О коммерции аппартах / нежилых помещениях

Nicolasgfk, нежилое имеет разные виды. офисное, свободного назначения, производственное, АПАРТАМЕНТЫ, гостиницы итд.
Прописаться на временной или постоянной основе в апартаментах или гостинице можно, а вот в подвальном цоколе никак нет. Из этого следует невозможность там проживать и при желании злопыхателей получать штрафы на регулярной основе.

DDav, по воде ест еще один ньюанс, который мало кто учитывает. При отведении воды из жилого здания только один тариф используется вне зависимости от загрязнения данной воды. При отведении воды из апартаментов тариф идет как для коммерции. А там смотрится, что входит в состав воды и тариф может кратно возрасти, если найдут какие-либо химикаты. И коммуналка в таком случае может очень сильно удивить.

Humen, куча нюансов есть. Вывод один — те, кто думали, что сэкономят, купив нежилую недвижимость для проживания (даже для себя, даже если им не нужна прописка), очень быстро выясняют, что нет не только экономии, но и это дороже. В зависимости от того, какая у вас ставка на налог на коммерческую недвижимость — 0.5% или 1%, вся мнимая экономия съедается достаточно быстро. Есть люди, которые из апартов не могут выйти, потому что цену они выставляют нормальную, но как только покупатели узнают, что за объект надо платить по 350-550 тысяч в год из-за налогов и высоких тарифов, то желание пропадает. Есть разница потратить за 10 лет 1 миллион, и 5 миллионов. Есть разница платить 15 тысяч в месяц УК за понты, красоту и безопасность и 40-50 тысяч в месяц, которые будут в основном уходить на налог раз в год. Это вообще очень сомнительная идея — покупать коммерческую недвижимомость, и не заниматься там коммерцией.

Nicolasgfk, инфоцыган или нет — но он назвал конкретный комплекс, где люди потеряли право собственности, назвал причину (несоответствие целевого назначения участка), и призвал мэрию Москвы прописать юридически статус апартаментов, чтобы исключить дальнейшие потери. Если я правильно помню его выпуск — то уже несколько месяцев, как сделки с апартаментами приостановлены. Вы можете найти без проблем найти в риэлторских чатах, что с февраля проблемы, невозможно продать апарты в сотнях апарт-комплексов — tenchat.ru/media/1990538-massovyye-priostanovki-registratsii-sdelok-s-apartamentami

Сомнительная экономия получается, если ты вдруг не можешь продать свой объект недвижимости, когда тебе это нужно.

Nicolasgfk, возьмите «куркулятор» в руки, и посчитайте. Аренда обычного жилья в России стоит копейки — порядка 3-5% от стоимости объекта в год. В зависимости от того, что это за город, рассчитывайте на 30-60 тысяч рублей в месяц. Вам придется сдавать жилье сильно дешевле, ибо 1. Невозможно сделать временную регистрацию, если вы только не превратили объект в общежитие или гостиницу и 2. Коммунальные платежи будут выше. Просто прогуглите, сколько платят у вас в регионе за электричество юрики и физики. 3. У вас будет хуже планировки, ибо объект не строился под постоянное проживание людей.

Если вы хотите такой «особняк» переделать в «доходный дом», просто посчитайте, столько вам будет стоить сделать 5 кухонь и 5 ванных комнат, потом от средней аренды отнимите 15-20%, ибо вам придется давать скидку, и экономическая бессмысленность этого мероприятия вам станет понятна. Собственно, поэтому никто этим бредом и не занимается. Максимум — переделать в гостиницу — но это уже отдельный бизнес, который надо хорошо знать и понимать.

Nicolasgfk, берите. Уже сейчас вы можете купить апартаменты на 25% дешевле квартиры. Только никакой экономии нет. На особняк в Москве и Питере денег точно не хватит — речь пойдет о десятках и сотнях миллионов — если лучший способ на них заработать. Вы просто к своим размышлениям приложите экономические выкладки. Сколько стоит объект сейчас, что вы с ним хотите сделать, за сколько сдавать. Вам все станет ясно. Хотите сделать 5 квартир? Нужны кухни и ванны. Сколько это будет стоить? Газовщики вам сделают разводку или нахер пошлют? С газом все строго. Электроплиты будут? Значит нужно отдельно на каждую квартиру на кухню бросать отдельный провод. Общие мощности позволяют? У нас в квартирах с электроплитами особый пониженный тариф на электричество, потому что иначе будет выходить больше 1000 рублей чисто за готовку. У вас не только не будет пониженного тарифа, у вас будет повышенный, как у юриков. Дальше вы хотите разбить один объект на несколько и оформить в кадастре. Это разумно, потому что иначе у вас 1 счетчик на 5 объектов и непонятно, как отслеживать. Сколько сотен тысяч рублей вам обойдется все переоформить и перезаключить все договоры с местной электросетью, с водоканалом, везде счетчики поставить и т.п. Добавьте хоть какую-то конкретику к своим размышлениям. Вы же конкретный объект сейчас смотрите? Киньте ссылку на Авито или Циан, сколько стоит, что будете делать. Еще раз — вы не первый, кому пришла эта гениальна мысль. Там, где это экономически обоснованно, люди давным давно сделали, переоформили, поменяли целевку и так далее.  А просто предложенная вами схема — она утопична, вон Ютуб полон людей, которые думали разбогатеть просто нарезав помещения меньше, и нифига у них не получилось. Есть куча бытовых вопросов, о которых нужно заранее думать. Если у вас 5 квартир сдается — людям нужно выкидывать мусор. Как вы этот вопрос хотите решать — «сами ищите, куда выкидывать»? Сколько аренда мусорного контейнера для юрлиц стоит изучали? То, что участковые врачи не будут приходить в нежилую недвижимость — знаете? Кто ваша целевая аудитория и почему снимать у вас этим людям будет выгодней, чем обычную жилую квартиру?

Nicolasgfk, ОК. Осуществите свою схему и обязательно напишите пост с деталями, когда получился. Если не получится, то тоже напишите, пожалуйста. Как только у вас появятся реальные цифры — будет предмет для обсуждения. Тут вы уже купили в разы дешевле, уже продали и за 3-5 лет купили жилое. Я могу вам таким же образом умозрительно заработать 151% на биткоине, 217% на 26238, и даже Газпром в моей голове уже дал три икса к 2027 году. Согласитесь, у меня фантазировать получается не хуже?

Nicolasgfk, тут походу тока цианид поможет... 

Nicolasgfk, и невозможность выйти из объекта для многих собственников. Вам это сильно поможет? Пост — фантазии человека, который знает ноль про рынок недвижимости и причины, по которой предложенная «экономия» не реализуется. Уровень рассуждений — «за окном поле, сельхоз земля дешевая, я ее куплю, и построю дом». Ну вы хотя бы почитайте опыт людей, которые из коммерческой недвиги делают общаги для гастарбайтеров, или хостелы, какие там требования, какая маржа, и сладкий ли это бизнес. А то очень легко размышлять, что ты купишь здание конторы, и начнешь сдавать там «пять квартир» и в одной жить. Предлагается сразу начать с нарушения законов и особо не парится. Ну-ну. Вперед и с песней. Разоритесь переделывать помещения, потому что там банально никогда не было душевых и ванных комнат, кухонь, надо разводить газ и так далее.

DDav, я год видел обьявление,, потом из вида потерял.
продажа квартиры на среднем этаже в обычном МКД.
по цене гораздо ниже.
один нюанс — квартира переведена в нежилой фонд.
и соответственно нельзя прописаться.
не было никаких перепланировок и прочего. просто в нежилом фонде.
и никому нахер не нужна.

Владимир, если бы предложенная схема имела бы хоть какой коммерческий смысл, то такие «особняки» давно бы скупили состоятельные люди, перевели в статус жилой недвижимости (в том числе и за взятки), и жили бы там. Но весь пост — это просто фантазии. Нет никакой экономии, такие помещения не стоят копейки, и если вы просто покажете фото из поста строителю с вопросом — сколько стоит на этот объект сделать капитальный ремонт крыши и сделать нормальный фасад, то все вопросы отпадут сами собой, потому что вам меньше 2-3 миллионов не назовут. И это мы еще не знаем, что там внутри.

AndMax, «серьезнейшие причины», это наличие калькулятора у владельца здания и отсутствие желания нарушать уголовный и административный кодекс, подставляя себя под огромные штрафы. У вас первая проверка пожарной сигнализации и эвакуационных выходов выявит незаконную перепланировку, оказание услуг, не соответствующих требованиям безопасности, вам запретят эксплуатировать здание, выпишут огромный штраф и ради чего? Сколько у вас в Москве в вашем спальнике аренда квартиры стоит? 45-60 тысяч в месяц? Зачем вам штраф в 300 тысяч рублей, возможная уголовка, если кто-то из жильцов серьезно пострадает, и передел все в первоначальное состояние за свой счет? Если у вас магазин на первом этаже, то ему надо и лицензии получать, и проверки будут регулярные.

Tуземец, ну у меня тоже никогда не было нежилых зданий в собственности. Но совсем недавно у меня было три квартиры и дом, половину я продал, и очень радуюсь этому. Лучше я посижу в муниципалах под 17% годовых, чем фантазировать про недвижимость. Я знаю, что такое купить недострой, что такое жить в доме, что такое квартира в хрущевке, что такое квартира в новострое, что такое квартира на побережье и что такое совхозный дом в деревне — все на своем опыте прошел. Мне еще предстоит пара покупок — дом в Сочи и квартиру совершеннолетнему ребенку, но в целом никогда в жизни очаровываться недвижимостью я точно не буду — достаточно шишек набил. И идею автора, после просмотра американских видео о том, как люди заселяются в здание бывшей пожарной части или в бывший банк, я тоже проходил, хотя слава богу ничего не покупал. Внимательно изучал коммерческую недвижимость именно с целью себе взять и забабахать там крутой лофт. Но в реальности из дешевого только есть подвалы, а как только ты один раз побываешь в затопленном помещении, ты в эту игру больше никогда играть не станешь.

Tуземец, ну вот тут умные люди подсказали мне обратить внимание на отдельные БПИФы недвижимости, которые сейчас на Мосбирже продаются по 65-70% от СЧА. Я никогда до этого туда не лез, так как там смешная доходность (типа 8% годовых было). Изучаю сейчас ситуацию, взял уже на пробу, если там выходит по 10-12% годовыми к цене пая на бирже выплат, плюс есть шанс, что 30% дисконт уйдет за 3-5 лет, тогда это кажется самым интересным способом инвестировать в недвигу. Те, кто брал эти БПИФ по номиналу в конкретном пролете оказались.