Перспективы: стройка, металлы, инфляция

Статья от 26 июня 2024. Время горячей темы на стыке сразу нескольких очень важных частей экономики!

Текущая ситуация:

До 1 июля 2024 осталась буквально пара рабочих полных рабочих дней. Льготная программа ипотеки, которая как кость в горле стоит у ЦБ (в том числе заставляя поднимать ключевую ставку и держать ее высоко), закончится. Деньги на льготы уже закончились в основных банках.



Застройщики в условиях спада спроса ценники снижать особо не собираются, могут сократить предложение метров, начать игры с рассрочкой. Об этом вот прямо говорит CEO Самолет в интервью Назару Щетинину https://youtu.be/fIIDaRziLew?t=429

Никто не будет устраивать праздник щедрости в новостройках! Даже и не мечтайте. 

Теперь надо перейти к очень важным моментам, о которых и мы много говорили и писали, да и тот же СЕО Самолет напомнил в очередной раз.

1) Строительный сектор — это локомотив потребления внутри страны, это спрос на металлы, цемент, песок, полимеры и пластики, краску, самую разную технику, мебель, рабочие руки. Прямо и косвенно в эту воронку вовлечены миллионы работающих жителей страны.

численность занятых в строительной отрасли и жилищно-коммунальном хозяйстве — 11,1 млн. человек (около 15 процентов общего количества занятых)

Источник: Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр 12 документа от 2022 года: http://static.government.ru/media/files/AdmXczBBUGfGNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf

Спад в темпах стройки допустим лишь в небольшом объеме. И то потому, что у нас сейчас дефицит рабочих рук из за СВО. Т.е. тут небольшое замедление темпов стройки и сдачи объектов может чуть снизить кадровый голод и рост зарплат на его фоне.

2) У нас очень много старой и стареющей недвижимости. И ее надо обновлять. Проблема неоднородна в части географии, но весьма остра. Поэтому Минстрой имеет жесткие цели по сдаче метров. Что сильно конфликтует с тем, что на фоне спада фондирования в ипотеке застройщики могут порезать план по сдаче квадратов. Давайте раскопаем уже это в цифрах и наглядным образом.

Есть интересные интерактивные карты городов с обширными данными по свежести домов https://kontikimaps.ru/how-old/cities?p=h-menu
 
Москва   — все дома:



и старше 60 лет:



Санкт-Петербург   — все дома:



и старше 60 лет:



Казань  — все дома:



и старше 60 лет:



В старых крупных городах очень много исторической застройки, что-то охраняется как памятники культуры. Но и просто старого советского фонда тоже очень и очень много. В Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани свыше 30% всего жилого фонда приходится на хрущевки. Меньше всего их доля в Краснодаре, Ленинградской области, а также в Санкт-Петербурге.

Волгоград  — все дома:



и старше 60 лет:



Есть данные по всей России. Тут мы наглядно видим, что обилие метров эпохи «хрущевок» привело нас к текущей ситуации. Причем наличие демографической ямы тут не спасет ситуацию. 

Для сверки данных:

Общая площадь жилищного фонда в Российской Федерации, по данным Федеральной службы государственной статистики, на конец 2021 года составила 4,04 млрд. кв. метров, из которых площадь жилых помещений в многоквартирных домах - 2,5 млрд. кв. метров. На одного человека приходится 27,8 кв. метра.

Источник: Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр. 13 документа от 2022 года: http://static.government.ru/media/files/AdmXczBBUGfGNM8tz16r7RkQcsgP3LAm.pdf

Структура жилфонда МКД России по типу несущих стен и году постройки:


Сталинские дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а сталинки послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича, панельные и блочные 9-16-этажки служат не менее 100 лет. У современной панели срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет. У хрущевок официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий. 

Даже если вместо изначальных 50 плановых лет эксплуатации хрущевок  выбирать все 70+ лет, то все равно проблема уже здесь и сейчас с нами. И в этих двух строках 32% жилой площади страны. Грубо говоря: за 15 лет надо сменить треть всего жилья страны на новое. Это свыше 720 миллионов квадратных метров.

Как идет стройка новых метров?

В Москве активный процесс замены старого фонда идет за счет реновации, а вот в остальной стране — только стройка новых домов может пока помочь. 

Смотрим данные по вводу метров с 2010 года: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/jil_stroi_2022.pdf



Жилищное строительство в РФ в 2023 г выросло на 7,5%, до 110,4 млн кв. м.  — Росстат. Но при этом свыше половины — это метры загородной недвижимости. И они не решают проблему хрущёвок в городах. Да и в этих цифрах много метров, которые построены были сильно раньше, но просто официально были признаны жильем (дачная амнистия).



Текущими темпами с постройкой 50/50 по 100+ млн квадратных метров в год как раз можно закрыть те самые 720+ млн кв.м. выбытия старого фонда. И если у жителя хрущевки центр жизненных интересов в городе — работа, дети, друзья привязаны к конкретному району города, то постройка дома в 100+ квадратов вместо 40-50 квадратов хрущевки его запросы не закрывает. И эти частные дома чаще идут плюсом к тому, что уже  и так есть в городе.

Этот расчет полностью совпадает с тем, что нам гласит Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стр. 19 документа:

«Стратегическими целями являются: обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья не менее чем двум третям (67 процентов) граждан страны;
ввод более 1 млрд. кв. метров жилья (за период 2021 — 2030 годов), в том числе многоквартирных домов не менее 550 млн. кв. метров, индивидуальных жилых домов не менее 450 млн. кв. метров, и формирование основы для дальнейшего развития жилищного строительства.»

Итого:

Снижение темпов строительства в текущей декаде — до 2030 года и даже до 2040 года недопустимо с точки зрения стратегических целей страны. Особенно учитывая курс на повышение рождаемости и на увеличение средней площади на человека с 28 кв.м. до 33+ к 2030 году согласно новому майскому указу Президента. 

Чтоб выполнить цифру по среднему метру уже ввели бан на мелкую нарезку в зоне самой активной стройки — в Москве, ну и будут активно срывать легкие плоды в виде метров ИЖС. Об этом тоже говорят девелоперы. За цену 35 квадратов в городе можно сделать в 2-3 раза больше квадратов за его пределами. Ждем в перспективе и эскроу и стимуляции программ стройки и покупки ИЖС.

Программы семейной ипотеки явно будут продолжены и расширены, так как это идет в ногу с целями стратегии государства. Аналогично стоит ждать и создание целевых программ для важных слоев населения: военные, учителя, врачи, ИТ специалисты и т.д.

На время перехода к новым вливаниям денег в субсидии в разных формах банки и девелоперы явно поиграют с рассрочками в ожидании снижения ключевой ставки. Но потом отложенный спрос все равно пойдет на рынок, сметая новые метры и удерживая цену. При этом государству не особо то и важно, насколько доступна ипотека на вторичку, там идет ротация уже построенных метров, а остро нужны свежие. 

Стройку будут поддерживать и дальше, а это будет еще не один год давать загрузку всем смежным отраслям: спрос на металлы, мебель, краски, отделку — все будет держаться. Это тоже важно для социальной стабильности и роста ВВП. К тому же на IPO пойдет часть игроков этого рынка. Вот уже и Все Инструменты идут, и слышим пожелания Самолет Плюс, да и в регионах есть девелоперы, которые тоже хотят на рынок. 

Оборотная сторона медали — то, что стимуляция просто сменит форму, но не исчезнет. А это будет давить на инфляцию. У нас и так темпы роста М2 около 22% г/г сейчас, а рост ставки ЦБ просто высасывает больше денег из бюджета на компенсацию разницы ставок на рынке и по субсидии. Так что тут будет непросто соблюсти баланс.