Фонд Рентал ПРО: стратегия, доходность, прогноз, мое мнение

У фонда своеобразная стратегия: покупка строящихся зданий индустриальной недвижимости с последующей их перепродажей дороже цены покупки.

Если копнуть чуть глубже, то по сути фонд является некоей прослойкой между застройщиком PNK Development и конечным покупателем объекта недвижимости. Такая же ситуация была ранее с фондом PNK Rental, с тем лишь отличием, что тот фонд выкупал уже готовое здание, а «Рентал ПРО» покупает еще строящиеся объекты (именно по этой причине фонд доступен только квалифицированным инвесторам).

Застройщик продает фонду недвижимость со скидкой, а следом фонд перепродает этот объект конечному покупателю уже по рыночной цене. Для застройщика выгода в быстрой продаже, для фонда — в разнице между ценами, для конечного покупателя — в покупке уже готового объекта, который введен в эксплуатацию с понятными техническими характеристиками.

Объекты чаще всего строятся под конкретный запрос конкретной компании (будущего арендатора или владельца).

Конечным покупателем может выступить как сама компания, которая использует объект недвижимости для своей деятельности, так и другие организации, в том числе и другие фонды недвижимости. Например, в тех же ЗПИФн от «Современные фонды недвижимости» денежные запасы в несколько миллиардов позволяют покупать такие объекты целиком «за наличку» по рыночной цене и затем получать регулярный арендный доход (при прекращении работы старого PNK Rental его объекты были куплены как раз фондами).

Пока объект строится, застройщик выплачивает некий аналог «арендной платы» (по сути это просто кредит по арендной ставке будущего объекта), а потом пока объект ждет своего покупателя — денежный поток платит арендатор.

Арендные ставки на всех этапах среднерыночные, «как у всех», и получается, что повышенная доходность в этом фонде планируется исключительно за счет взятия фондом на себя дополнительных рисков спонсирования стройки.

Комиссии фонда и цена входа

В Правилах доверительного управления фонда указаны следующие комиссии:

• 12 млн в год фикс (даже при текущем СЧА это менее 0,05% в год)
• 3% от всех платежей распределяемых между пайщиками. При распределении около 12% арендного дохода, такая комиссия эквивалентна 0,36% от СЧА в год
• <0,5% от СЧА на услуги регистратора, оценщиков, депозитария, аудиторов
• <50% СЧА на прочие расходы (обычный пункт во всех ПДУ у всех зпиф недвижимости)

Итого получается, что комиссии одни из самых низких на рынке (менее 1% от СЧА в год).

Фонд торгуется на бирже примерно по 990-1000 рублей, что чуть дороже СЧА. Маленький размер лота позволяет покупать его постепенно, ликвидность в стакане небольшая, но все-таки имеется: ISIN RU000A108157

Что там с доходностью

Фонд начал работу в мае 2024-го года.

Пайщики, которые приобрели паи на размещении по 985 рублей, получили с тех пор выплатами 131,81 руб до налогов или 114,67 руб после налогов (далее везде буду оперировать доходностями, очищенными от НДФЛ 13%).

Таким образом, доходность выплат составила 16,24% годовых.

Продать паи можно чуть дороже (по 995 руб), а значит полная доходность составляет 17,68%.

Здесь важно отметить тот факт, что исходя из модели работы фонда с его постоянной ротацией объектов и выплаты практически всей прибыли пайщикам, на рост СЧА особенно рассчитывать не стоит, поэтому я буду оценивать доходность фонда только по выплатам (очищенным от налогов).

Оценка потенциальной доходности

Менеджмент предполагает доходность порядка 22% годовых (19,14% после налогов), возьмем это за ориентир как самой оптимистичной доходности.

Такую высокую доходность по сравнению с аналогами планируется получать за счет покупки объектов на этапе строительства и дальнейшей их продажи дороже цены покупки.

В случае, если не получится продать дороже, то пайщики будут получать доход только с арендного потока. Средняя ставка аренды по объектам ~12% годовых. Если вычесть из этого комиссию УК и налоги, то выйдет примерно 10% годовых чистой доходности. Будем считать это умеренно-пессимистичным прогнозом.

Таким образом, получаю диапазон возможной доходности 10%-19,14%. годовых после удержания налогов. Сравнение с другими фондами, по которым я уже считал ранее доходность аналогичным методом:

• Современный 7: 11,67% — 22,7%
• Рентный доход: 11,8% — 25,3%
• Рентный доход PRO: 10,33% — 17,7%
• Современный арендный бизнес: 9,83% — 15,66%
• Монофонды Активо: 7,31% — 16,97%

Небольшое замечание: высокая доходность у первых двух фондов обусловлена более коротким сроком их работы (6 лет и 2,8 года соответственно), а также сильным дисконтом цены на бирже к СЧА

Вывод

У меня уже есть 80 паев фонда Рентал PRO, которые я покупал на вторичном размещении в октябре 2024-го года по 990 рублей за пай.

Возможно буду докупать еще на вторичном рынке, но вряд ли в ближайшее время и не очень много, все-таки риски покупки строящихся объектов всегда выше, чем готовых, а премия к доходности не слишком высокая.

Отдельно стоит упомянуть риск внезапного прекращения работы фонда, если он перестанет быть нужным застройщику (именно это и произошло с предыдущем фондом PNK Rental). Ничего страшного в этом нет, паи погасят примерно по СЧА, проблема именно во внезапности.

Мой телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi