Блог им. M_Maxim

Рынок недвижимости в г. Краснодар.

Добрый день.

Рынок недвижимости в моем городе меня  достаточно сильно беспокоит, так как сам собирался покупать.  

Что сейчас происходит с недвижимость у нас:

Так как реакция на кризис и т.д. в Краснодаре немного отстает от Москвы например,  по-этому ситуация может отличаться от ситуации в вашем городе.
Ноябрь и декабрь были весьма интересными для собственников недвижимости. Из-за курса валют люди как сумасшедшие стали скупать любую недвижимость: квартиры, дома, участки, даже частички. Средний чек по Краснодару повысился в эти месяцы до 4000 т.р… При этом застройщики на первичном рынке недвижимости стали хитрить: стали отдавать забронированные квартиры людям с деньгами на руках, тем самым ущимляя покупателей,  которые забронировали себе объект и по воле случая,  не успели принести деньги сразу по команде.
Позже все застройщики стали поднимать цены,  что особо не сказалось на покупательской способности. Люди покупали все по той цене, которую им говорили.
 Единственное, что повлияло на покупателей — это повышение ставки рефинансирования до 17%. Так как в эти месяцы половина покупателей приходилась на ипотечников,  а банки стали пересматривать ставки даже по одобренным заявкам до 17.5 %,  а новые выдавать со ставками свыше 20%, это и остудило немного пыл покупателей.
На вторичном рынке недвижимости история та же: собственники стали ставить неоправданно высокую цену на свои объекты, пытаясь угнаться за курсом доллара и евро, тем самым продливая время продажи. Многие же напротив сняли с продажи свое жилье. 

С коммерческой недвижимостью тоже было весело: цены начали поднимать на аренду помещений,  из-за чего много магазинов закрылось в торговых центрах. 

Сейчас цены на новостройки пока высокие / прошлогодние и снижать застройщики не думают. Однако есть один который точечно снижаетцену на пару своих объектов. Хорошо бы,  да нет! Если копнуть, то узнаешь,  что у него долг перед втб около 650 млн.рублей. И он должен его закрыть в 2015 году. По первым оценкам,  он его закрыть не сможет, останется около 50 млн.рублей.  И так со многими застройщиками нашего города- самого застраиваемого города в России. 

Лично я пока покупать передумал, решил подождать некоторое время. Думаю в течении года цены пойдут на снижение. В 2008 году я уже взял квартиру на минимуме ее стоимости. Возможно будет повтор этого сценария.

Всех с Новым годом и Рождеством ! 
    ★6
    116 комментариев
    Паника, волатильность.
    Устаканится.
    avatar
    Сторож сена, Основной двигающий фактор цены на недвижку — ипотека. Сейчас она дорогая. Поэтому будет стоять на месте цена.
    kbrobot.ru, факторов больше. посмотрим, куда цена поползёт.
    avatar
    Мушкин Максим, ну вот видите, Вы прекрасно понимаете весь механизм.
    Ровно точно так же его видят и остальные люди, так что, я думаю, вряд ли Вам кто-то скажет что-то более дельное по Вашему вопросу.
    avatar
    Согласен, с покупками ждем. Причин для роста нет, кроме валютной коррекции, но фундаментально должно подешеветь.
    avatar
    Пока все сидят и ждут когда пузырь лопнет цены пойдут на новые хаи
    Винцеслав, цены могут уйти куда угодно, но когда людей с работы начнут увольнять весной, покупательная способность населения очень упадет
    банки кредиты перестали уже выдавать, ипотека встала, ответе, кто будет покупать недвижку ??? даже если ЦБ ставку снизит,
    в банковской системе уже коллапс
    avatar
    а почему кого-то начнут увольнять весной? ипотеку выдают, просто условия стали менее привлекательными, в банковскую систему зальют рублей столько скольку нужно, залили единичку, уже 2-3 трлн на подходе
    Винцеслав, не знаю, где вы работаете, а в Питере из-за валюты вся торговля оптовая встала, торговые партнеры не выставляют счета, т.к. не знают завтрашнюю цену, конечно некоторые задрали стоимость в 3 раза от октябрьских, дак нахер они кому нужны
    Уже слышал про роспуски некоторых отделов полностью, так же народ отправляют в неоплачиваемый отпуск, т.к. нечего делать
    Банки в одностороннем порядке для юр. лиц повышают проценты, допустим ВТБ повысил по уже выданному в 2013 году кредиту с 12 % до 19 % — с такой маржой никто не работает (ну может откатчики)
    Мне все это очень напоминает 2008 год, немного по другому, но в принципе тоже самое. Сейчас перед новым годом директора не стали народ увольнять, а вот после праздников начнется.
    avatar
    Skifan, сейчас намного будет тяжелей чем в 2008м, факторы гораздо более серьёзные.
    avatar
    Построили не много, а очень много. Мне кажется, — вопрос времени дождаться дефолтов по ипотечным кредитам и дефолтов девелоперов.
    avatar
    Dale_DMT, тем не менее если посмотреть обеспеченность квадратными метрами на дущу населения, то можно еще удваивать строительство
    Винцеслав, в 2015 одна только компания СМУ 1 в Питере сдает 200 тысяч квартир, про остальных не знаю, понастроили дохера, по невменяемым ценам, кто хотел взять уже взял в стройке, остальные подожду (кто копил) и возьмут весной летом — осенью остальные хаты будет брать уже некому
    Приток денежных средств в Россию зависит от цен на энергоносители, корреляция цен на недвижку и нефть обычно составляет пол года
    avatar
    Винцеслав, не думаю, что стоит удваивать, если мы говорим о платежеспособном спросе.)
    avatar
    tramontana, мои средства я не выводили просто со счета, он у меня в долларах, так как работаю на сме
    Максим Гирько, иметь друзей в этой компании приближенных к руководству.
    нефть сыпется, рубль валится, санкциями страну обложили, голова (кремлевская власть) гниет. Какая нахер недвижимость? Пусть страждущие насытятся своими клетками их на всех хватит.
    avatar
    gaints, если посмотреть цены в баксах то минимумы 2008 года уже пробили
    Винцеслав,

    да, но себестоимость строительства коттеджа, без стоимости земли — 15000-20000 за квадрат. Себестоимость монолита намного дешевле. Пузырь еще большой.
    avatar
    gaints, вы забили про коммуникации и вспомогательные соц. обьекты — так что 15-20 тыр — это подзагнули, особенно для Москвы.
    avatar
    gaints, угу к стоимости монолита прибавьте еще стоимость участка, коммуникаций и откатов.У нас себестоимость недвиги для застройщиков была в районе 20-22 еще до декабря.сейчас уже и не знаю сколько.
    avatar
    Максим Гирько, в баксах возможно, а в рублях вряд ли
    «Сейчас цены на новостройки пока высокие / прошлогодние и снижать застройщики не думают»

    А вы думаете 4 января они должны цены снизить? =)
    avatar
    И он должен его закрыть в 2015 году. По первым оценкам, он его закрыть не сможет, останется около 50 млн.рублей. И так со многими застройщиками нашего города- самого застраиваемого города в России. — в следующие новостройки я бы не влазил… думаю застройщики будут кидать или строить из дерьма новые объекты!!!
    Майкл Джордан, они там и так через одного из дерьма строят)как впрочем и в других городах…
    avatar
    во «Времена года» только не советую вкладывать.вообще сейчас не самое лучше время для инвестирования в недвигу.на «ура» брать и потом продавать дороже как раньше уже не прокатит, но если есть варианты с дисконтом и не надолго, то почему бы и нет.Только подождите пока пена сойдет, сейчас бардак на рынке чуток творился.хотя в нем тоже был свой плюс;)проще, быстрее и дороже можно было скинуть и зайти в другое более интересное.
    avatar
    tramontana, лучше в таком варианте вообще студии, на мой взгляд.хотя сдача не лучшее что можно придумать с недвигой.Доход и так был не высок, сейчас еще больше упал
    avatar
    tramontana, ну если прибыль есть, то думаю, что никакого;)
    avatar
    tramontana, в договоре не всю сумму писать
    В краснодаре не надо покупать квартиры — лучше закажите частный дом. У вас прекрасная погода 9 месяцев в году — нахрена их проводить в городе?

    Частный дом — это и дешевле — например деревянный можно поставить по цене однушки и с своременными технологиями он лет 45 простоит. А если строить из газоблоков — то вообще лет 100 легко. Представляете что с квартирой за 100 лет станет?

    Так тчо срать на то что там думают девелоперы — частные дома — вот важный рынок.
    avatar
    gluhov, человек собирается инвестировать, а не жить.а частный дом застрелишься потом продавать.Ликвидность гораздо ниже чем у квартир эконом класса.А так да… дом это хорошо
    avatar
    tramontana, скидка вышла 22 %, сейчас цена подобной квартиры на 85 % выше стоимости, по которой купил я. Покупал с большим риском на котловане. Стройку замораживали на 2 месяца, но достроили в срок. Несколько других строек стояли 2-3 года.
    tramontana, сейчас налог будет высчитывать из кадастровой стоимости. И планку подняли с 3 лет до 5 лет в собственности.
    Мушкин Максим, ну пока еще не приняли вроде. если примут в том виде что сейчас обсуждали, то боюсь это похоронит рынок недвиги как инвест инструмент.
    avatar
    Мушкин Максим, не надо говорить неправду, нельзя будет продавать ниже 70% от кадастровой стоимости и с 2016 года
    Винцеслав, хорошо, что есть вы -кто может поправить. Спасибо.
    tramontana, да есть места)касаемо недвиги мне больше по душе краткосрочные спекуляции(срочный выкуп), еще чуток интересна тема с ремонтами.Но в этом надо разбираться и знать рынок недвиги.иначе можно и вляпаться.
    avatar
    tramontana, это стандартная практика. Никто не копает. Даже сбербанк ипотечникам делит сумму на части, чтобы не возникал налог для продавца.
    tramontana, ваш вопрос подразумевает незаконность
    tramontana, совершенно верно, но выкупаем только то что с хорошей премией к аналогу и новострой.вторичку не трогаем
    avatar
    tramontana, не в этом дело.продавать то будут исходя из спроса, то есть все так же по рыночной стоимости.Но вот сумма налога может быть такова(сейчас вроде хотят отдать определение коэффициентов на откуп местных властей) что покупать и продавать будет просто тупо не выгодно.Только купил и живи)хотя пока рано рассуждать что примут, но тенденция не очень приятная пока что.Вообще с кадастровой стоимостью полная хрень.Знаю один участок с кадастровой в 27 лямов, рыночная около 3.И как быть? тут вообще бардак пока что
    avatar
    Максим Гирько, каркасно монолитные строят не потому что дешевле, а требования просто такие для такой этажности.Да и проблема качества не в этом.А вот чем забутовывают уже второй вопрос.Редко кто кирпичем, обычно фигней всякой вплоть до шлакоблоков.
    avatar
    Максим Гирько, следующий же дом после моего начали строить с экономией во всем. Так что да-да качество строительства хромает, даже у зарекомендованных застройщиков.
    Мушкин Максим, да вообще с 2000 года уже сильно страдает
    avatar
    Господа не забывайте про новые законы налоговые. К концу года это тоже сыграет на падение цен. Теперь чтобы не платить 13% надо 5 лет владеть, увеличение налога на недвигу и пр.
    avatar
    de_z, есть еще долевка;)
    avatar
    de_z, те кто спекулировал квартирами и по 3 года не ждали.тут не это больше играет роль, а порядок расчета налога.с какой базы платить будем
    avatar
    Понравилось: "… а банки стали пересматривать ставки даже по одобренным заявкам до 17.5 %, а новые выдавать со ставками свыше 20%, это и остудило немного пыл покупателей."
    ===
    В сша долгосрочные ставки ипотеки 4%, а у нас повышение на 7-8% немного остудило пыл. Нашу страну не победить)
    avatar
    Григорий, в США и инфляция не 15%-20-:)
    avatar
    Я не жду падения, а даже роста цен (из за девальвации). Да рынок будет стоять, кто то будет скидывать по дешевым ценам, но игроки будут сидеть на копеечной марже и ждать лучших времен.
    avatar
    Stern, в первичке/вторичке?
    avatar
    Serge, первичка у нас не такой большой как вторичка, так что больше на вторичке.
    avatar
    Stern, почему то мне кажется что в недвижке полный расколбас будет:
    застройщики часть повышать часть длинные отпускные
    физ.лица часть снимут объекты часть ждать
    настораживает что большинство за снижение цены — по идее рынок движется от большинства в др. сторону
    но с др. стороны цены высоки к уровню 2007 года даже выше
    еще ждать надо)
    avatar
    Serge, ну да, много факторов и нефть и состояние фин. системы. Но думаю тренд на девалу сохранится, поэтому и цены не упадут.
    avatar
    Stern, когда банки и компании банкротится начнут скидывать будут по любой цене, или вы думаете они все на свои собственные средства строили
    avatar
    Skifan, банки вряд ли это уже было
    компании еще не падали — в теории м.быть
    avatar
    Serge, ну по предновогодним признакам падали только небольшие банки, подозреваю, что с ситуацией с ликвидность на нашем Российском рынке, повалятся и средние

    Ну вот самый тупой момент, если у Сбербанка все хорошо, зачем ему брать 150 ярдов рублей под 20 % ?????
    Или почему мелкие банки предлагают вклады под 30 % полугодовых — явно не из-за переизбытка рублей на счетах.
    avatar
    Skifan, 30 % полугодовых — это в москве?
    avatar
    Skifan, но какая это часть от общего рынка.
    avatar
    Skifan, так они и скидывают и сейчас по рыночной.то что было раньше уже не катит.по любой идиотов нет)
    avatar
    Максим Гирько,

     вот вот ждем к осени -20-30%


    так 20% -это ни о чём, потому что новострой уже на 20% подорожал с лета, а некоторые обьекты и на 30 в рублях. Это будет всего лишь возврат к летним ценам, о чём я и писал. Девелоперы задрали цены, затем сделают скидку 20% и все скажут :" мы ведь говорили, что цены упадут"-:)
    avatar
    1.Долевки теперь весьма рискованы.
    2.Бнзнаказанно ждать теперь не получится, либо использовать квартиру, либо платить налоги и % банку(застройщики).
    Рублевые вырастут как мин на двузначную инфляцию. Долларовые подсядут.
    avatar
    de_z, они всегда были рискованны.безнаказанно ждать?2-3 месяца? не смешите.налог тут не сыграет роли никакой(я про налог на недвигу)да и при долевки не возникает обязанности по уплате налога на недвигу, так как нет еще самой недвиги.вы покупаете в случае с долевкой не объект, а право требования объекта по сути.А обязанность уплаты налога вохзникнет после сдачи дома и получения свидетельства на квартиру.
    avatar
    Максим Гирько, объявления -это риэлторы. Надо смотреть в базу проданных объектов, и их цены. А объявления-это замануха или хотелки собственников, которые расходятся с реальностью.
    Мушкин Максим, А можно назвать имя этого застройщика?
    avatar
    Максим Гирько, в Барнауле возможно, я про Спб говорю
    avatar
    Освобождены на один обьект вроде:)
    avatar
    вот нашли проблему цена недвижимости))… но почему то молчим-что половина населения России-перестала работать… сдавая эту недвижимость… что и повлияло на ценность денег))как и на рост недвиги)
    avatar
    Максим Гирько, работать в бухгалтерии или с директором застройщика )))
    avatar
    ждите и мечтайте дальше)))
    avatar
    tramontana, народ машет руками и «хотит разобраться — что к чему»
    avatar
    Slivu_net, ну… власти надеются что народ ломанется на фондовый, хотя по мне так скорее за границу ломанется)хотя там тоже своих моментов хватает.
    avatar
    tramontana, думаешь он будет? денег то на руках масса — и не сосчитаешь) и доллар удвоился
    avatar
    Дело в том, что на этом буме скинут все кто продавл ну или большинство и купит соответственно. А дальше, если государство включит печатный станок у кого кэш не в баксах может и не купить дешевле именно в рублях ибо все активы быстро отыграют инфляцию, имхо
    avatar
    Gsimplov777,
    наверно так оно
    на старое жилье в центре покупатели были одни ипотечники
    счас оне отпали на какое то время
    вроде как снижение ипотечников против повышения инфляции
    в провинции
    avatar
    tramontana, я бы дождался сбера по 20-30-40 и квартиру бы вложил в него)) потом бы удвоилось, утроилось.
    avatar
    Gsimplov777, так и есть, в недвигу уже поздняк входить, покупать за 2.5 лимона кладовку в 22 квадрата на котловане надо быть мега оленем, в валюте тоже похоже игра сделана, возможно будет теперь запил широкий, а Сбер- это Сбер, смотрю я как он в Спб все лучшие площади загребает, сейчас ипотеку даёт ниже ставки ЦБ, Сбер сожрёт всех конкурентов и через 5 лет останется Сбер и ещё 10 банков-:)) гос-во будет ему помогать до последнего.
    avatar
    ganjatrader(getstar), именно если сбер ляжет, то недвига никому нах не нужна будет ибо сбер ляжет только при глобальной войне. Да и дивы не забывайте.
    avatar
    Проехался недавно по Краснодару на предмет недвижки...

    Два ярких впечатления:

    Лента (на Российской) — вокруг застройка «окно в окно»!!! Посмотрите на яндекс-картах — вы удивитесь!!! На панорамах, кстати, там ещё 'чисто поле' ;)
    Сметут, стопудово))))

    Выезд оттуда же на объездную (М4 на Джубгу) — дома-трёхэтажки прямо посреди поля(!) ибо отдали под жилые кварталы (ул. Милютинская) — половина осталась!

    Краснодарская недвига — бессмысленная и беспощадная!))))

    Прям чё делать — не знаю....
    Решил пока не брать.
    avatar
    НеГрустин, Район ул.Российской -это один из худших районов. В основном частные застройщики. Очень проблемное жилье. Знаю много интересных историй, на книгу хватит. Район от того и дешевый очень.
    tramontana, помню 2008-й мне один знакомый мажор с рублевки на дне рынка когда сбер по 14-ть был приводил пример одного чела бывшего трейдера приводил в пример, мол тот скидывает с дисконтом квартиру и дом и все в акции вкладывает и этот знакомый последовал его примеру. Тогда я ответил как вы " Страшно мля")))
    avatar
    tramontana, врядли, главное без плеч, только на свои и вам не важно ибо это на два три года. И вам пофигу политические риски ибо если Путин устоит и восстановит все сбер вырастит. Путин уйдет поставят прозападного хлынет капитал сбер вырастет. Такшты решать вам я если че не при делах))).
    avatar
    Gsimplov777, в общем, как-то так и я думаю… и именно за сбером очень пристально слежу. дождусь разворота и потом на всю котлетку и без плеч затарюсь. А там посмотрим кто выше на стенку писает!))…
    avatar
    сейчас все было похоже на паник-бай. Народ засадили в ипотеку под 16 процентов. Теперь полезем вниз.
    Зарплаты у народа в рублях, кто хотел — на панике и купил ( в последний вагон запрыгнули, якобы)))
    в СПб сейчас покупать реально НЕКОМУ. Январь-февраль будут оформляться сделки декабрьские ( из-за праздников задержки)
    а дальше?

    теги блога Мушкин Максим

    ....все тэги



    UPDONW
    Новый дизайн