Гранд Отель Агой 5* (Domina) - сколько стоит All Inclusive по-черноморски? Удачная инвестиция, или же сочинские риелторы как обычно врут?

Если Вы интересовались инвестиционной недвижимостью на Черном море Ваш телефон уже скорее всего дымится от собщений сочинских риелтеров, предлагающих этот объект… Ведь 11 апреля 2025 года состоялось одно из самых грандиозных событий года — Старт продаж Гостиничного Комплекса Гранд Отель Агой Resort & SPA 5 звёзд (под управление мирового Отельера Domina) .


Но, так ли хороша эта Domina как её расписывают и будет ли она приносить хорошую прибыль 🧐? Или это очередной трёп от сочинских ̶п̶р̶о̶х̶в̶о̶с̶т̶о̶в̶ риелтеров.

Ответы на эти ☝️ вопросы все мы узнаем в начале 2031 года, когда этот Отель отработает календарный год… Но уже сейчас, на примере аналогичных действующих отелей можно просчитать будущую доходность.

Но сначала, узнаем: Что же эта за Domina такая 🧐


Сеть Домина — это пятёрки и четвёрки по всему миру: Италия, Германия, Куба, Занзибар, Дубай, Египет… и вот она пришла в Россию.


Сам собственник Домины прилетел из солнечной Италии, чтобы торжественно подписать договор с Застройщиком, наплевав на санкции ЕС 😁

❗️❗️❗️И что интересно: собственники номеров в Гранд Отель Агой могут бесплатно отдыхать 45 дней в году не только в своём номере в п. Агой… но и на свой выбор в любых других отелях сети по всему миру👇:



БОЛЕЕ ПОДРОБНО, ЧТО ИЗ СЕБЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ БУДУЩИЙ ОТЕЛЬ МОЖНО УВИДЕТЬ НИЖЕ 👇:


✔️ ФЗ-214, эскроу, финансирование от ПАО Сбербанк
✔️ Франшиза DOMINA (отели в Италии, Германии, Египте, России)

🏛 Архитектура:
🔹 Разработано бюро ASADOV (35+ лет опыта, международные коллаборации)
🔹 6,3 Га в собственности, первая береговая линия


🌴 Инфраструктура:
✔️ Собственный пляж 30 000 м² + бассейны
✔️ 1 500 м² бассейнов (крытые и открытые)
✔️ SPA 3 200 м² с саунами, хаммамом и выплывным бассейном
✔️ Wellness-центр 1 000 м²
✔️ Амфитеатр на 700 мест с водопадом и стеклянным мостом
✔️ Детский центр 2 300 м² (няни, батуты, кафе)
✔️ VR-зона, фитнес, йога, пилатес
✔️ Бизнес-центр (до 500 человек, коворкинг)
✔️ Рестораны 2 500+ м2

КАКУЮ ЖЕ ПРИБЫЛЬ МОЖНО ОЖИДАТЬ ОТ ДАННОГО ПРОЕКТА?


Застройщик утверждает 👆, что номер площадью 29 квадратов, будет генерировать не менее чем 3,1 млн ₽ чистого дохода в год… и каждый последующий год эта цифра будет расти...

Давайте проверим, насколько слова Застройщика 👆 правдивы. Для этого (на основе имеющихся данных по доходности хорошей четвёрки в Туапсинском районе) расчитаем потенциальную прибыль с номера в отеле Домина:

Считать будем на основании реальных цифр за проживание в Отеле Лавикон п. Небуг за 2024 г.


Остановиться в октябре в отеле Лавикон в Небуге стоило от 20 т.р. за ночь 👆.

20 200 ₽ — 40% (управление Отельера) — 10% (расходы на обслуживание, коммуналка, страхование, фонд кап ремонта) = 10 100 ₽ доход собственника за сутки — 6% (налог) = 9 494 ₽ чистый доход в сутки.


Сразу при покупке номера подписывается договор на управление с таким 👆 распределением дохода.

При загрузке 65% (средняя загрузка отелей 4 и 5 звезд в Сочи и Туапсинском районе) чистый доход собственника = 189 880 ₽ (за октябрь).

По статистике, Октябрь генерирует лишь 6% всего общегодового дохода, поэтому мы путем простых математических действий можем определить, что чистый доход собственника с такого номера, составляет 3 164 000 ₽ за календарный год.
Таким образом, рентабельность (после запуска отеля) составит:

3 164 000 ₽ (годовой доход) / 19 300 000 ₽ (стоимость минимального лота) × 100 = 16,4% годовых.

❗️❗️❗️Однако, всю сумму на эскроу счет вносить сразу не обязательно… И тогда расчет рентабельности будет уже совсем другим:



Достаточно внести 5,8 млн ₽ в качестве первоначального взноса… а остальные деньги внести на банковский депозит (на 3 месяца)… и к дате очередного платежа заработать 640 000 ₽ 👇


Оплатить ежеквартальный платёж в размере 1,7 млн ₽… а остаток вновь внести на депозит 👇:



Проделать данные манипуляции ещё 5 раз… и получится, что фактическая стоимость номера сократится в общем итоге на 3,3 млн ₽… (при условии сохранения нынешних процентных ставок по вкладам).

❗️Таким образом, логично считать рентабельность от реально вложенных денег:

3 164 000 ₽ (годовой доход) / (19 300 000 ₽ (стоимость минимального лота) — 3 300 000 ₽ (фактическое сокращение расходов благодаря рассрочке и банковским депозитам)) × 100 = 19,77% годовых.

❗️Так же, не забываем, что за время строительства растет и цена квадратного метра (30% в год).

И к запуску проекта (2029) инвесторы будут иметь:

1) Рост актива на 17 млн ₽;
2) Рентабельность от 20% годовых.

Те же инвесторы, которые не хотят «рисковать» и «замораживать» свои средства… купят в 2029 году этот номер за 36 млн ₽… и будут иметь 8-9% рентабельности.

❗ Каждый для себя решает сам, что для него интереснее:
1) купить гостиничный номер на старте продаж и заработать 30% в год на росте цены (за время стройки) и иметь 20% рентабельность… или 👇:
2) купить готовый гостиничный номер, который будет увеличиваться в цене на 10-12% в год… и иметь рентабельность 8-9%...
Многие скажут… неее, лучше купить в Сочи… Можно и в Сочи, но цены на пятизвездочные отели в лучшем курортном городе страны вот такие 👇:



Спасибо, что дочитали и хорошего времени суток 😁

С уважением,
Литовка Роман