Блог им. monstrt_amadey

Волшебный ипотечный пендель

Интересно все же устроен русский человек.

Один из самых популярных аргументов в пользу ипотеки звучит так: «а как же еще купить квартиру простому работяге?». Накопить же на недвижимость невозможно.

Странная логика: то есть на выплату кредита (+ проценты) у вас денег хватает, а просто так откладывать деньги не хватает (причем в последнем случае уже банк будет вам отгружать проценты).

Этот специфический психологический феномен можно по-простому назвать «требуется волшебный пендель».

Чтобы наш человек начал сберегать хоть что-то, ему надо поставить себя в безвыходную ситуацию (открыть ипотечный кредит), когда хочешь не хочешь, а откладывать придется (иначе банк тебя порвет на британский флаг). Без волшебного ипотечного пенделя запустить процесс сбережения невозможно.

Получается, вопрос не том, что у людей нет возможности сберегать деньги, а лишь в элементарном отсутствии дисциплины. Психология крепостного крестьянина, который напрягается только в том случае, если над ним висит дамоклов меч надзирателя.

Здесь обычно всегда говорится, что откладывать деньги бессмысленно, поскольку инфляция (как вариант – инфляция на недвижимость) съест все накопления. Квартиры, дескать растут в цене так быстро, что опять-таки нет смысла.

Ну, ок. А вы пробовали? Не говорить, а откладывать деньги. И не просто откладывать, а класть в банки под процент?

Впрочем, аргумент о постоянном росте цен на недвижимость неистребим, и возникает столь часто, что обойти его стороной невозможно. Я уже писал об этом в статье безумие, не опирающееся на факты.

Но давайте посчитаем. Предположим, у нас есть машина времени, и мы отправляемся на 10 лет назад, чтобы оценить, что выгоднее – копить деньги в банке, или «копить», путем покупки квартиры в ипотеку, а затем досрочного погашения.

По данным ирн вторичка в Москве в 2015 году стоила 205 за метр. Сегодня 275 тыс. Рост цены на 34%. Немало. Только это соответствует росту 3% в год. 10 лет ведь достаточно, чтобы делать выводы?
Волшебный ипотечный пендель

Теперь, предположим, в 2015 году квартира, которую мы хотели бы купить, стоила 10 млн. руб. Арендовать такую же квартиру можно было за 42 тыс/мес (5% годовых) с постепенным ростом до 56 тыс/мес (тоже 5% годовых), и на тот момент у нас было 2 млн. рублей первоначального взноса. Ипотечная ставка 10%, срок кредита 10 лет (то есть как раз сегодня мы бы погасили кредит, и квартира оказалась бы целиком наша). Открываем ипотечный калькулятор и забиваем исходные данные.

Волшебный ипотечный пендель

Ежемесячный платеж составил 105,7 тыс рублей.

Через 10 лет (то есть сегодня) стоимость наших активов достигла бы 13,4 млн. руб.

Если бы мы вместо этого откладывали деньги, у нас бы появился доход с первоначальных 2 млн + все проценты за 10 лет. Правда нам пришлось бы отдавать часть за аренду, так что вместо 105,7 тыс. рублей осталась бы возможность откладывать только 57,2 тыс/мес (возьмем среднюю величину между арендными платежами). Берем теперь депозитный калькулятор и вот что получается:
Волшебный ипотечный пендель


Сумма активов на конец периода 14,9 млн. То есть мы оказались богаче ипотечника, пусть и не очень намного.

Тут, конечно, мне скажут, что если бы кредит взялся не в 2015 году, а например в 2018 году, то расклад был бы другим. Да, другим. Очевидно, что копить – не самая лучшая идея, когда цены на недвижимость быстро растут (как было в промежутке с 2020 по 2022 год). Однако резкие взлеты случаются нечасто, и на длинных горизонтах все подскоки нивелируются.

С другой стороны, в депозитный калькулятор я ведь заложил очень скромную ставку в 8%. Это если бы мы все время хранили деньги где-нибудь в Сбербанке. На самом деле, вкладчики могли заработать намного больше (например, у меня средняя доходность за тот период составила 15,8%, но я использовал и валютные инструменты, и акции). Да и сегодня, как известно, ставка отнюдь не 8%. Так что подогнать условия можно в обе стороны. Цель статьи не в том, чтобы доказать, что с помощью ипотеки нельзя накопить активы (путем волшебного пенделя от банка очень можно), а в том, чтобы развеять миф, что это вообще единственный способ сбережения.

Впрочем, для русского человека волшебный ипотечный пендель — чуть ли не единственная опция для заработка. Культуры сбережения и инвестиций еще толком не сформировано, и большинство людей просто не в состоянии 10 лет подряд дисциплинировано откладывать деньги и педантично реинвестировать проценты. Тупо проедят или пустят в сомнительные прожекты.

В качестве примера могу привести историю одной моей родственницы. Она как раз лет десять назад продала дом и положила деньги в банк, а теперь жалуется, что на эти деньги ничего нельзя купить из недвижимости. Правда, почему-то забыла, что постоянно снимала проценты и жила на них. Святая российская простота!

////////

Наш тг канал EPICRIS

★1
10 комментариев
лет десять назад продала дом и положила деньги в банк, а теперь жалуется, что на эти деньги ничего нельзя купить из недвижимости. Правда, почему-то забыла, что постоянно снимала проценты и жила на них...
краааааааасиво жить не запретишь...
avatar
а если бы вы инвестировали 100 тыщ и делали бы 300% в год — богаче вас бы не было никого на свете smart-lab.ru/blog/1120897.php
avatar
Прошлое не гарантирует будущее. Может, что-то произойти при накоплении и все. А ипотека фиксирует сделку.
Можно разделить риски — скопить половину (треть или две трети), а остальное в ипотеку.
avatar
Ayrisu, у меня один знакомый комерс, просто гений, так-же думал. Набрал в лизинг самосвалов, экскаваторов, тракторов и пару БМВ, в сумме на 150 млн. В итоге выплатил 100 млн и заказов нет, платить нечем. Все отобрали.
avatar
А сейчас вообще ситуация, кторая бывает раз в 30 лет (раз в жизи). И она длится 5 месяцев!!! Не 1 день как в прошлые кризисы, хоть неделями думай. Можно купить ОФЗ за 50-55% стоимости, 10 лет проедать проценты, а через 10 лет получить 100% и купить квартиру. Ведь ничего так медленно не дорожает как недвижимость и почти невероятно, что она за 10 лет подорожает в 2 раза. Продукты и зарплаты растут в разы сильнее.
avatar
consar, надеюсь вы шутите. За 10 лет недвижимость (в рублях) вполне может подорожать в 2 раза и больше, учитывая контекст. Да и доходность офз не просто так такая высокая (по историческим меркам)
avatar
monstrt_amadey, в 2002 я был уверен в росте нкдвидки в 10 раз за 10 лет. Но продал в 2012 всего в 6 раз дороже. Сейчас думаю, что в 1,5 раза за 10 лет, но я часто ошибаюсь, так что скорее всего в минус уйдет. Через 10 лет проверим.
avatar
consar, чтобы не так ошибиться, лучше считать в долларах (или в другой более-менее постоянной по покупательской способности валюте), тогда все встанет на свои места
avatar
monstrt_amadey, может, но это не точно…
avatar
Ипотека ипотеки рознь, в 23 году всем давали под 7%, а сейчас 20 +, если обычная, уже не выгодно)
avatar

теги блога monstrt_amadey

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн