Блог им. MKrrr

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.

Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.

Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартирыНа сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

Это ликвидная, комфортная квартира. В Питере важен век (!) строительства, потому что много объектов 18-19 веков. Поэтому дом 2014 года постройки будет считаться новым еще лет 30))).

Привожу цифры по аренде и цене с 2017 года, когда я начал отслеживать этот район и этот комплекс.

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

Стоимость аренды приводится чистая, за вычетом коммунальных платежей, но до уплаты налогов.

Цену на квартиру корректировал на индекс BN (https://www.bn.ru/analytics/), и в целом это соответствует цене предложения на авито минус 10% (я не принимаю в расчет пару офигевших объявлений, где такая квартира предлагается к продаже за 12 млн.)

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

  Зависимость такая: снижается ключевая ставка – снижается ставка по ипотеке – растет цена на недвижимость (то есть жилье доступнее не становится). Влияние ежемесячного платежа на цену мы проходили здесь.  

То есть, покупатели готовы стерпеть рост цен, если платить они будут примерно столько же, но увеличение платежа в полтора раза из-за роста ставки они просто физически не смогут себе позволить. Да, цены в моменте могут не упасть, но спрос рухнет (уже рухнул). И более сговорчивые продавцы, кому надо продать быстрее – будут и более уступчивыми.

Пропагандирую идею, что недвижимость – это просто инвестиционный инструмент (если это не покупка квартиры для себя), такой же как и акции, облигации, или вклад. Просто со своими особенностями.

Тогда почему вложения в недвижимость должны подчиняться другим законам? – только законы экономики. И первый – доходность.

Теперь рассмотрим привлекательность такой инвестиции, как будто покупаем эту квартиру сегодня.

Тогда дополняем мою таблицу прогнозными данными:

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

Аренду индексируем на 5% в год. Цена у нас неизменна, необходима для расчета доходности.

В примере я не капитализирую проценты, равно как не делаю это с доходом от ОФЗ.

Что получается?

На сколько упадет недвижимость? Расчет с калькулятором. Пример моей квартиры

За пять лет ОФЗ дадут 5,3 млн. рублей или окупят инвестиции на 76%. Квартира даст 2,4 млн. руб., и окупит инвестиции на треть. И это не считая необходимости ремонта, риска простоя, страхования, и других расходов.

Может быть разницу компенсирует рост цены на недвижимость? Но во всех своих статьях я пишу, что не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции. И если комментарии про девальвацию были актуальны, когда доллар был выше 100 – сейчас ситуация отличается.

Чтобы инвестиции в эту квартиру только догнали ОФЗ, цене нужно вырасти на 42% за 5 лет.

Моделируя ситуацию, вариант, который мне кажется адекватным – это снижение цен на 15-20% и далее – отсутствие роста.

Подведу итог

Я отлично отношусь к недвижимости и тоже считаю, что это очень хороший инструмент накопления (помимо того, что это просто необходимость иметь крышу над головой). Если семье нужна квартира — нужно умать о ее покупке. И сейчас, и завтра, и вчера. Но как только мы начинаем смотреть на квартиру, как инвестицию — она перестает быть уникальной. И сейчас я вижу перспективы снижения цены на 15-20%.

----------

Мой Телеграм  — кратко и емко.

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся

★7
55 комментариев
Правительство костьми ляжет но не даст сбросить гражданам эту удавку с шеи называемой ипотека на строящееся жильё. 
avatar
AVG, вы так говорите как будто граждан заставляют брать ипотеку 
avatar
Андрей, не заставляют, а всячески стимулируют. 

А потом вот такое:

«Жительница Подмосковья попыталась убить своего сына и покончить с собой в среду вечером. Она умерла сразу же, ее несовершеннолетний сын – на следующее утро. Как стало известно, 11 мая около 18:00 42-летняя женщина позвонила своей матери и сказала ей, что совершила попытку суицида. Также она заставила сделать то же самое своего 15-летнего сына. Мать женщины сразу же вызвала родственникам «скорую помощь». Обоих госпитализировали, но спасти не смогли.
По предварительной версии, женщина решилась на страшный шаг из-за финансовых проблем. В 2016 году она взяла ипотечный кредит на квартиру, но с 2020 года перестала его выплачивать. Вчера она получила исполнительный лист, в котором было сказано, что семью выселяют из квартиры. Отчаявшись, женщина решила покончить с собой и заодно убить сына.»
Валерий Крылов, но согласитесь, что граждане сами себе удавку на шею кидают, разве не так? никто ведь насильно не заставляет брать кредиты!
многие люди в этой стране хотят жить в жилье, которое по площади им просто не по карману, поэтому и берут бОльшие по площали квартиры или в дорогих местах, строят жильё большой метражности, которое им просто не потянуть…
avatar
Андрей, с этим не поспоришь. Но это напоминает ситуацию ипотечного кризиса в США, когда ипотеку раздавали всем подряд. А многим и по несколько штук.
Валерий Крылов, ну детям кредиты вроде как не дают, а взрослые люди сами должны оценивать свои возможности и потенциальные риски, а искать виноватых в лице государства или банков или ещё кого в данном случае это не по-взрослому!
avatar
Андрей, youtu.be/Qd3o3f-MEhE  Как собаки по мнению путинцев, им смешно.Нет, что бы уровень жизни поднять, они пилят и пилят…
Валерий Крылов, жесть. Бедный парень. Он мог бы вполне жить, так или иначе
avatar
Андрей, в некотором смысле да, заставляют. Манипуляциями, разводками не побоюсь этого слов:) Материнский капитал вы куда денете? Сельхозипотека, военная ипотека, it ипотека:)))))))
avatar
20% падения не страшно после роста в два раза за последние пару лет
Вот мой расчет: взял квартиру в Екатеринбурге в 2012 за 2,9 млн., сдаю с 2015 по 23т.р. в месяц. Итог: 7лет*12месяцев*23000(вмесяц)=1932000 рублей с аренды, ну и стоимость квартиры сейчас около 6,5 млн. Итого, вложив 2,9 имею сейчас 8,4 млн. Доходность 289% за 7 лет, это 41% годовых на Бетоне
avatar
gubi, Вы все 7 лет ее сдавали без простоев и ремонтов?
avatar
Оказывается, есть квартиранты, которые сдают свою квартиру в одном районе, а сами снимают в другом районе. 
avatar
gubi, да удобная схема, можно менять постоянно работу-район, или вообще в разных странах переезжать работать и иметь ден поток на съем
avatar
Николай, за 7 не скажу, но 6 лет без ремонтов и простоев вполне реально. А не, вру, кран потек, пришлось поменять, но это вроде 3 косаря стоило.
avatar
Иванов, а какой город? ))) Мне вот почему-то кажется что условия в Питере, Москве или в том же Екатеринбурге с Казанью, отличаются от условий в Хабаровске, Южно-Сахалинске, Омске и прочих городах поменьше ))) 
avatar
Николай, СПб :)) И еще немного соврал, в самом начале пандемии я аренду в два раза скинул жильцам на 3 месяца, но это был мой жест доброй воли :)
avatar
Николай, ремонт просто нужно делать минимальный, покраска стен, никаких потолков натяжных и тд, мебель функциональную нужно но при этом прочную. Тем кто снимает по большей части не нужны шикарные ремонты, главное чтобы было чисто и аккуратно. Всегда умилялся хозяевами, которые на окраине города в спальном районе пытаются из квартиры для съёма сделать замок, это так не работает, нужно понимать что на окраине живут люди с окраины
gubi, ~ 16% годовых.
avatar
Hofman, автор не только неправильно посчитал годовую доходность, но и   не учел три важных фактора. Ремонт, амортизацию, везение. 
avatar
SergeyJu, да он не заметил/не учел/подогнал/умолчал сразу про кучу факторов
1) уже указали — это еще только чисто математический момент
2) это вы тоже верно указали
3) из арендной платы 23 т.р. автор забыл (или «забыл»?) вычесть плату за КУ (как минимум, 3т.р.)  — с учетом этого будет ~20 т.р. в месяц
4) уже совершенно точно «забыл» вычесть затраты на первоначальный ремонт как минимум 500т.р. — так что уже получается, не 2,9 млн вложено, а примерно 3,5.
5) Сдача в аренду 7 лет — и без единого ремонта? — и без единой недели простоя?? — ой, да ладно!;) Но — поверим на слово, и если так — то это просто фатальное везение, которое бывает в лучшем случае у 1 из 10, если не из 50 — и потенциальным инвесторам это обязательно следует учитывать. 

Итого, пока имеем:
первоначальное вложение ~ 3,5млн.
аренда ~ 20т.р.*12мес.*7лет=1680т.р.
стоимость квартиры сейчас  6,5 млн. (?)
Итого, вложив 3,5 имеем сейчас ~8,2 млн. Доходность 134% за 7 лет, это  ~13%, если считать правильно, а не как автор. Однако, и это — неверный, завышенный показатель, потому как —
6) Срок 7 лет — это от какого времени считаем? — от момента приобретения квартиры? — так тогда с 2012 года — это уже не 7 лет, а 10 лет; или — считаем от момента сдачи в аренду, т.е. с 2015 года? — так тогда стоимость квартиры надо брать не 2012 года, а 2015-го, т.е. не 2,9 млн, а дороже.

Ну и наконец, последнее и самое главное — а точно ли стоимость квартиры сейчас 6,5 млн? Потому как выставить за какую-либо цену и продать за ту же цену — существенно разные вещи.
gubi, вы попробуйте продать её за 6.5млн, будете удивлены)
Переключая каналы, Сейчас, думаю, сложновато продать, т.к. ипотека накрылась. Но и незачем, куда потом эти рубли засунуть, не в фондовый же рынок РФ
avatar
gubi, свою продаю в новом доме, супер ремонт, уже сдвинул на 5% вниз, звонков нет, жалко продавать с дисконтом 10-15%, но придётся. Причём буду брать откровенно за деньги от продажи мягко говоря хлам, из-за сговора пдрсов застройщиков, из-за которых весь хлам двинулся тоже вверх следом глядя.
gubi, а вот мой расчет: взял в 2008 году квартиру 100 м2 по 49 тыс за м2, сейчас она стоит около 110 тыс м2 + ремонт делал около 2 млн руб потратил. Нихера не супер инвестиция, но я в ней живу. Все зависит от момента покупки и от объекта. Это как индекс считать если в 2014 году взял один результат, если в 2021 году совсем другой.
Иванов Михаил, Основной вопрос, что сделать сейчас, чтоб еще лет через 5-7 быть в хорошем плюсе.
avatar
Да единственное, вначале делал ремонт. Ну и еще квартиранты меня уболтали на установку кондиционера за 30 т.р.
avatar
gubi, просто сужу по своей теще. Они сдают тоже уже не первый год квартиру. Примерно год-два у них живут квартиранты. Затем после каждого приходится делать ремонт и квартира в простое в это время пару месяцев. Но порой и квартираты сами делают ремонт, но это потом компенсируется арендной платой. Поэтому и удивился вашему расчету. Сдавать квартиру 7 лет без всяких ремонтов и простоев…
avatar
Николай, я так сдаю, когда не было длительных квартирантов еще и больше получилось заработать на посуточной сдаче. Но больно хлопотно, проще постоянным сдать. Ремонта не делал, только кухню давно в Икее купил. 
Николай, У меня там дизайнерский ремонт, декоративная штукатурка, даже есть термостат для ванны Grohe, ремонт делал хороший для себя пока сам жил там. А вообще, если сделать хороший ремонт в хорошем доме в хорошем месте, то квартиранты ведь видят, что за свои небольшие деньги они лучше ничего не найдут и будут жить. Просто когда размещал объявление о сдаче, то звонили люди, которым еще нужен был паркинг для Крузака 200-го, то-есть есть люди, которые снимают квартиру не из-за того, что им негде жить. Это другие люди и требования у них другие, они не будут в сарае жить. Я заметил категории квартир для сдачи: 1 это когда досталась от умершего родственника, ее сдают как есть, на туже замену окон на пластиковые собственник не хочет тратить денег, и есть когда покупают квартиры в новостройках делают ремонт, типа ремонта от застройщика (дешевый и простой) и сдают. Их лего обнаружить, когда на кухне холодильник без no frost и стоит уродская духовка а не встраеваемая техника. ну и нет там посудомойки. Так вот, если вы обращаете внимание на такие мелочи, то ваша квартира становится гораздо привлекательнее других. Что мешает купить стеклянный стол на авито и жк телевизор?
avatar
gubi, в 2012 за 2,9 млн., сдаю с 2015 по 23т.р. в месяц. Итог:

У меня там дизайнерский ремонт, декоративная штукатурка, даже есть термостат для ванны Grohe

Итог:
1) из изначальных цифр неверно посчитан сложный процент
2) в расчетах не учтены расходы на дизайнерский ремонт

avatar
Николай, Тут тоже вопрос изначального ремонта и жильцов. У меня дружбан так же сдает, делает самый дешманский ремонт, за год-два квартира превращается в трэш и опять по новой ремонт…
avatar
gubi, а как уболтали какие аргументы были? частично скинулись?
avatar
Виталий, выходит на солнечную сторону квартира, жарко в комнате. Ну я подумал, квартира моя, но и кондиционер останется у меня, к тому же если квартирантам идешь на встречу, они дольше живут. Зачем им съезжать из квартиры с кондиционером?
avatar
На bn нет корректировки на год постройки, поэтому там цена не соответствует действительности, реальные цены на вторичку на 20-30% ниже чем расчёты этого сайта.

хорошо посчитано, прям как я в 15ом

если на такую арендную ставку был спрос — шикарно, видимо и квартира стоит того. Я неплохие варианты всегда в районе 20+ку находил, в хороших местах\домах

кстати, в СПб раньше лучше было сдавать с полным фаршем (кондей, мебель, техника) — быстро окупается
Чеснок, сейчас так же. Правда смотря где, если в попе города, то там как правило хотят подешевле, и там полный фарш на фиг не упал, но и контингент жильцов будет соответствующий. Если в хорошем районе, то да, полный фарш желателен.
avatar
Весь фокус в том, что брать за точку отсчета. Если сегодня, то да, недвига уже не так привлекательна. Но если взять 2019 год, то вот мой расчет:
За 5 500 000 взял однуху в СПБ в стройке в начале 2020, построилась в 2021, с 21 года сдаю.
В мебель и технику бахнул порядка 500 тр, итого получилось 6 млн.
Сдается за 40 тыс/мес + КУ. Те порядка 8% годовых, до вычета налогов, при ставках в банках на тот момент 4-5%. Сейчас такую продают за 11 лямов, особо упоротые личности за такую же в этом же доме хотят 14 :))
Доходность можете посчитать сами.
Но в целом с тезисом автора согласен, тоже думаю недвига должна подешеветь.
avatar
Иванов, а локация? я в 20 году на фермском шоссе прям у удельного парка снимал за 25+КУ
Чеснок, васильевский остров
avatar
Иванов, ясно… доклендс или рядом
Чеснок, не, доклендс — это апарт, я их не люблю. Да и место там гнилое, прям у кольцевой,. Я хз, живёт ли там вообще кто нибудь, иногда гоняю в ленту, она там прямо рядом или по кольцу проезжаю, окна не горят…
avatar

Иванов, да, мне тоже не понравилось.

риелторы ютуба пытались пиарить это местечко, ну и вроде получилось, т.к цены ломят будто спрос огромный. Хоть и не знаю, какие буратинки там покупают «вид на Неву» хахаха

 

В Челябинской области уже где-то так и упало. И продолжает катиться вниз.
avatar

Спасибо, интересная статья!
Скажу немного о своём скромном опыте. Купил квартиру в городе где проживаю (население 1,5 млн человек) в самом начале 2020 в новом доме, рядом с аэропортом. Не в кредит и исключительно под сдачу. Сдал сразу же после завершения ремонта, ремонт и технику отбил примерно за год + получил налоговый вычет 260тыр + каждый месяц стабильно на руки реальные деньги.
В то же время заносил деньги на биржу, купоны и дивиденды реинвестировал, не выводил. В итоге сейчас счёт в минусе )) А квартира за это время подорожала по моим прикидкам примерно на 40%. Но считаю что все эти разговоры об изменении цены квартиры бессмысленными пока не зафиксировал прибыль/убыток. 

И да, считаю что недвижимость или любое другое имущество (которое можно потрогать руками) отжать гораздо сложнее чем нолики на счёте.

В свое время вложился в недвижку и не жалею. Стабильно, гарантировано, надежно.
Для сдачи в аренду лучше брать старенькие дешевые квартирки. Ремонт самый дешевый. Чуть скинув цену на аренду получите очередь желающих снять. Чем лучше ремонт тем больше болит душа. С вероятностью в 90% ремонт убьют в хлам. Иногда ощущение что специально убивают квартиру из каких-то особо изощренных садистских наклонностей.  Ни каких окон ПВХ и ламинатов. Только треш, только линолеум, побелка, бумажные обои. Мебель с помойки. Можно всю квартиру обставить даром. И будут снимать с удовольствием! Лишь бы на пару тыс дешевле. И это выгоднее чем сдавать классную квартиру с хорошим ремонтом. Намного выгоднее.
avatar
Курц, мебель с помойки?) красава))))
Александр Свириденко, кстати, для США притащить в дом чужую брошенную мебель — типичный подход не только для бедняков, но и для нижнего среднего класса. 
avatar
Александр Свириденко, Да, как не странно это звучит, но на помойке мебель бывает весьма неплохая. Полгода назад диван видел, почти новый, аж удивился. А уж сколько тумбочек, полочек, столиков… гостиницу обставить можно. В арендную квартиру для убогих самое то. А людей поприличнее единицы и у них другой сегмент спроса. 

avatar
Курц, Ну так на такую недвигу и контингент соответствующий клюет, не удивительно, что убивают в хлам. На счет выгоднее сдавать такое жилье — сильно сомневаюсь.
avatar
Иванов, Контингент?? Он одинаков и для квартиры с ремонтом и без. Это одни и те же люди. Аристократы не снимают однушки на окраинах. Среди остальных — лотерея. Вы не отличите приличных от убогих. На вид они все одинаковые и поют одинаковые песни. Они могут быть одеты в разы лучше вас и телефон хороший и разговаривают вежливо… а когда заедут вынесут вам весь мозг и засрут квартиру. Я например половине претендентов вообще отказываю. Это молодежь до 25, одинокие мужчины, сожительствующие вне брака пары, люди у которых нет пластиковой карты, бригады гасторбайтеров, «негры»  и т.д… Всё это потенциальная проблема гарантированная. Но даже из оставшихся всё равно половина- беспардонные люди, которые считают что раз квартира не их, то можно всё ломать, не делать уборку, курить в комнате, выбить стекло, отсрочить оплату и т.д..
Через пару лет хороший ремонт они превратят в клоповник в оборваными обоями. И вам снова придется вывалить пол миллиона на ремонт.
Зачем? если можно сдавать максимально простую в обстановке и ремонте квартиру. Ухожено, чистенько, и достаточно. (впрочем и это умудряются ухлопать). Но хоть не так жалко. И не дорого отремонтировать.

avatar
Курц, так о чем и речь, на окраинах хороший ремонт не нужен. В хорошем месте — нужен и тут больше вероятности, что квартира останется в хорошем состоянии. И все таки контингент, снимающий дешёвую квартиру на окраине, и контингент, который снимает квартиру в хорошем месте с хорошем ремонтом по цене в 2 раза больше окраины, имхо все же различается. Не, конечно на мудаков можно нарваться везде, тут спору нет.
avatar

Иванов, У нас есть ещё одна кв с отличным ремонтом, техникой, кондеем, дорогой мебелью. Не сдаем потому что желающих нет. Ни кому не нужна квартира с евроремонтом в аренду по цене в 2,5 раза дороже… Потому как за такую сумму уже можно ипотеку брать. 
Люди ищут максимально дешевое жильё. А сдавать её дешевле это значит за 3-5 лет убить ремонт. А он стоит около ляма, не считая технику и мебель. Невыгодно совершенно. Поэтому используем её сами, в качестве гостевой.
Зато желающих снять по среднерыночной цене- масса. И их не беспокоит простота отделки и мебели. Им всё нравится если цена на 1 тыс ниже рынка. Последний раз когда искал жильцов. квартира не простаивала ни дня. Одни съехали. сразу другие заехали. И я ещё выбирал. Из 6 человек откликнувшихся за неделю на объявление, пятерым просто отказал. А шестым сдал по рынку без скидки. И люди ещё благодарили. так что мог и дороже сдать, но мне лояльность жильцов важнее лишних 2-3 тыс.
Состояние квартир на сдачу прямо пропорционально культурному уровню населения. В Москве есть прослойка людей высокого уровня воспитания и культуры, готовая снимать кв в аренду. В моём же городе таких людей нет. Но зато есть большая прослойка убогих жаждущих снять жильё.
Кстати смотрел как-то передачу в инете, про Питер, его архитектуру и т.д… Так вот там про царские времена речь шла. И про доходные дома там речь зашла. Так вот там тоже были шикарные квартиры в аренду. Но со временем их все в итоге нарезали на мелкие углы и комнаты и сдавали убогим. Это было выгоднее вдвое, чем сдавать дорогие апартаменты приличным людям, коих надо было ещё поискать.

avatar
не вижу явного фактора, кроме как сильной девальвации и высокой инфляции

Это вообще не факторы роста цены. Фактор роста может быть только один — спрос, превышающий предложение. Ну или не превышающий. Чисто технически при высокой инфляции цены на недвигу могут и падать

теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн