И Москва, и Сочи опять подорожали. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Как думаете, где цены выросли сильнее? А что будет с ипотекой? Вот и узнаем. В прошлый раз я смотрел февраль–март. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Потихоньку, но цены прибавляют. То ли летний сезон приближается, то ли просто они всегда растут.

Сочи: март → апрель

• Первичка: 409к → 425к (+3,9%)
• Вторичка: 277к → 288к (+3,9%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву, где много людей и зимой, и летом.

Новостройки бьют рекорды, а вторичка настолько дорогая, что стоит на месте. Пока стоит.

Москва: март → апрель

• Первичка: 357к → 368к (+3,1%)
• Вторичка: 420к → 419к (-0,3%)

В Москве продажи идут достаточно бодро относительно других регионов. Продано 42% площади, не продано 44%, а по 14% площади продажи не начаты. В других регионах продано в среднем около 30–33% площади по данным ДОМ РФ.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 297к, на 2к больше марта, это исторический максимум.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 151к за метр — не изменилась за месяц.

301к за метр в Москве, +2к за месяц. Обновление исторического максимума. Опережает MREDC на 6к.

По данным ДОМ РФ цена за метр в московской новостройке 327к.

По Краснодарскому краю средний ценник снизился до 173к — стало на 1к дешевле.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Новороссийску. Цены в объявлениях на первичку и вторичку.

Объявления

• Москва: первичка 368к, вторичка 419к
• Сочи: первичка 425к, вторичка 288к
• СПб: первичка 250к, вторичка 214к
• Новороссийск: первичка 197к, вторичка 146к
• Краснодар: первичка 171к, вторичка 126к

Самое время узнать, что дальше будет с ипотеками. На этот раз я решил поинтересоваться, что за адресные ипотеки планируются.

Адресная льготная ипотека будет льготной и адресной

А что это значит? Главным отличием адресной льготной ипотеки является то, что она предоставляется только на покупку жилья на вторичном рынке (думаю, что и на первичку тоже будет, но пока такая инфа). Член экспертного совета Комитета ГД по финрынку, экономист Станислав Паулаускас поделился инсайдом. Воспользоваться программой адресной ипотеки смогут не только лишь все, а только имеющие статус нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также необходимо удовлетворять определенным критериям, установленным программой: это могут быть доход, семейное положение, наличие необходимых документов и другие.

Если смотреть обычные ипотеки на обычную вторичку, то не за 100500 млн можно купить что-то типа такого:

Ставки от 17–18% до такой степени раздувают ежемесячный платёж, что квартира стоимостью даже в 15 млн требует пятёрку сразу и по 150к ежемесячно.

Приоритеты адресного финансирования: медицина, образование, новые технологии, сельское хозяйство, прикладные инженерные профессии, семьи с двумя и более детьми, молодые специалисты. Короче, не четвёртая спекулятивная льготная ипотека.

Для того, чтобы претендовать на адресную льготную ипотеку, надо будет соответствовать нескольким критериям: иметь профессию, которая востребована в конкретном регионе; проживать или быть готовым к переезду на постоянное место жительство в целевой город/область; иметь достаточный доход для уплаты обязательного платежа по ипотеке. Будем посмотреть, в общем, насколько массовой она будет.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,5 млн с июля 2021 (данные за 1 апреля), на 1 мая должно быть около 3,75 млн. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,20 млн. Месяц назад было 11,74! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора. Ну а пока будем считать, что хватает на 13,02 метра! В Ставрополе, например, за эти деньги можно купить очень годную однушку.

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.