Блог им. Mihalich81

Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Много лет моя единственная квартира, в моём родном провинциальном городке, размером 33 кв.м, сдавалась одной квартирантке, о чём часто упоминал в блоге, например https://smart-lab.ru/blog/586790.php. Ренту можно назвать успешной, т.к. платежи приходили вовремя и не было простоя. Но не всё так замечательно.

В начале этого года ожидаемо сработал стоп-лосс https://smart-lab.ru/blog/677136.php.

Но с продажей я не спешил по двум причинам:

1)   квартирантка оплачивала ренту и все ком.платежи;

2)   было ожидание роста цены.

В середине ноября квартирантка купила квартиру в ипотеку, а мою квартиру освободила. Вот теперь пришло время продавать.

Сразу после освобождения квартиры, ключи были переданы риелтору с просьбой продать за 1.8 млн.руб. Значительного ремонта не было 12 лет, но были небольшие локальные ремонты во время проживания квартирантки. Вложений перед продажей 0₽. Я даже не заезжал ни разу и не смотрел, что там и как. Спустя 1.5 недели квартира не была продана.

Решил не пожалеть почти 700 рублей и выставил объявление на Авито с ценой 1.85 млн.руб. (на 50т.р. дороже). Номер телефона там заменяется на внутренний, что очень удобно. На следующий день нашлось около десяти агентств и два прямых частных покупателей. С частными покупателями сразу стало неудобно общаться – много вопросов. А вот агентства, как саранча. В первом же агентстве нашли покупателей на следующий день. Правда, покупатели жили в другом городе и покупали в ипотеку, поэтому пришлось подождать ещё около недели до получения полной суммы.

Теперь о прибыли.
Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Купленная в середине 2009-го года за 1.5млн (с ремонтом) и проданная в конце 2021-го года за 1.85млн (без ремонта) квартира обесценилась с учётом инфляции в два раза.

 

А если добавить ренту?
Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Квартира успешно сдавалась, прибыль в реальном выражении я так и не увидел.

 

А, если добавить ФР РФ и США:

Как проиграть 12 квартир за 12 лет

Рыночная стоимость квартиры – рыночная стоимость в рублях. Добавить нечего.

Рыночная стоимость квартиры + чистая прибыль ренты – рента с учётом налогов 6% и других издержек.

Рыночная стоимость + рента + банковский депозит – прибыль от ренты не тратим, а, в конце каждого года, относим в банк на депозит.

Теоретическая стоимость квартиры – она же, инфляция. Стоимость квартиры, если бы она дорожала с инфляцией. Если это бы было так, я бы продал квартиру за 3.4 млн.руб.

А вот следующий график поражает наповал.
Как проиграть 12 квартир за 12 лет
Все доходы, связанные с квартирой, глотают пыль по сравнению с доходами от ФР России и США.

Особенно, доход от США. Общий капитал, после 12-летнего инвестирования, составил бы 21.8 млн.руб.

Ну, а за 21.8 млн.руб. сейчас можно купить почти 12 квартир по 1.85 млн.руб.

 

Используемые ссылки:

Инфляция в РФ: https://xn----ctbjnaatncev9av3a8f8b.xn--p1ai/%D1%82%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D0%B8%D1%86%D1%8B-%D0%B8%D0%BD%D1%84%D0%BB%D1%8F%D1%86%D0%B8%D0%B8

Банковские депозиты в РФ: https://cbr.ru/statistics/bank_sector/int_rat/

Индекс полной доходности ФР РФ с учётом налогов на дивиденды: https://www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive

Индекс полной доходности ФР США: https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/history?period1=568252800&period2=1640044800&interval=1mo&filter=history&frequency=1mo&includeAdjustedClose=true

 

Место для околорынка.

Телеграмм-канал: отсутствует.

Работаю над роботом http://pmntrade.ru/robot_setka_lua.html

★41
190 комментариев
Ну или можно было всё на ФР в первый год слить или не 12, а 72 квартиры с 6 плечом… )

avatar
Свой Мужик, ну я так пока не умею. )
Михаил Понамаренко, еще лучше было купить в 2008 путов, а в 2009 колов, а следующие 10 лет в правильное время покупать правильные путы и колы.
avatar
Мейстор Эймон, тогда проще, знать когда будет зеро на рулетке )
avatar
Мейстор Эймон, и про биток не забыть) 
avatar
Мейстор Эймон, еще можно каждый день правильные опцики покупать )
avatar
Михаил Понамаренко, Общий капитал, после 12-летнего инвестирования, составил бы 21.8 млн.руб.
Через 75 лет пусть и убитая в хлам будет ещё стоять или получите вместо нее другой угол в новом доме. А что будет с деньгами и будут ли вообще в то время деньги? )))
Диванный аналитик-практик, Сейчас, вроде, власти отказались предоставлять новый угол всем, чей родной угол обветшал и стал аварийным. Ваш дом — ваши проблемы.
avatar
Zerich121, В целом так и должно быть. Тут только проблема в том, что кото в Мск получил на Арбате по приватизации, а кто-то деревянный барак в тайге… И что с этим делать теперь…
avatar
Зажиточный бюргер, Подать в суд на Чубайса и всех его соучастников, на правительство РФ. Приватизация жилья, бы ла возможна только после осуществления капитального ремонта, выделения в составе приватизируемого имущества участка земли части общедомового имущества и иных принадлежащих домовладению или многоквартирному дому строений и земельных участков на которых они, иные строения, расположены, в том числе многоквартирного дома. Так что с приватизаций жилого фонда будет ещё много вопросов.
Александр Мельников,  т е бесплатно раздали и все равно умудрились обмануть?.. и чубайс должен каждого с ваучером  за ручку отвести на чековый аукцион а не разглагольствовать о 2 волгах на ваучер?
Добрый человек, Ну так то многих обманули. Распределили неравномерно имущество. В итоге кто-то получил просто 0, а кто-то квартиру в Москве и акции ГП.
avatar
Добрый человек, тридцать лет люди эту бесплатность жилья при приватизации оплачивают и ещё сто лет платить будут. У  дома моих родителей 1949 г. постройки ни одного капитального ремонта не было. Назначенный по графику состоится в 2037 году. В советские времена государство выделяло на кап ремонты, разворовали. При приватизации деньги на капремонт выделялись. Надо по карманам «Чубайсов, Авенов, Гайдаров, Станкевичей, и прочих» поискать. А то они на Лазурном берегу и Кипре а у людей порой последние деньги на капремонт изымают, причём с собственников, тех кого бесплатностью обманули. Так мало того так называемы собственники ещё и дискриминируют. При сносе приватизированной развалюхи, наниматели получат жильё по принятой социальной норме 18 м.кв. на каждого проживающего. А собственники не более обшей площади квартиры бывшей в собственности. В соседнем доме с моими родителями жили семьи в двушке две семьи из 6 человек. Старики и «молодые» с двумя разнополыми детьми. При сносе получили две квартиры. Двушку для стариков и трёшку для «молодых» с детьми. Почему так-наниматели. И в этом же подъезде двумя этажами выше, такая же квартира и тоже две семьи — но собственники при сносе получили однушку для стариков.т молодые ушли на съёмную. И таких историй дискриминации несть числа. Только все молчат. За права гомосеков и лесбиянок, собак и кошек бъются.
Александр Мельников, одни стояли на очереди другие нет или первый снос был при Лужке ещё :)
avatar
Свой Мужик, причём тут очередь и Лужков? И город не имеет значения. Дискриминация граждан заложена на уровне закона. У тех кто остался нанимателем муниципального  жилья и у приватизировавших муниципальное жильё собственников, разные права и обязанности, но кроме этого при приватизации граждане были обмануты. Ну знаете, прочтите Жилищный кодекс, историю приватизации конкретно муниципального жилья. Правила содержания жилого фонда. Хотя бы часть документов.
Александр Мельников, Лужков и очередь при том что закон поменяли, я в этой теме 20 лет не ннадо ссать людям в уши, если сами не в курсе как было и как стало )
И дом мой под снос ставили 5 раз и нормы разные были по городам, лучше выпились отсюда с этой темы, а не вводи людей в блуд.
А приватизировать никого не заставляли…
Туже реновацию уже несколько раз правили, а знаешь почему? Потому что кругом одни тормоза типа тебя )
avatar
Свой Мужик, Судя по используемым словосочетаниям, скорости ответа и отсутствию ссылок на какие либо из имеющих отношение к теме официальных документов, и прямых цитат из официальных документов, это вы в теме не разбираетесь. И если вы пострадали при исполнении программы реновации, то возможно, не в малой степени из-за своей безграмотности и нежелания ни в малейшей степени изучить жилищное законодательство, и законы и подзаконные акты принятые в обоснование приватизацию. 
Александр Мельников, школьник, что бы ты понимал, страдают от реновации далеко не все — это уже говорит о том, что вы нихрена в этом не рубите. К слову я провёл собрание и загнал туда 4х этажку, хотя программа рассчитана на 5-ти этажки, если у тебя хватит мозгов, что врятли правда, то ты найдёшь единственную 4х этажку в этой программе )))
А теперь подумай нахер мне перед тобой унижаться, приводить ссылки и цитаты, если ты даже не понимаешь как это всё работает и нихрена не поймешь судя по всему. При том, что ты сам ничего не удосужился привести, кроме ОБС, хотя в ЖК в современном и до 2005г. всё четко описано! Читай сам если 9 классов закончил )
avatar
Свой Мужик, А я летал в космос с Юрием Гагариным, пил тёплое молоко в шалаше с Лениным, кушал шашлык из осетрины в г. Царицыне со Сталиным. Вот вопрос: — Вы в это верите? Если вы действительно, то что описали, делали и добились успеха, то вам не спорить со мной надо, а напротив максимально подробно со ссылками на документы и законодательные и подзаконные акты описать путь к достижению успеха и справедливости. И будут тысячи людей вам благодарны. А пока Я вам так же верю, в ваших знаниях, осведомлённости и успехах, как и вы в мои путешествия и встречи. 
Александр Мельников, я понимаю, что ума не хватит найти 4х этажку и проверить, вы даже не в курсе походу, что реновация на пятиэтажки рассчитана :) Но если хотите унизиться прилюдно поехали, вопрос номер один )))
В каком году это было и вы чётко знаете что люди там были не на очереди?
В соседнем доме с моими родителями жили семьи в двушке две семьи из 6 человек. 
avatar
Свой Мужик, Слушай сюда. Я не буду обсуждать чужую ситуацию. Задам встречный вопрос о ситуации в которой находятся мои родители и все их соседи по дому. Итак, от вас требуется дать ссылки на законодательные акты регулирующие право собственности владельцев приватизированного жилья на хозяйственные внутридворовые строения (угольные, дровяные сарайчики) которые при сдаче дома в эксплуатацию, ещё в советские времена имели безусловную привязанность к жилому помещению полученному по ордеру. Как избежать сноса и изъятия земельных участков. Как оспорить изъятие из события приватизации, этих подсобных внутридворовых строений? Жду ответа.
Александр Мельников, ты дурачок правда? Если ответ на твой вопрос зависит о том когда это происходило ) Если это было до 2005 г. то тупо действовал другой ЖК, если позже — то зависит была ли очередь. Гугли законы дурачок )))
Если ты даже элементарных вещей не понимаешь, то иди лечись лучше, других слов ну просто нету правда )))
Более того существуют законы города и что за херня у вас там была и когда — это я вообще не в курсе.
Удачи продолжать сидеть в жопе, т.к. не образован ты явно!
avatar
Свой Мужик, Это у меня нет хороших слов для вас. Вы безграмотны и ленивы. Единственное на что способны, так это давить на клавиши. Я задал конкретный вопрос, а вы на него не ответили. Да и не сможете, потому как недалеки умом разобраться в хитросплетениях закона, даже имея доступ к «Google» и «Yandex». 
Александр Мельников, ответ был сразу — одни стояли на очереди другие нет вот и вся разница. Точнее разница в то что я это знаю, а вам даже гугл не поможет )

Но как говорится давайте ещё раз повторно вы будите опущены тут с ссылками:
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/edb039b01040a5367cb17bd80a69dbe7ee2ba27a/ - ни слова про 18 метров )

Вот тут про очередников и 18 метров:
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/07c45bdcbb6030088349db48dbc89394fe7e6d69/
ЖК РФ Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

Я понимаю ваша ОБС конечно же побеждает как вы думаете, но вы бы сами погуглили для начала ну или в яндексы поискали бы...
Идите учитесь мой вам совет, с 9 классами далеко в этой жизни не уехать!
avatar
Свой Мужик, Глядите ка, вы обучаемы однако. Теперь пока я буду изучать материалы по ссылкам, ответьте на заданный вам вопрос о хозяйственных строениях и законности исключения их из процесса приватизации, так же впрочем, как и подвальных помещений, и самих долей земельных участков принадлежащих приватизируемых помещениям. А там посмотрим не ошибся ли я в вашей способности к обучению.
Александр Мельников, изучай но не поможет, 2 раза тебя тут уже опустил, ты ссал в уши о предоставлении жил площади — я тебе дурачку пояснил, что ты ОБСник. Мне глубо на другие твои вопросы и гуглить сам научишься раз 9 классов закончил )
avatar
Свой Мужик, Да вот ещё что. Так как вы употребляете околоугловные выражения в переписке с незнакомым вам лично человеком, думаю вы их так же бездумно применяете и в общении с другими, порой даже лицо в лицо. Так вот рекомедую думать прежде чем писать и говорить в подобном тоне. Всё в жизни взаимно. И когда кто-то и когда-то где-то будет бить вам так сказать «лицо» после высказываний, кулаки гуляющие по нему, «лицу», будут и от моего имени.
Александр Мельников, Одна Баба Сказала :))) Лол чувак учись гуглить!!!
Ты свои слова-то начусь тут ссылками подтверждать для начала сам! Найди закон, а потом пальцы гни лошок )
avatar
Александр Мельников, ну так откажитесь от квартиры если не нравится бесплатная приватизация. )
avatar
Александр, можно расприватизировать — никто не мешает )
avatar
Zerich121, или кто-то забудет выключить газ )
avatar
Диванный аналитик-практик, через 75 лет для всех нас будет уже ничего не важно и не нужно.
avatar
Остап1978, ну если вы импотент и нет потомков то да. или если дед всех в рай за собой уведёт.
Диванный аналитик-практик, деньги хоронят с той поры как они появились а вот инет в казахстане отключили и кто был без налика взвыл. а в след году это будет лучшее вложение
Диванный аналитик-практик, это если пьяный сосед не забудет выключить газовую плиту на ночь, и не взлетит полподъезда на воздух…
avatar
Павел К, не взлетит проверенно несколько раз )
avatar
Михаил Понамаренко, заходи не стесняйся-научим!
Свой Мужик, можно и многие так и сливали

Фундаментально. А провинциальный город далеко от города миллионника/ Москвы ? 

avatar
freestepper, если по прямой:



Михаил Понамаренко, надо было писать в объявлении:

Продается теплая уютная квартира. До метро «Бунинская Аллея» 968 км.
avatar
Михаил Понамаренко, Это многое обьясняет в плане нынешней цены продажи. В Москве или другом миллионике цифры бы были не такими печальными…
avatar
mayonez, примерно такими же
avatar

Михаил Понамаренко, 

Похоже все поехали работать в КК или МСК.

А в МСК, вчера в чат подъезда выложили обьяву, 45 м однушку купленную у застройщика за 4 -4,5, в 17 году хотят продать за 11… причем ремонт от застройщика, с кривым полотенцесушителем, грязно-серой плиткой, жестянной ванной. И это Москва только по прописке, до метро 15 км :).

avatar
freestepper, как старому арбитражнику пришла мысль зашортить квартиру в Москве и купить квартиру в Мухосранске. Но против тренда не попрёшь. Раздвижка не будет схлопываться.
freestepper, у них там, у домкадышей, еще и чаты подъездные. жесть)))
avatar
Михаил Понамаренко, странно в Краснодаре квартиры подорожали в 2 раз на последний год
avatar
Михаил Понамаренко, нет, неправильно, в объявлениях о продаже квартир расстояние измеряют в минутах, правильно писать так: «До метро «Бунинская Аллея» 480 минут.
avatar
Как слить проблем нет, проблема как заработать столько
avatar
FOMO синдром упущенной выгоды… им страдают все, от чиновников до спекулянтов 
avatar
Я так понимаю, что такая печаль именно из за хреновой локации. В МО я несколько лет назад купил квартиру за 2.8 млн, сейчас она 5+ стоит.. 

Но однозначно, вкладывать в американский индекс выгоднее. 
avatar
Валерий Крылов, Одна Москва и живёт и с ее областью, Квартиры дорожают как на дрожжах, а в регионах все стоит на одном уровне, как стоила хата так и стоит
avatar
Тимур К, да это понятно, все деньги тут…
avatar
Тимур К, чего? Во всех миллиониках за пару лет цены на недвижку выросли как на дрожжах.
Валерий Крылов, наверное это вы ремонт там замутили, на 2млн.р. минимум, или 5+ это ваши неуёмные хотелки, в коих на рынку недвиж. нет недостатка? 
а если сравнить с биткоином, то лучше даже и жить не начинать
avatar
Андрей, Ждем поста «как проиграть 50 000 квартир»
avatar
Печальная статистика. Поэтому многие из регионов пытаются в Москве, Питере или Сочи купить недвижку.
avatar
Только вероятность такого сценария 5%
95% что квартиру бы слил на фр
Ничего личного, статистика
avatar
Владимир Я, каким образом 95% реализовывается при вложении в индекс S&P500? Или квартиру вы тоже будете то покупать, то продавать, отдавая процент риэлтору?
avatar
Aneto, тут это не популярная тема. Большинство — трейдеры, которые пришли за быстрыми деньгами на биржу.
avatar
Валерий Крылов, судя по опросу смарт-лаба, большинство считают себя инвесторами:



Просто трейдеры чаще активны, потому что для них это большая часть жизни. А инвестор может неделями не заходить в терминал.

+ в статье указывается сравнение с индексным фондом, следовательно мы смотрим на риск вкладывания в индексный фонд и квартиру.

PS. Опережая тезисы про Японию и прочее. Японию надо смотреть с полной доходностью в реальном выражении (то есть номинированный в валюте страны инвестора с дефляцией/инфляйией в стране активов). И всегда нужно диверсифицироваться по странам.
avatar
Aneto, меня то не нужно ни в чем убеждать, я свой выбор сделал уже пару лет назад :)
avatar
Aneto, что касается Японии проводил исследование «Инвестиции в Японии за последние 20 лет» smart-lab.ru/blog/511980.php

В Японии акции дали доход 37%, а рентная недвижимость 21%:

Доход от вложения в доллар США 0%.

Доход от банковских депозитов 6%.

Доход от облигаций 33% (43% без налогов).

Доход от акций и дивидендов 37% (49% без налогов).

Доход от рентной недвижимости 21% (34% без налогов).

Валерий Крылов, люди консервативно инвестирующие годами и крупные квартирные суммы вообще никакого отношения к нищему лудоманящему трейдунью(как раз и пытающемуся сверхриском «разогнать депошку») вообще не имеют.
Поэтому бы точно не слился.
avatar
Дмитрий, Ну, тут можно только предполагать :)) Мы же не знаем, как автор бы поступил, если бы не покупка квартиры. Может бы пропил бы все, а может и обогатился на ФАНГах :))
avatar
Aneto, вы бы не вложились в индекс SP500, а начали бы изобретать велосипед)

Период самый удачный для SP500 и самый неудачный для недвижки
selection bias
avatar
UnembossedName, Ок, как скажите. Я вообще никогда недвижку не рассматривал, как инвестицию. Что в 2009, что в 2014, что сейчас.
avatar
У меня нормально все с квартирой получается. И индекс обыгрывается:
https://smart-lab.ru/blog/659289.php
Дмитрий Овчинников, локация играет роль. СПБ не провинция. График по ссылке без реинвестирования ренты? Если, да, то очень хорошо. Если Вы сравниваете с индексом полной доходности, то и рента тоже должна быть реинвестирована.
Михаил Понамаренко, 
ренту сложно реинвестировать в недвижимость. для этого количество объектов должно быть трехзначным.
Дмитрий Овчинников, ясно, значит без реинвестирования. Круто 
Продаю уже месяц студию в Мск 53 метра, в минуте от метро, пока только агенты утомляют, цену уже на 2кк снизил от стартовой.
Купил 12 лет назад за 7кк. По (прогнозу) рынка она на 100% выросла, около 8% в год профит, но теперь нужно умудриться её продать.
Деньги похоже у людей кончились...

avatar
Reubaltaich, скорее просто сейчас цены на хаях, а все, кто хотел, уже купил по льготной ипотеке раньше.
avatar
Reubaltaich, у меня 2% в рублях получилось. 
Reubaltaich, 53 метра студия?) планировка там конечно интересная…
мудрый инвестор, Люблю открытые пространства
avatar
Reubaltaich, видимо по этому и не продаётся. Таких  же «любителей», поискать ещё надо. Была бы «однушка», продалась бы быстрее. имхо.
avatar
Zerich121, Есть конечно любители в конуре пожить, это их выбор. А мне отлично было сидеть у панорамных окон с кофейком, в пространстве которое не давит, когда объявляли жесткий карантин. Не приходилось собаку у соседей брать на прокат,  дабы погулять по улице…
avatar
Reubaltaich, за сколько продаете?
Биотехнолог, 14
avatar
Автор не стоит думать о том, чего не случилось — жить легче.

В 98 г. за 2 недели до дефолта мои родители взяли новенькую ВАЗ-21063 за 26 000 ₽., А могли взять 5200 $… Которые к сентябрю бы превратились 88400 ₽.
Но, не судьба.
«Знал бы прикуп — жил бы в Сочи.»

Так что не стоит грузиться…
avatar

Все сказано верно, только сказано не все.

 

1) Квартира остается детям-внукам. Да, она постареет, но, если изначально была куплена с умом, то это большой роли не сыграет (ну, если ей при покупке не 100 лет было). Вариант «когда время придет, акции продам, куплю квартиру» — спорный.

2) Надежность. Я был свидетелем, как деньги отбирали, счета замораживали, хождение валюты запрещали итд. А вот чтобы недвижку отбирали — не видел, только читал. Поэтому недвижка кажется как-то надежнее, хотя умом понимаю, что это тоже только записи в реестрах.

 

В целом, согласен. По опыту знаю, что времена, когда недвижка росла по 40% в год прошли. И времена когда ее можно было сдавать без проблем тоже прошли. Сейчас надо либо заниматься этим, т.е. это уже не инвестиция, а бизнес, либо продавать и учиться плавать на бирже. Живу в Сибири в полумиллионнике.

avatar
Karkoon, 
>Квартира остается детям-внукам

и еще надо, чтобы они захотели в ней жить. Кстати если квартирке >100 лет, это винтаж, а если 50-60 — это г.но
avatar

Brassiere,  Чтобы квартиру оставить детям-внукам, ничего не надо,  кроме их наличия. Берешь да оставляешь. А уж захотят или нет — жизнь покажет. Может, и не захотят, но другого варианта не будет. Кто может сказать, как что будет через 20-30 лет?

 

По поводу «винтажа». Ну зачем бред-то нести? Да, бывают дома, построенные накрепко, на века. «Сталинки» или даже дореволюционные. Но, в целом, чем дом старше, тем он хуже. Сквозит, рушится, трухою летит, проводка, сантехника гниет итд. И что? В целом, если не брать туризм какой-нить, музейность, то чем квартира старше, тем дешевле. Как и все другое, собственно.

avatar
Karkoon, 100 летний дом хуже, но локации лучше. Мой бывший начальник на 6 этаж бетон качал, чтобы перекрытия усилить в доме Прове на Басманной. Все конечно к Москве относится.
Да и Париж весь из старья состоит и многие другие европейские города. Как-то живут. Лучше, чем в человейниках
avatar

Brassiere, само собой, от локации много что зависит. Лично для меня, местоположение важнее, чем сама квартира, и, с годами, и жена и дочка с этим согласились. Я бы прикупил себе сарай на берегу Андаманского моря или мансарду в центре Рима, продав кое-что из активов :).

 

Но тут имеем в виду «при прочих равных» же.

avatar
Brassiere, ну, если бы своему сыну дал выбор: 1-к квартира за 1.85 млн. или счёт на 21.8 млн. Думаю, сын выбрал бы деньги. 

Главнее, увеличить капитал, а дети-внуки сами выберут, как с ним распорядиться.
Karkoon, квартира, в моём случае, была лишь подушкой безопасности и залогом на случай кредита для бизнеса. Но не пригодилась.
Надёжность. Здесь, конечно, можно поразмышлять. Если предположить, что в нашей стране будет какой-нибудь 17-ый год прошлого века или что-то более страшное, то ощутимый счёт в другой стране хорошая диверсификация. Ни местная недвижимость, ни местный фондовый рынок не даёт надёжность, т.к. в одной корзине.

Михаил Понамаренко, согласен частично.

 

Диверсификация — это прекрасно. Сам большой сторонник. Есть возможность в иностранные активы переложить (по-настоящему, не через наши биржи акции «Микрософта» купить, а как-то по-другому) — прекрасно.

 

Но, повторяю, как счета замораживаются — видел, как наличка в течение одних выходных сгорает — видел, а вот с недвижкой ничего подобного не происходило. То есть, какая-никакая, а все же диверсификация.

 

Ну вот как я включаю комп, а там «доступ к Вашему счету временно ограничен» — представляю легко. Хоть завтра. А вот как ко мне ломятся люди с маузерами и командуют «48 часов, чтоб освободить помещение», все-таки не так легко :). 

avatar
Karkoon, Законопроектом предусматривается введение обязанности для граждан РФ эвакуироваться


www.vedomosti.ru/society/news/2021/12/15/900846-gosduma-prinyala-zakon-ob-evakuatsii
Karkoon, глупости это всё. Насквозь бытовушные.
Доли в прибыльных бизнесах(диверсифированные акции) куда доходнее, безгиморнее в содержании и как раз нередко безопаснее, чем недвига, тем более ещё и постоянно сдаваемая(пожар, залив, криминал, стремит. амортизация ремонтов).
avatar

Дмитрий, в чем глупость-то, хитрый Дмитрий :)? «Бытовушные глупости» это и есть жизнь. Ты подмазал фразу, типа, доли в ПРИБЫЛЬНЫХ бизнесах лучше, чем блаблабла. И как я должен отличать прибыльный бизнес, типа Юкоса от неприбыльного?

 

Но, в целом-то я согласен. Может, не так выразился. Если все житейские проблемы решены, и надо пристроить куда-нить лям-два-три, то биржа — самое то. Но вот если 10 лямов, то уже имеет смысл раскидывать по разным веткам. И квартира — хорошее вложение. Да, более геморное, да, менее прибыльное, но более надежное и полезное, если что. В квартире ЖИТЬ можно, представляешь?

 

На счет надежности можем поспорить. Легко. Я приведу примеры, из своей памяти, не из книг, когда государство отжимало вклады, наличку, зарплаты, а ты — недвижимость.

avatar
Karkoon, покупая айфоны вместо акций эппла бытовушники тоже считали «зато ими пользоваться можно, прикинь!». И на будущий год обновляли на новый. Так и просрали своё будущее. А могли бы уже жить свободными рантье не работая.
А что касается альтернатив — несколько лет назад я это уже подробнейше разбирал в т.ч. и у себя в блоге:
smart-lab.ru/blog/474605.php
avatar

Дмитрий, человек, ты сейчас прикидываешься дураком или не прикидываешься? Ты, на полном серьезе, не видишь разницы между инвестициями и тратами, между покупкой айфона и покупкой квадратных метров или придуриваешься? Каких «бытовушников» (это кто вообще?) покупающих айфоны ежегодно ты приплел в тему про инвестиции, недвижку, фонду итд??? 

 

Просто скажи: «Да, я не вижу существенной разницы между покупкой айфона и покупкой недвижки». Поверю, как родному, буду знать, с кем имею дело. 

avatar
Karkoon, ты кто вообще такое, чтобы мне хамски вякать?
Я обладатель магистерской степени по экономике и многолетний фондовый инвестор живущий исключительно с рынка.
Ты сам то арендной недвижкой жил хоть когда-нибудь, прежде чем её тут с пеной у рта защищать?
У меня, в отличии от тебя, есть не только бытовушные инстинкты, но и тренированные мозги. Именно поэтому я даже статью тут в своём блоге на сей счет несколько лет назад с рассчетом писал, где всё даже ещё жестче, ибо квартира у типичного хомячка вообще единственная. Прочти, может осилишь.
А акции Эппла на цены ежегодных айфонов дали к сегодняшнему дню ТРИ стоимости хатки у тебя в Томске. Это, к слову, в ответ на твоё картинное кривляние.
avatar
Karkoon, У нас в подъезде «пьяную» семью выселили в за «101-й км», за большие долги. Хотя у них ребёнок прописан. Долго суды шли, но результат всё равно есть — в подъезде стало чище.
avatar
Karkoon, А вот чтобы недвижку отбирали — не видел, только читал.
В 1917 году не отбирали, а подселяли пьяных матросов с девками низкой соц. ответственности. Кто имел квартиру 5 комнат, комнатка всё равно могла остаться. Но пьяные матросы — это круглосуточный шум и гам, приятного мало.
Диванный аналитик-практик, отбирали, право частной собственности отменялось realtai.ru/news/iz-istorii-20-avgusta-1918-goda-byl-izdan-dekret-vcik-ob-otmene-prava-chastnoy-#-
avatar
Ты не стесняйся… считай сразу в битках....
Счас бы не то что 12 квартир а пол москвы бы купил
avatar
ves2010, когда покупал квартиру, даже не знал, что это такое. А варианты вложений двух фондовых рынков рассматривал. Но не вложился из-за рисков. Квартира, как запас капитала рассматривался, который можно забрать в течение нескольких месяцев. Облигациям, после недавнего 2008-го, тоже не доверял. Глупый, всё-таки был. Не подобрал дешёвый рынок после 2008-го. Сейчас уже понимаю, что инфляцию и кризисы фондовый рынок кратно обыгрывает в волатильности.
Михаил Понамаренко, не переживайте. Сейчас нельзя судить о том, что сделал ранее. Рынок — это риск, но и большая доходность. Так что всё нормально. 
Михаил Понамаренко, ничего-ничего.  Многие в 2008 сбер ещё шортили. 
avatar
Знал бы прикуп, жил бы в Сочи.
avatar
Есть на эту тему хороший анекдот.
-я сегодня сэкономил 25 рублей.не поехал в автобусе, а бежал за ним
-эх ты! надо было бежать за такси.сэкономил бы 300 рублей
avatar
То же на собственной шкуре пришёл к выводу что квартира это пассив, да ещё через 20 лет обесценивающийся, и брать его надо только для того чтоб в ней самому жить.
avatar
честный, объективный пост про недвигу, спасибо!
avatar
Купил квартиру в 2000 за 1600$ сейчас она стоит. 59000$ все эти годы квартира сдаётся. Город Краснодар. Рост 36.8 раз в $ плюс рента.
avatar
Vermont, время возможностей. Дисконт был на всё в России. Если считать с 90-х, то там ещё красивее. Я тогда только школу закончил.
Vermont, выставь на продажу за 59000 зелени и сообщи хотябы про одного реального покупана
avatar
Vermont, это ложь.
Не было в 2000г в Краснодаре таких цен и близко, даже на однушку.
Это менее $50/м2.
avatar
Дмитрий, естественно не было
я в мухосранске то с населением в 300 тыс  видел в 98  на дефолте  только однушки в пятиэтажных панельках по 5000$ и это было дешево
кароч припижжел товарищ знатно
avatar
astray, но какие-то персоны ему аж 5 лайков за эту нагляднейшую галиматью влепили.
Ещё недавно на смартлабе не было такого падения уровня аудитории.
avatar
Просто парню не повезло с локацией. Квартира квартире рознь. В ноябре 2020 купил кварт в Новороссийске 3.78 млн, в начале этого месяца продал за 7.5 млн.
Александр Симонов, что-то я не вижу чтобы цены в Новороссийске так выросли. На 60% только за год.
avatar
Dummy Rider, Я не знаю где ты смотришь. Посмотри продажи ЖК классика.  Покупал у застройщтка по 67 000 кв метр
Александр Симонов, на стадии строительства  или уже ключи?
avatar
astray, на стадии стр-ва. Дом сдали в ноябре этого года
Неудачно купили и продали. Я не знаю какой у Вас район в РнД, но кажется что не дорого за 1,85 однушку
avatar
Григорий, продал ровно по средней www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 56т.р. за кв.м. Это Батайск, в Ростове дороже и проще сдать. Локально, в городе очень много застроек. Сдать за 12т.р. 1-к можно, но не быстро, как было раньше.
Григорий, это Батайск.
avatar
Владимир Владимирович, в мемориз!
avatar
Квартира это ценный актив, ей даже смена власти и нац. валюты нестрашно.
Владимир Гончаров, комуняки квартиры отбирали если что.
avatar
Сергей Суханинский, ну так потом же из коммуналок в панельки переселяли, же.
Владимир Гончаров, Сергей Суханинский, ну так потом же из коммуналок в панельки переселяли, же.
что-то я не понял… допустим отняли 4 комнатную кв в центре москвы, а потом переселили в панельки? Там не через расстрел/эмиграцию было?
avatar
smit, а откуда и у кого 4 комнаты? для жилья достаточно и одной. Помните Швондера и его притензии? 
Владимир Гончаров, у кого были 4-х комнатные у тех и отняли
avatar
И много ли таких, что купили какой-то (обязательно удачный) актив в 2002-м и держат 20 лет?
avatar
Вложения в бетон это для основной массы кто имеет лишнюю копейку. Лохотрон.Сливки снимает государство через налоги, коммуналку, продажу, обслуживание.
avatar
location, location, location ©
Это — первое. Второе — недвигу некорректно сравнивать с фондовым рынком, т.к. это разные инструменты. Вы ж не говорите, например, так: «Вот если бы я вместо акций открыл собственное дело, то был бы уже богат как Илон Маск!»
Я как-то сравнивал евробонды RUS-28 с одним долгоиграющим недвижимым проектом в Москве и получил туже доходность в $$$


avatar
3way_banana_split, да, правило трёх «л» очень важно при инвестировании. Как раз недавно присмотрел участок для коммерческой недвижимости. Трафик больше раз в пять, чем у моего магазина. Задумал построить двухэтажный магазин на 600-700 кв.м. Но не так всё просто. Требуется парковка на территории участка. FixPrice, который там хотел открыть в добавок к своему бизнесу, сейчас даёт франшизы только белым медведям на севере и Дальнем Востоке.
Cекунду! Дело именно в особенностях рынка недвижимости уездного города?
С учетом роста цен на недвижку в течение последних 5-ти лет, как можно было купленную в 2009 за 1.5 продать в 21-м за 1.8?
avatar

Есть пара замечаний, т.к. вы повторяете вашу мысль в нескольких темах. 

Сравнивать квартиру с инфляцией думаю не корректно, т.к нас интересует относительный убыток(от доступных инструментов), а не абстрактный — абсолютный. Справедливее сравнивать с долларами например (в тч валютные депозиты) или золотом.

Доходность фонды РФ естественно надо брать РТС, а не МОЕХ. 

А в целом я с вами согласен. Статистически более широкие «квартирные» расчеты можете посмотреть здесь в моем блоге. 

 

avatar
RRomanov, РТС на тех же уровнях что и в 2011 году. так, для справки.
avatar
Zerich121, я в курсе
avatar
Купил квартиру в Новопеределкино в 2014г., за 4.5 млн.+сделал ремонт за 1.1млн., продал в 2020г. за 7.6млн.
Правда если считать в баксах, все совсем не весело, но зато я рад, что не просрал.
Я доволен этим вложением, если что-)
avatar
Пересчитайте на Nikkei 225 и кол-во квартир уменьшится
avatar
… И? Что дальше? Квартиру продали, теперь то уж точно своего не упустите и вложитесь в S&P 500 и MOEX? Или всё таки очканёте на пиках заходить?
avatar
С одной стороны- согласен. когда думал не купить ли жильё в 2020 рассуждал также.  
С другой -нельзя сравнивать с рынком акций. Там возможен медвежий рынок 10 лет. Или падение на 80%. как в 98 (ну или во время великой депрессии). А У Вас тут всё таки скорей облигация с переменным купоном (защита от инфляции за счёт роста ставок аренды). В марте мы видели — треть капитализации в ДЕНЬ. а тут  вероятно падать если будет то процентов на 15 и в течении пары-тройки лет. Хотя история конечно знает и резкие падения во время ипотечного кризиса 2008. но всё равно актив считается куда более консервативным чем акции
avatar
 Представьте сколько за это время заработал Димас из Батайска)
дело не в недвиге, а в неудачной ее локации. В Воркуте и по 80 тыс квартиры не особо кому нужны. У нас за 12 лет недвига раза в 2,5-3 выросла в рублях конечно.Но думаю, что это уже предел, далее скорее всего боковик.А сравнивать с фр США еще и с периодом дикого роста… Ну если с биткойном сравнить, то вообще пару городов купить можно было бы)
avatar
Можно ещё график биткойна наложить.  Выводы-то какие?   Или это просто, чтобы поделиться печалью?
avatar
У недвижимости никогда не будет такого риска просадки, как у ФР. Поэтому такая и доходность
avatar
Вы просто неудачно зашли в неудачный актив. Купили бы 2008 Газпром и вышли бы в 2015 тоже бы локти кусали.
Я уж не говорю про Юкос.
В недвижку выгодно было в прошлом году заходить, особенно в Сочи и Москве, с ипотечным плечом под 6% годовых. На сегодня фактическая доходность сотни процентов.
avatar
Сравнили одну из неуспешных квартир в относительно неуспешный период на рынке недвижимости с самым успешным периодом на фондовом рынке.
Если бы брали период, например, с 2008 по 2015 по ФР МБ, да по СиП совсем другие цифры бы получились.
Недвижку надо не с ФР сравнивать, а с консервативными вложениями — банковскими вкладами, в крайнем случае с первоклассными облигациями, потому как она не просаживается на десятки процентов за несколько дней или даже недель.
avatar
Ну… купили бы в Сочи чуть больше года назад, сделали бы х2, х3 :)
avatar
Я одного не пойму, цель покупки квартиры в Батайске какая была? 
Откуда в нищем регионе будет норм доходность от аренды и перепродажи недвижимости? Что за бред? Квартирантка ни разу соседей не заливала? =)
avatar
Я так понял проблема в том, что однушка в глубокой провинции? в городах миллионниках однушки-студии за 10 лет в 3 раза в цене выросли — самая ликвидная недвижимость, в которой точно не потеряешь, чего не скажешь об 2-ых, 3-ых, больших квартирах, коттеджах, офисной недвижимости, гаражах, парковках и т.д…
avatar
Все от локейшена зависит. В моем ужопинске за последний год квартиры подорожали на 30%
Как истинный хомяк брал однуху на панике в 14 году. вышла 1.55 на котловане, через 2г когда достроилась уже дешевле стоила =). сейчас 2.5 с ремонтом. Ремонт там 200 тыщ где-то, но делал сам, старую мебель наскреб.
Квартплата тоже выросла на 30%, но я ее не поднимал пока перец не съехал, в общем сдавал за 9к, сейчас можно 12-15к брать.
В общем 2х в деревянных за 5-7 лет — это ниочем и всеже надо продавать.
Все же не европа у нас, жизнь половины населения в арендном и беконечный рост недвижимости не светит.
avatar
Район не перспективный видимо. У нас в Краснодаре сильно все выросло под напором приезжих из Сибири и ДВ. Но вот аренда не выросла… Что огорчает…
avatar
Банковский депозит может превратиться в пшик
avatar
Я участок в новой Москве купил за 2300000 в марте 2020, сейчас цена 5200000 и продолжает расти. Думаю с недвигой так же, главное локация. Моя хата два икса дала с 2015 года.
avatar
ICEDONE, Везде недвига дала х3 купленная хотя бы в 19 году
avatar
недвига в РФ растет волнами — в рублях — иногда пики в $ -но не забывайте завет великого демуры ( квартира — это просто воздух в бетоне) Лично я считаю — в РФ стоимость сохранят недвига в москве и СПБ +30км от центра и все;))))))))
Аналитика из серии: если бы я купил в 2009 на все деньги биток(амазон эпл, гугл и тд) то сделал бы уже 20-30-50 икс на фонде. Пс Но скорее всего слил бы уже несколько депозитов
avatar
Мой случай, квартира в Екатеринбурге, была куплена в 2012 году за 2970 т.р., сдается с января 2016 года за 20 т.р./мес., итого 6*12*20=1440 т.р. принесла аренды, ну и рыночная стоимость сейчас около 5,8 млн. рублей, итого чистыми 1440+5800-2970-500(ремонт и обставить) = 3770 за 6 лет это сколько годовых???
avatar
gubi, это 8.5% годовых. депозит не обогнал. еще геморой с ремонтом и юридические риски попасть 
avatar
monko, А откуда такая цифра? потрачено, 2970+500=3470, текущая стоимость с учетом арендных платежей 5800+1440=7240. получается доходу 3770 т.р. за 6 лет, при вложенных 3470 т.р.
avatar
gubi, доходность с момента вложения денег считается. это доходность по факту. когда получили квартиру и ремонт сделали? давай добавим приписную ренту, получим чуть больше.
avatar
monko, 18% годовых.
avatar
Александр, давай расчет.
avatar
monko, 109% разделить на 6 лет.
avatar
Александр, это очень плохой расчет. не 6 лет, а 10, и не разделить, а сложным процентом считать.
avatar
monko, 109% разделить на 10, будет 10%. А если сложным процентом то больше.
avatar
Александр, не больше, а значительно меньше. а именно, 8.5% или чуть меньше.
avatar
monko, как же меньше? Если он будет каждый месяц 20000 рублей в банк под процент класть. Или доллары покупать. ))
avatar
Александр, аренда всего 1/3 от общего дохода. большая часть дохода пересчитывается в годовой % в меньшую сторону по сложному %. еще надо сюда ремонты регулярные включить и прочий геморой,  тогда совсем грустно станет.
avatar
monko, у кого это так? ))
avatar
Александр, у всех, кто считает правильно. если человек увеличил депозит до 7240 с 3470, за 10 лет, то его доходность 8.5% годовых, а не 10,9%
avatar
monko, тогда понятно. ))
avatar
Александр, в этом и кроется ошибка бытового вычисления инфляции и дороговизны квартир. этот бытовой расчет неинвариантен ко времени. Если мы положим деньги на 50 лет под 8,5% годовых, мы получим увеличение капитала в 59 раз, то есть типа больше чем 100% годовых )
avatar
monko, так и считается сложный процент. Откуда у вас 8,5. )
avatar
Александр, так считается общий доход от инвестиций, а не годовая доходность.
avatar
monko, годовая доходность это доход разделенный на кол-во лет. )
avatar
Александр, для клинических случаев да, а для нормальных людей нет. journal.tinkoff.ru/indicators/
avatar
monko, он заработал 109%, пусть за 10 лет. При чем тут сложный процент. Сложный процент создан для других расчетов.
avatar
Александр, можешь считать как хочешь. но для достижения ровно того же результата достаточно было просто тупо положить в банк под 8.5% годовых деньги с ежегодной капитализацией. а с квартальной например, и того меньше. в любом случае, доходность низкая.
avatar
monko, согласен, был не прав.
avatar
Александр, для меня это уже привычно. когда много лет инвестируешь, понимаешь ценность математики.
avatar
Полный бред… даже комментировать не хочу.
avatar
А если еще в биток бы вложил с этих денег хотя бы 500 баксов, то уже рублевым миллиардером был бы
avatar
Квартиры бесплатно получили при приватизации и ещё ноют, подавай им кап. ремонт бесплатно, сами делать ничего не хотят. Куча народу, молодых семей не имеют своего жилья, снимают или берут ипотеку, а этим халявщикам дали бесплатно, работать сами не хотят. 
avatar
сравнение от минимума до максимума цикла ФР с доходом от вложений, подчиняющихся другим (в основном) законам, не совсем корректно. Я как-то сравнивал доходность разных вложений: ФР, валюта, золото, с инфляцией на периоде 1997-2007 (т.е. 2 кризиса 1997, 2000 ). Получалось, что инфляцию обыграл только ФР. И это тоже было некорректно. ИМХО лучше брать середину цикла и период в 4-5 циклов. Тогда смотреть среднее
avatar

теги блога Михаил Понамаренко

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн