ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость»

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня обзор по фонду недвижимости «Самолет. Инвестиции в недвижимость».

Активы и доходность

Активы фонда вложены в жилую недвижимость от застройщика «Самолет», объекты расположены в нескольких ЖК и диверсифицированы по уровню комфорта.

Презентация «Самолет»: disk.yandex.ru/i/ed_ueNtUxu9O8A

«Самолет» заявляет, что объекты фонда будут сданы в аренду по средневзвешенной ставке 8% годовых. Это очень необычный маркетинговый ход, так как арендная доходность указана без учета расходов фонда, которые составляют 3%. Известные мне фонды с коммерческую недвижимостью имеют арендный поток выше, а комиссия в таких фондах как правило — ниже, при этом арендный доход все же следует исчислять уже за вычетом всех расходов — то есть размер фактических выплат в пользу инвестора.


Презентация «Самолет»: disk.yandex.ru/i/ed_ueNtUxu9O8A

В качестве доходности инвестора заявлен прирост стоимости портфеля недвижимости на основе данных за 2019 — 2024 гг. Стоит обратить внимание, что с 2020 года была утверждена программа льготной ипотеки, что привело к серьезному росту стоимости первичного жилья относительно вторичного, закладывать такой фактор как предпосылку роста стоимости жилья после 2024 года не выглядит обоснованным. Здесь же я обращу внимание на то, что в качестве дохода указана скидка от застройщика в размере 9%, на самом деле цены от застройщика — это цены первичного рынка, а жилье внутри ЗПИФ — это уже вторичное жилье. На мой взгляд, с большим натягом можно учитывать только скидку при покупке паев ниже стоимости СЧА.

Ради интереса нашел предложения по аренде жилья от «Самолет» в «Тропарево Парк» (интересно, что в презентации «Тропарево Парк» указан как «комфорт», а на сайте с арендой уже как «бизнес»):

Источник: samolet.ru/arenda-flat/

Жилая недвижимость

Теперь несколько общих соображений по повожу инвестиций в жилую недвижимость. На мой взгляд, это более рисковый и менее доходный актив для вложений по сравнению с коммерческой недвижимостью.

Во-первых жилая недвижимость может стать объектом для повышенных налогов, и такие предложения периодически звучат:

В Госдуме предложили повысить налог на недвижимость для владельцев нескольких квартир. С такой идеей выступил первый зампред комитета по бюджету и налогам Михаил Щапов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/4847209

Во-вторых, если в России пока квартирными рантье не занялись, за границей власти с переменным успехом вводят ограничения на стоимость аренды жилья. Об ограничениях стоимости аренды для коммерческих объектов лично я ничего не слышал.

В-третьих, почему-то есть очень крупные рантье, владеющие коммерческой недвижимостью на десятки миллиардов рублей, их имена известны, но о «королях жилой недвижимости» в России ничего не известно.

Инвестиционный кейс

Как человек, который уже 15 лет работает в финансовой сфере, сам разрабатывал и запускал финансовые продукты, могу сказать, что ЗПИФ недвижимости — хорошее решение для выполнения планов департамента продаж.

Но обратимся к публичной цитате:

 

Инструмент инвестирования в закрытые паевые инвестфонды на рынке жилой недвижимости при всей его высокорисковости весьма интересен застройщикам, соглашается Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties. «После «тучных» лет льготной ипотеки запас денег истощается, а макропруденциальные лимиты и заградительные ставки банков больше не позволяют продать квартиры всем желающим, –  рассуждает г-н Тумин. – Это – вкупе с практикой эскроу – вообще сводит к минимуму поток поступающих средств на счета. Невостребованными, по нашим оценкам, остаются свыше 77 млн квадратных метров жилья, и  ЗПИФы как канал привлечения средств уже не кажутся чем-то экзотичным, скорее, адаптация мировой практики».

Источник — CRE cre.ru/news/97841

Второй момент, который говорит об ориентации подобных продуктов на потребности департаментов продаж застройщиков — это короткие плановые сроки существования таких фондов. Например, в презентации ЗПИФ недвижимости «Самолет. Инвестиции в недвижимость» заявлен 5 летний срок фонда (хотя срок договора ДУ фондом до 31.12.2034). То есть продукт изначально не рассчитан на длительное владение объектами в целях получения рентного дохода, инвестор по сути, на мой взгляд, выкупает объект для «передержки» до его последующей реализации, принимая на себя все риски рыночной неопределенности. Впрочем, это общая проблема фондов недвижимости в России, большинство УК предоставляют инвесторам спекулятивные продукты, которые не покрывают потребностей длительного владения качественной недвижимостью.


Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.