Реально ли это без ипотеки купить квартиру в ЦАО Москвы?

Недавно с друзьями пили пивко и обсуждали всякое, ну и слово за словом, пивом по столу зашла речь с моей давней подругой Анастасией и ее мужем о том, насколько вообще реально жить в центре Москвы, если ты тут не родился или тебе не досталась квартира в ЦАО по наследству.

Я, конечно же, оптимистично сказал, что откладывая вдвоем 200к в месяц, через 5 лет можно купить квартиру с видом на Кремль. Конечно, не уточнил, что вид на него будет в бинокль, но все же.

Давайте посчитаем. Возьмем уж не самый центр, а в пределах ТТК, миллионов за 30.

Вот, например, трешка в районе Шаболовки:

Методом хождения по ЦИАНам можно посмотреть что-то еще и в других районах, и уж тем более других размеров.

А считать давайте семейную пару, потому что вдвоем это в 2 раза реальнее, чем одному. И пусть меня закидают тухлыми яйцами те, кто считают, что зарабатывать обязан в семье только мужчина. Это личный выбор каждого.

Для расчета используем калькулятор.

Исходные данные: можно позволить себе откладывать 150 000 ежемесячно. Необходимый бюджет: 30 млн. Ситуации — для примеров, посмотрим не самые фантастические.

Ситуация 1. Не самая реалистичная

Доходность 15%, срок ±8,5 лет. Такая доходность предполагает высокие риски, достигнуть ее можно с помощью высокорискованных облигаций (так называемые ВДО — высокодоходные облигации) и/или большого процента акций.

Ситуация 2. Оптимистичная

Доходность 12%, срок ±9 лет. Такая доходность также предполагает довольно высокие риски, хотя и ниже, достигнуть ее можно с помощью корпоративных облигаций второго эшелона и небольшого процента акций.

Ситуация 3. Близкая к реалистичной (но это не точно)

Доходность 10%, срок ±9,5 лет. Такая доходность предполагает умеренные риски, это инвестиции в облигации первого и второго эшелона.

Ситуация 4. Прагматичная

Доходность 7%, срок ±11 лет. Невысокая доходность предполагает невысокие риски. Это вклады, ОФЗ и облигации первого эшелона. В этом и всех предыдущих случаях повысить доходность можно с помощью ИИС.

Долго? Ок. Посчитаем ипотеку с таким же платежом в 150 000 рублей в месяц.

Для расчета используем калькулятор. Ставку возьмем 7%.

Максимум при таком платеже и при такой ставке дадут 23 млн рублей на 30 лет, суммарно нужно будет заплатить 55 млн. Ну и тут еще первоначальный платеж придется выложить. Есть вероятность погасить досрочно.

23 млн на 30 лет против 30 млн за 9-11 лет. Спойлер: из-за инфляции и роста цен на недвижимость через 9-11 лет очень вероятно можно будет купить квартиру, которая сейчас стоит 23 млн или ниже (вероятно, что даже в районе 15 млн). Так что помним, что доходность на уровне инфляции позволяет сохранять, но не зарабатывать. Но на таком сроке недвижимость обычно растет.

Ну и посмотрим, сколько нужно откладывать в месяц, чтобы за 5 лет накопить 30 лямов

Железобетонный (но это не точно) вариант:

При доходности 8,5% — откладываем 400 000 в месяц и инвестируем в облигации (ОФЗ, первый и второй эшелоны) и вклады

Оптимистичный вариант:

При доходности 13% — откладываем 350 000 в месяц и инвестируем в облигации второго эшелона и небольшой процент в акции и ВДО

Фантастический вариант:

При доходности 19% — откладываем 300 000 в месяц и инвестируем в акции, надеясь на чудо. Очень вероятно, что будет в итоге минус.

Стоит напомнить, что гарантировать доходность невозможно, всегда есть риски, ставка ЦБ может падать и тянуть вниз доходность по вкладам и облигациям, а еще банк или эмитент может обанкротиться, у акций и других инструментов рисков еще больше. Про доходность облигаций сейчас я писал пост: Облигации: можно ли на них заработать в 2 раза больше, чем на вкладах?

Прекрасно видно, что в 150к не уложились. Упс. Для подавляющего большинства людей квартира без ипотеки за 5 лет является скорее невозможной, чем возможной, но есть, к чему стремиться.

Вторичка в Москве падает, первичка растет за счет хитрой схемы субсидированных ставок на ипотеку. Если кратко, то под видом рассрочки предлагается ценник, который уже включает в себя проценты. Об этом достаточно подробно написано у моего бро Макса.

Поскольку мы нацелены на вторичку, то можно предположить, что какое-то время цены будут падать или не будут хотя бы расти. Как долго? Непонятно. Стоит все же быть тут пессимистами и не верить в падение в течение ближайших 10 лет. Но пузырь вторички 2020-2021 годов лопнул. Тренд на данный момент нисходящий.

Смотрим на красивую кривую:

Конечно же, эксперты скажут, что видно же, что недвижимость всегда растет, но есть вариант, при котором через 5 лет можно будет взять не дороже, чем сейчас. Да и вообще непонятно, будет ли что-то вообще через пять лет, конечно. Вот то, что через 10 лет она будет дороже, лично у меня сомнений не вызывает. Через 5 — не факт.

Резонно сказать, что деньги всегда обесцениваются, из доходности стоит вычитать инфляцию. И это правда. Тем не менее, в данном случае нам не так важна инфляция, как стоимость квартиры.

Цены на недвижимость не идут ровно с инфляцией. Да, деньги обесцениваются всегда, а недвижимость не всегда растет. И недвижка может обгонять или отставать от общего роста цен.

Например, это видно на периоде с 2010 по 2020. Особенно по вторичке.

Сейчас цены на вторичку идут вниз. Как долго это продлится? На примере 2015 года вторичка падала почти 3 года, а до максимума 2015 года восстанавливалась 5 лет. Первичка, естественно, живет по другим законам и зависит исключительно от ставок по ипотекам. Застройщикам нужно кушац. Нет, я не уверен, что только в течение 5 лет вторичка не подорожает до цен февраля. Это скорее пример того, что через 5 лет квартира может стоить как дороже, так и дешевле или столько же. Но через 10 лет с 99%-ой вероятности цены будут сильно выше. Но никто точно этого не знает. Даже эксперты. Не исключаю даже вариант, при котором сейчас взять ипотеку может оказаться выгоднее, чем копить. Этого никто не знает.

В первую очередь, я бы не рассматривал квартиру за 30 млн. Во вторую очередь, постарался бы откладывать не 150 000, а 200 000. В третью, постарался бы держать доходность на уровне 10-13%. Через 5 лет будет 15-17 млн. Недостающую часть можно будет взять в кредит. Но это уже личное дело каждого. Как мне кажется, главное — начать. А там уж пойдет.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю о своем опыте в инвестициях и финансовой грамотности, о том, как коплю на недвижимость в Сочи и не забываю про полезные источники знаний и мемы.