Покупаем рентную недвижимость во Флориде

Побережье Флориды недавно засветилось в новостях в связи с ураганом Ирма. Сегодня и мы обратим на этот штат внимание, но по другой причине.

Недвижимость во Флориде сейчас одна из самых привлекательных в мире. Высокий стандарт жизни по очень низкой цене.

Большую часть стоимости личного имущества и расходов человека составляет его жильё. И в сравнении с другими странами, цены на недвижимость в северной и центральной Флориде очень привлекательны.

Вот какова средняя стоимость дома в прибрежных городах по данным сайта Zillow:

• Джэксонвилл — $153 900
• Дейтона-Бич — $125 700
• Коко — $150 400
• Мельбурн — $158 900

Цены очень привлекательны. И по ним покупатель получает приличного качества дом с тремя спальнями, двумя ванными и просторным двором. Давайте сравним со средними предложениями в Калифорнии и штате Нью-Йорк (где цены весьма раздуты):

• Сан-Франциско, Калифорния — $1 227 900
• Манхэттен-Бич, Калифорния — $2 268 100
• Малибу, Калифорния — $2 915 000
• Уотер Милл, Нью-Йорк — $3 947 200

Средняя цена домов около побережья в этих городах в 10 и более раз выше, чем во Флориде.

Покупка дома во Флориде сегодня – отличная инвестиция. Цены низкие, а арендная плата высокая. Можно заработать как на арендных платежах, так и на росте цены.

Конечно, я понимаю, что не все читатели захотят покупать недвижимость во Флориде напрямую. Это нормально, но этого и не требуется, чтобы зарабатывать на ней. Сегодня я покажу вам способ купить сразу 25844 дома во Флориде с помощью всего одной акции.

Если внимательно изучить цифры, то можно ожидать только один логический вывод – цены на недвижимость в США значительно вырастут. Это верно не только для Флориды, но и для большей части страны.

На жилой недвижимости можно неплохо зарабатывать. Ряд исследований показывает, что при учете арендных платежей жилая недвижимость в долгосрочном периоде приносит схожий с фондовым рынком доход при значительно более низкой волатильности.

Сейчас многие в Америке опасаются рынка недвижимости, последний кризис оставил серьезные шрамы. Люди потеряли свои дома, целые районы, прежде живые, опустели. Впервые за много десятилетий цены на недвижимость упали настолько значительно.

Цены падали в течение шести лет подряд – с 2006 по 2011 годы. И это отбило у многих даже мысль об инвестировании в недвижимость. Именно благодаря столь сильному страху, сегодняшняя возможность до сих пор очень привлекательна, во что сложно поверить после нескольких лет роста. Но это правда.

С 2011 мы наблюдаем настоящий бум. Недавно цены на дома в США достигли исторических максимумов:

Это превосходный рост. Почти такой же мощный, как бум в 2000-х, который завершился крупным падением цен.

Этот факт пугает инвесторов. Они думают, что уже всё пропустили, что цены не смогут расти дальше. Но поверьте, они могут.

Несмотря на масштабный бум на рынке недвижимости, простые цифры спроса и предложения говорят о продолжении значительного роста цен.

Спрос на недвижимость высокий, а предложение низкое. Поэтому цены должны вырасти. В это трудно поверить, но это правда. Несмотря на рост цен, предложение на рынке до сих пор низкое. Основная причина в том, что строительные компании строили недостаточно новых домов. Следующий график показывает это:

Строительная отрасль пережила невероятный расцвет во время бума в 2000-х. Но что потом? После кризиса на рынке оказалось очень много избыточного предложения. Строительные компании перестали строить, а многие обанкротились.

Объемы строительства упали на 75% и более всего за несколько лет. И, как мы видим на графике выше, они до сих пор не вернулись к «нормальным» уровням.

То же произошло и во Флориде, но в более драматичном варианте. Новое строительство упало на 90%.

Даже сегодня, через годы после дна рынка, темпы строительства не достигли средних значений. В результате на рынке образовался дефицит предложения домов на продажу.

Следующий график отображает это с интересного ракурса. Он показывает «срок сбыта» новых домов – сколько требуется времени для продажи текущего объема предложения при текущих темпах продаж. Этот параметр сильно упал в последние годы.

В конце 2010 года требовалось около года для продажи всего имеющегося предложения. Было огромное количество предложения, и почти отсутствовал спрос. Сегодня ситуация обратная.

Предложение закончилось. Строительные компании не справляются со спросом. Поэтому «срок сбыта» достиг в этом году минимума за более чем 10 лет. Сегодня потребуется 4.2 месяца, чтобы продать все доступные для продажи дома.

Это приводит нас к простому вопросу из основ экономики. Что происходит, когда спрос высокий, а предложение низкое? Цена идет вверх.

Уже несколько лет наблюдается новый бум на рынке недвижимости США, и цены значительно выросли. Но важно помнить, что тот факт, что цены выросли, не означает, что они не могут вырасти еще. Простая экономическая реальность подсказывает нам, что цены вероятно вырастут еще сильнее.

Сейчас подходящий момент для покупки дома в Америке. Но если этот вариант не для вас, то у нас есть альтернатива на фондовом рынке, чтобы воспользоваться этой возможностью.

До того, как рухнул рынок недвижимости, невозможно было сделать инвестицию, подобную той, что мы делаем в этом месяце. Её просто не существовало.

До падения жилые дома в основном находились в собственности частных лиц. Когда грянул кризис и десятки тысяч домов стали распродавать на аукционах, некоторые крупные инвесторы начали их покупать. Большая часть таких покупок пришлась на штаты, где цены упали наиболее сильно, такие как Флорида и Калифорния (а также такие города как Феникс, Атланта и Лас-Вегас).

Падение рынка недвижимости создало новый класс активов – REIT стандартных жилых домов на одну семью. (REIT означает real estate investment trust – инвестиционный траст, вкладывающий в недвижимость.) И сейчас такие трасты владеют и сдают в аренду десятки тысяч домов во всей Америке.

Пару недель назад два крупнейших треста, оперирующих жилыми домами, объявили об объединении. Вместе они будут владеть примерно 82 тысячами домов стоимостью около $20 миллиардов и станут крупнейшим игроком в этой молодой индустрии.

Это объединение создает крупнейшую компанию на рынке жилой недвижимости, которая из-за своих размеров может повышать эффективность работы, подобно Wal-Mart, и выдавливать более мелких игроков.

Велика вероятность, что компания будет включена в индекс S&P 500 и войдет в перечень крупнейших компаний Америки.

Новая компания будет владеть 25 844 домами в штате Флорида. Это 32% от всех ее домов. На втором месте Калифорния – более 13 000 домов.

Процент домов, сдаваемых в аренду, очень высок – более 95%.

Объединенная компания будет владеть домами на $20 млрд. при долге примерно $9 млрд. Если говорить о ней как о домовладельце, то стоимость её жилья больше, чем размер ипотеки. Это хорошо.

При всем при этом никаких проблем со стороны антимонопольных органов при объединении компаний возникнуть не должно. Весь рынок корпоративной собственности на жилые дома составляет около 1% от всех сдаваемых в аренду домов.

Компания также планирует снижать свой уровень долга. Она хочет повысить кредитный рейтинг для снижения стоимости заимствования. 

Какова цена каждого дома компании? Используя простую арифметику, разделим $20 млрд. на 82 000 домов. Получится около $244 000 на дом. Это неплохо, особенно учитывая, что на втором месте по численности дома в Калифорнии.

Новая объединенная компания станет крупнейшим игроком этого рынка. Она будет подобна Wal-Mart среди владельцев жилых домов. Вы как акционер будете иметь долю в каждом из 82 тысяч домов. В том числе в 25 844 домов во Флориде, которая сейчас, по моему мнению, предлагает лучшее соотношение цены и качества жизни в мире.

После того как объединение будет завершено, дивидендные выплаты возрастут и составят около 2% от цены акций. В дальнейшем их планируют увеличивать.

Вы получаете все плюсы владения рентной недвижимостью (включая арендные выплаты в виде дивидендов и рост стоимости с кредитным плечом), но избавляетесь от всех проблем, связанных с обслуживанием домов (вам не нужно разбираться с неадекватными жильцами или тратить время на ремонт и обслуживание.)

Сегодня рынок рентной недвижимости США и Флориды в особенности предлагает одну из лучших возможностей для инвестирования.

Автор статьи: Филипп Астраханцев.
Дата написания статьи: 20 сентября. На данном сайте статья публикуется с задержкой и в урезанном варианте.