены на квадратные метры практически никогда не падают, ну разве что ненадолго снижаются. А значит, инвесторы в данный вид активов никогда не переведутся.

Конференция «Итоги рынка недвижимости за 2023 год» Национальной палаты недвижимости (НПН), несмотря на громкое название, честно говоря, на федеральный уровень не вышла. Но зато на мероприятии подробно обсудили жилье и апартаменты северной столицы, Ленинградской области, а так же затронули несколько территорий Северо-Запада. Кроме того, тенденции характерные для данного региона можно распространить на всю Россию, правда делать это придется самостоятельно.