Блог им. yakosmos

Кажется началось... (с)

Кажется началось... (с)

Несмотря на все ухищрения, продажи нового жилья в третьем квартале ГК Самолет казалось бы провалились.

Новые продажи 3к24, г/г:
✔️ м2: -45%
✔️ в рублях: -37%
✔️ доля ипотеки: 74% (87% в 3к23) -13%
С другой стороны, после ажиотажного «запрыгивания в последний вагон» во втором квартале текущего года, по другому наверное и быть не могло.


Продажи конечно сильно уменьшились, но при этом доля ипотеки всё ещё составляет 74%. Это к вопросу: «кто будет брать жилье с такими ставками и таким ежемесячным платежом».

Самым интересным, конечно будет 4 квартал. Там влияние нынешней ставки ЦБ, раскроется уже практически в полном объёме. Так что посмотрим.

За Самолетом наблюдать интереснее всего, поскольку у него самый большой долг. Если другие застройщики накопили жирок, и могут долго на нем коптить, то Самолет должен начать что-то предпринимать одним из первых.

Посмотрим. Пока снижения цен и панических распродаж жилья со стороны застройщиков не наблюдается 😎🍿


28.10.2024 Станислав Райт — Русский Инвестор

 

★2
52 комментария
Полагаю там себес оооочень сильно ниже розничной цены жилья, загрустят, пойдут в дисконты и рассрочки, и на дисконтах сложится рынок вторички )
avatar

DAMAN, как говорит мой друг-строитель в 2 раза.

но хз… может это его фантазии...

Русский инвестор, не думаю что фантазии. Но влпрос что выберет само, вые***аться аля мы самые смелые гусары, или с долгами разбираться и на дисконте душить рынок. В первом случае им будет имхо трында… ну а там может и помогут и по традиции сложат рубль в те же два раза и тем самым в дереве оставят рынок плюс минус на текущих. Такое уже бывало
avatar
DAMAN, рубль сложат при любом раскладе. Просто многие еще этого не поняли.
avatar
Fulgrim, это и удивительно ибо как будто бы все прям на ладони, но мыши зачем то в голую продолжают жрать кактус. С другой стороны и хорошо что не поняли, меньше народу, выше будет движение.
avatar
DAMAN, Если такие ожидания, то почему против покупки акций, на нашем базаре полно экспортёров. 
avatar
Alchemist01, я не против, я просто считаю что рано и смысла сейчас в этом толком нет. Ну не люблю я днЫ собирать и усредняться. Дискомфортно мне. А реальных экномически обоснованных причин, пока, как по мне, особо нет.
avatar
Fulgrim, 
сложат относительно чего ?

как то не аргументировано. Если к у.е то цель выйти на 1 место в мире по ввп пока не достигнута… дело принципа..

В 1947 году Иосиф Виссарионович сказал что рубль к у.е по его мнению должен стоить 62 копейки… рубль продержался 50 лет
avatar
AVIM, 

сорри...40 лет
avatar
AVIM, Вы про денежные реформы 47 и 61 годов вообще не слышали? 
avatar
SergeyJu,
а что это были реформы ?
47- ощип наличных излишков на подобии павловской
61-отрезали один ноль и новый дизайн… и это все
после ВОВ весьма легкие последствия… только задвинутые экономисты называют это реформами..
реформа это принципиальная смена условий…
avatar
AVIM, подумайте на досуге, о каком рубле мог говорить Сталин. Неужели о рубле из будущего? 
Не надо приписывать людям то, что они не говорили и сказать не могли. В рубле, почти всегда, начиная с НЭПа была инфляция. И её темп наперед никто никогда не мог бы просчитать. 
avatar
SergeyJu,
вы вообще о чем речь ведете… и не в тему?
причем тут рубль… какой темп?.. какие люди?
что бы о чем то подумать должен быть предмет…
avatar
AVIM, Вы пишете какую-то ерунду про 62 копейки, а потом не понимаете, когда Вам объясняют, что написали Вы ерунду. Не хотите понимать — не надо.  
avatar
AVIM, если контуры будут разные, вообще поюху какой курс поставить ))
Русский инвестор,
там они давно уже разные
совсем, причем


avatar
AVIM, а после реформы 1961 года 6-7 копеек?
Fulgrim, кто понял, тот в суренпрефе
DAMAN, да, такое бывало, но не факт что сценарий всегда будет один…
Русский инвестор, это нормально для проектов, мы в банке все, что с IRR ниже 30% вообще не рассматривали, а это было в спокойные годы со ставкой ключа 7-8%. Да и смысла нет, зачем делать проект на 3 года от визуала до сдачи объекта, если можно просто свой капитал положить в банк уже под более 20% и без риска получать доход. Потому не считаю это жадностью, это стоимость риска проекта на несколько лет.
avatar
DAMAN, первичка может и сложится ибо гораздо дороже вторички. А вторичка на такой инфляции думаю просто постагнирует какое-то время, а потом снова в рост.
Григо́рий Печо́рин, сложится сложится, заявленные ценники будут так себе ни рыба не мясо в стагнации, а сделки будут куда ниже ) куча жилья набрана без заселения, и в виде инвест идеи. Чем больше жопа будет в реальном секторе тем сговорчивее будут продавцы. Тут правда остаётся козырь в виде арендного рынка, но там куча нюансов.
avatar
DAMAN, Много жилья куплена умными людьми при ставках ипотеки намного ниже нынешней ставки. Покупают на будущее, а не на продажу, да ещё по таким ценам. У нас не США, люди гораздо лучше оценивают риски и до последнего платят ипотеку. Скорее обонкротиться тот, кто покупал для проживания, чем те кто купил и даже не заселился.
avatar
Григо́рий Печо́рин,
Все «забывают», что вторичка — она, априори, в городах.
Т.к. всегда от центра к краям.
avatar
DAMAN, 
ТУТ главное  побольше прибедняться и пускать слезу

Себестоимость строительства жилья в России за 3 года выросла на 63%: в апреле 2024г она составила 81,1 тыс руб за 1 кв м — РБК
19 июня 2024, 12:02|
Nordstream

В себестоимость строительства входит:
Цена земельного участка
Затраты на подключение здания к коммуникациям
Социальная нагрузка
Проценты по кредитам
Собственно строительно-монтажные работы

rbcrealty.ru/news/667177d69a79471d0f51694a?from=copy

avatar
DAMAN, средний инвестиционный цикл в стройке — 5 лет (от старта проектирования до закрытия эскроу). Часто девелоперы не знают, сколько реальная себестоимость и вообще вышли ли в прибыль с проектом.
avatar
Sianuk,
да ну на
два года за глаза
avatar
Лесенкой, :) за два годы ты частный дом не построишь
avatar
Sianuk,
Да нуна. Давно построил.
Просто нужно подготовиться. А не размазывать это всё как обычно
avatar
DAMAN, думаю, что на массовом жилье из г… на и палок — очень даже похоже на правду))
avatar
Бруснику тоже стоит продать?
Сам себе банкир, хз, давно не изучал.
Сам себе банкир, все что ниже ААА
avatar
Надо запретить спекулировать недвижимостью, так же как и едой.

Всех на ком больше 3 квартир облагать налогом. Вот тогда цены на недвижимость, действительно упадут.

И это будет на благо всем, ведь каждая семья сможет купить себе квартиру. :)

Хотя и сейчас цены по-идеи должны упасть, так как затраты на коммуналку растут, а тенденция к снижению — т.е выгоднее быстрее продать (если было решено продавать лишнюю квартиру).
avatar
Ivan Gurov, у вас прям интересные мысли. жаль нереалистичные
Русский инвестор, я бы сказал коммунистические, зажать богатых, обложить налогами, заставить делиться и тогда заживем. Отнять и поделить, более короткий путь, и хотя бы честнее… ну с точки зрения страждующих. Бывало такое, как-то уже…
avatar
DAMAN, пусть богатые ищут другие способы вложения своих денег, а квартиры оставят тем, кому они нужны для жизни. Я бы даже сказал, что облагать повышенным налогом надо тех, у кого больше одной квартиры, а не трёх.
avatar
Василий1986, благородно! Так и сказать им, пшли вон отсюда, ищите себе хлеб в другом месте… Хм, по-моему такое уже где-то когда-то было… 🤔

Но с другой стороны, а чего их отпускать чтобы искали, опять же что-то трудовое приглядят….
avatar
DAMAN, ну, не «пшли вон», а «будьте добры на выход из жилой недвижки, вас ждёт нежилая».
avatar
Василий1986, инвесторы строят для тех, у кого есть деньги. Чем дороже, тем больше строят. Чем больше строят, тем меньше себестоимость. А с вашей логикой будем как в СССР в коммуналке жить. Деньги будут, продавать никто не будет. И строить. 
avatar
Василий1986,
Для жизни, вообще-то, нужна земля.
А не ящик армированый.
avatar
Ivan Gurov, т.е. если человек херачит и за это имеет возможность купить больше, то вы его хотите душить?
avatar
alvas, пусть покупает что-то другое, а не квартиры: золото, антиквариат, акции, а если так хочет недвижимость, то пусть берёт нежилые помещения — торговые, офисные, склады, гаражи.
avatar
alvas, именно так, именно так и строится такая логика. ) она неминуемо перерастает со временем в знаменитое «все отнять и поделить!»
avatar
Как корабль назовешь, так он и поплывет, ну а «Самолет», соответственно, бодро пролетит…
Интересно, почему про «Кетайскую» «Жопу» в недвижимости никто не пишет?! Там после банкротств рынок реально сложился в 10 раз, а местами даже в 100 раз!!! Помню рассказы одного товарища в лайф джорнале про трёхкомнатную квартиру в Ганджоу (это такой портовый город типа Владивостока) стоимостью 3 000 000 $(три мульта баксов) в 2018 году. И вот буквально на днях посмотрел видео в ютьюбе от одного очень известного блогера- с новой ценой квартир в том же Ганджоу, только по 30 000$
Валентин Борисов, а у них что произошло, тоже ставки? или какая аказия?
Русский инвестор, там всё сложно. Основные инвесторы в недвижимость в Китае это страховые компании. Как только пузырь лопнул так сразу всё вниз и поехали. Кстати, за 2023 год Китайский индекс -27%, а национальная валюта -17% к доллару. Для Китая это полное фиаско!
Ну так а смысл покупать первичку когда дорогие деньги отдаешь сейчас, а тебе хату через пару лет и в которую ещё нужно вкладывать и вкладывать. Застройщики крупные понятно сейчас будут чемоданы денег заносить в кабинеты чтобы открыли новые программы, но по факту столько жилья нафиг не надо. Они этими квартирами только инфляцию разгоняют и завозят сотни тысяч мигрантов
avatar
У нас уже многие застройщики с дисконтом продают, некоторые предложения почти на глазах на пол лям меньше стали стоить
avatar
Добрый Енот, наверное это не компенсирует даже рост за последний квартал )))
Даже не надеетесь — будут меньше строить и цены еще поднимут. Во всем мире так рынок недвижимости сейчас ведет.

теги блога Русский инвестор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн