Инвестиции в недвижимость

Снижения цен в январе оказалось максимальным с мая 2022, но этого недостаточно для начала покупать. Или снижайте цены, или снижайте ставку. Нельзя кормить и банкиров, и строителей

Рынок стал странным: несмотря на рост ключевой ставки со второго полугодия 23 года, воспринял сигнал иначе: «торопись купить, скоро ипотека будет дороже». Отчасти, рост спроса можно объяснить сроком действия решения по ипотеке с зафиксированной ставкой: от 30 до 60 дней.

Однако, при резком увеличении ставки, срок одобрения может закончиться досрочно (так было в феврале-марте 2022)

Если в июне ставка еще была 7,5%, то уже с сентября, чисто психологически, казалась некомфортной – 13%. Однако, это не помешало вырасти ценам и в ноябре, и в декабре. Реальное снижение цен на вторичном рынке зафиксировано лишь в январе. И это оказалось самым сильным снижением с мая 2022 года.

Для «клиента с улицы» средняя ставка 17,5%

 

1. Льготная ипотека вздула цены на новостройки в России, так что вторичка стоит теперь местами в полтора раза дешевле, чем новые дома. Получается забавно — за одну и ту же сумму можно взять или однушку в новостройке, или двушку-трёшку на вторичке. Но это, конечно, при условии, что вам не нужен кредит (ссылка):

Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем в России приблизился к 50 процентам. Это следует из материалов Центробанка.

По подсчетам специалистов, новостройки к концу 2023 года оказались дороже готовых квартир на 48 процентов. К такой разнице в стоимости жилья привело широкое распространение льготных кредитов, считают в регуляторе. В прошлом году доля ипотеки по госпрограммам составила 60 процентов от всех жилищных ссуд.

За год ипотечный портфель вырос на 35 процентов. Объем выдач за тот же период увеличился на 62 процента, превысив 7,8 триллиона рублей.

Как показывает опыт, на таких перекосах можно заработать. Вместе с тем, придумать конкретную комбинацию я затрудняюсь — не вижу лёгкого способа обменять метры в новостройке на метры на вторичке по курсу один к одному.

Предыдущий год принес нам много изменений. Рынок ипотеки штормило, ставки и условия прыгали, банки включали и отключали программы, повышали ставки и ужесточали требования. В итоге мы пришли к тому, что государство максимально осложнило взятие льготной ипотеки. Подняли первоначальный взнос и отменили некоторые программы.

Поэтому я решил рассказать:

Стоит ли вообще брать ипотеку в 2024 ГОДУ? И если все таки брать, то как сделать это максимально выгодно?

• Одна льготная ипотека в одни руки

В конце года, а именно 23 декабря 2023 года вступило в силу постановление и теперь оформить льготную ипотеку можно будет один раз в одни руки. Это правило действует даже если человек выступает в качестве созаемщика или поручителя по ипотеке.

• Если человек подходит под несколько льготных программ он должен выбрать одну из них.

• Есть одно НО, которое тоже не сильно радует:

Это постановление не касается семейной ипотеки только при следующем условии, притом ЭТО ВАЖНО:

Мы привыкли к фразе «недвижимость всегда растет», потому что в любой непонятной ситуации люди стараются парковать деньги в бетоне. Так было в 98м, 2014м, 2020м. Мало, кто помнит стагнацию 2015-2018 годов, когда после всплеска цен декабря 2014, рынок не то что не вырос за 3 года – он снизился. В статье поговорим о влияющих факторах

Мы писали много статей на тему недвижимости, льготной ипотеки, ее ценообразования, и дисбаланса который она создает. Регулярно следим за ценами, и проводим опросы. Мы даже видели, как цены пошли вниз (из разряда юмор). Сегодня, когда цены в 0,3% от максимума – разбираемся в причинах

Основными влияющие факторы:

⭐рост денежной массы: чем больше денег в экономике – тем сильнее дорожает все вокруг

Мы уже развеивали миф: влияние происходит не 1:1. Связь есть, но после 2009 года она значительно снизилась. Эксперты связывают это с ростом ввода в эксплуатацию.

Успешно пережив очередной года (собственно поэтому в России и считается главным праздником — Новый Год), можно подвести итоги года уходящего. Если весь прошлый 2022 год цена на новостройки фактически топталась на месте, то в 2023 произошёл ограниченный рост, и рост этот ограничился Москвой. Цены новостроек в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской области уверено стагнируют.

Почему же растёт Москва, а остальные нет? По моему мнению, о чём я указал ещё год назад, позитивным фактором для цен на недвижимость явился рост денежной массы в стране. За 2022 год её рост составил 25% или 16.8 трлн. рублей, а за 2023 на 19,4% или 16 трлн. рублей. Судя по всему, значительная часть выгодоприобретателей данного денежного дождя решили, по старинке, вложить деньги в недвижимость города Москвы.

Так же не последним фактором было ослабление курса рубля. Как только из каждого утюга полилось экспертное мнение по этому вопросу, народ ломанулся в единственный защитный актив о котором они знают: недвижимость, увеличив продажи на 50, а кое где и на 70%.

Согласно свежему исследованию ЦИАНа #CIAN, первичка дешевле вторички в восьми субъектах из анализируемой выборки:

• Севастополь 
• Чувашия 
• Ставропольский край 
• Псковская область 
• Марий Эл 
• Краснодарский край (!) 
• Смоленская область 
• Костромская область 

А вот жителям Астраханской, Нижегородской областей и Пермского края на рынок новостроек лишний раз лучше не заглядывать, дабы не портить себе настроение 🙂

Со времен СССР в Москве осталось более сотни промзон и тысячи административных зданий. В 90-е был острый голод на офисы и многие нежилые здания сдавались под эти цели. Под офисы переделывали гостиницы (например многочисленные корпуса на ул. Гостиничной), детские сады, НИИ итд. Есть случай, когда жилую пятиэтажку перевели в нежилой фонд — сдавать под офисы. Показывал ее в своем видео.

Но в последние 10-14 лет количество промзон резко сократилось. Типичный пример — территория бывшего завода ЗИЛ, где в лучшее времена работали 100 тысяч человек. Сейчас от ЗИЛа осталась проходная, памятник Лихачеву и несколько зданий (про них расскажу ниже). Большая часть остальной территории застроена ЖК.

Да и тренд изменился. Настроили много офисных и логистических центров, МФК итд. Спрос на офисы насытился.

Появилось новое направление. Инвестор выкупал административное здание, например бывшее заводоуправление, гостиницу, АТС итд. Далее — редевелопмент под студии от 13 до 25 метров. Больший метраж делать не так выгодно, хотя были апартаменты и до 100 метров.