Блог им. EmeraldResearch

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"

Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:

Ответ на вопрос: "Почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу"
Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


То есть экономика такого фонда после получения арендных платежей будет выглядеть примерно так:
  • Оплата налогов
  • Переменных расходов
  • Операционных расходов
  • Маржа УК 

Условно, если если издержки составят 30%, то операционная прибыль составит 70% от арендных ставок, из операционной прибыли будет погашаться кредит, которые в настоящее время можно будет взять под залог недвижимости скорее всего примерно под ставку 9%.

Тогда считаем, что безубыточная ставка аренды с 0 маржинальностью для фонда должна быть 9% / 70% = ~13% годовых при 100% заполнении объектов сдачи и 0% просрочки.

Если мы хотим заложить все же прибыль 2%, стоимость риска просрочки скажем в 2% и уровень заполнения помещений в среднем до 85%, то получаем экономику: 13% / 85% + 2% + 2% = ~ 19%+

Тогда если мы хотим конкурировать с частниками, которые уклоняются поголовно от уплаты подоходных налогов с аренды, то с учетом ставки аренды порядка 1000 — 1200 рублей в месяц за кв. метр в Москве, конечная стоимость квадратного метра объекта инвестирования для фонда должна быть не выше 75 800 рублей в Москве, но таких цен нет.

Вы можете поспорить с некоторыми цифрами, но в любом случае рентабельный бизнес при текущих арендных ставках при стоимости метра (Москва) больше 100 тыс. вы не получите.

В итоге остается:
  • Либо гостиничный бизнес с посуточной сдачей,
  • Либо есть отдельные единичные (то есть спрос низкий) истории с аппарт-отелями, но там ориентация на состоятельный сегмент и корпоративных клиентов, готовых платить в 2-3 раза выше стоимость квадратного метра

UPD:
статья именно про жилую недвижимость под сдачу, фонды коммерческой недвижимости в России есть, пишу о них в своем блоге под темой ЗПИФ недвижимости
★6
57 комментариев
А как же люди в апартамент-отели инвестируют?
Алексей Московский район СПб, дополнил статью:
В итоге остается либо гостиничный бизнес с посуточной сдачей, либо есть отдельные единичные (то есть спрос низкий) истории с аппарт-отелями, но там ориентация на состоятельный сегмент и корпоративных клиентов.
Алексей Московский район СПб, 
1. Физики инвестируют свои, а не кредитные, с самого начала получается совсем иная экономика. А стоимость своих денег или вообще не считают, или, в лучшем случае, сравнивают со ставками по депозитам, что явно меньше кредитных.
2. У физлиц на круг меньше налогов получается.
3. У частников операционные расходы минимальны или отсутствуют, т.к. нет бухгалтерии, управляющих, юристов и т.д. Частный инвестор сам выполняет большинство этих функций с разной степенью успешности. При этом стоимость своего труда тоже никто, как правило, не учитывает при расчете доходности.
Ну и про саму доходность… Не знаю как с апартами, но сдача обычной квартиры в аренду в мск даёт слишком маленькую доходность, даже с учётом всего вышесказанного.
Максим Молчанов, 4% годовых грязными сдача двушки в Москве (как-то считали).
Может добавится еще рост стоимости, но здесь все ждут падения!!!
Вы просто не в курсе. В Сбере есть (склады и ещё там-что-то) и таких дофига Но это не интересно, так как предлагаемая этими фондами доходность в разы меньше реальной доходности от аренды. Хотя кого-то устраивает.
avatar
Сергей Нагель, может я не совсем понял автора прошлого поста. Отвечал именно про жилую недвижимость. А фонды коммерческой недвижимости — другое дело, сам такими владею.
Финансовый Архитектор, я в подробности не вдавался-но вот к примеру про жильё ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»
domrf-am.ru/funds/domrf/
avatar
Сергей Нагель, спасибо за ссылку, постараюсь изучить. Но это фонд для физ лиц, институционалы в такое не вкладывают.
Сергей Нагель, Там нет выплат типа купона или дивидендов. Вся надежда на рост стоимости пая. В общем тухленько 
avatar
Сергей Нагель, по моему опыту с торговой недвигой доходность прямого инвестирования и через фонд отличается на треть, где-то на четверть, но не в разы. В качественные технологичные склады напрямую инвестировать, конечно, сложнее, порог входа существенно выше, так что допускаю, что там может и в разы выгоднее без фонда.
Максим Молчанов, фонды обычно выбирают недвижимость класса А, там ставки капитализации 10-14%. Физик сам такое не купит. Но физик может купить высокорисковые объекты со ставкой капитализации 20%. Но эта доходность именно отражает повышенный риск.
Финансовый Архитектор, честно говоря, не понял зачем здесь эта очевидность… Я, естественно, сравнивал схожие активы, например, помещения/здания под магазины сетевых ритейлеров и фонды типа Активо, у которых ровно такие же объекты в управлении.
Я правильно понимаю, что когда государство прижмет по налогам всех сдающих в аренду квартиры частников, то могут появится ЗПИФ на такую недвижимость?
Кстати это вполне реально, т.к. государство явно взяло жесткий курс на выявление всех уклоняющихся от уплаты налогов. Денег в бюджете не хватает, будут стараться повысить собираемость налогов любыми способами.
avatar
Alexide, нет у меня такой уверенности. Частники готовы на доходность 3% на вложенный капитал)) Бизнес так не работает, тогда проще купить коммерческие площади.
Финансовый Архитектор, мне вот как сдающему неважно какая там доходность у квартиры, главное денежный поток от квартир который перекрывает потребности в расходах, а доходность тоже на недвижимость непонятно как считать, к примеру, кто то купил 2017 году квартиру которая сейчас дает 9.5%, кому-то вообще по наследству досталась) это же сейчас в моменте доходность 3% где-то. Через пару лет вполне что уже пару ноликов к ценам мы добавим, и тогда аренда станет: 30 тр -> 3000 тр)
Evgeniy Ivanov, ну институционалы будут считать бизнес конечно от текущей стоимости и принимать инвест решения:) а физик волен следовать комфорту:)
Финансовый Архитектор, у тя 3% сверх инфляции… т.к инфляция отбивается ростом цены недвижки… это аналог офз ин... 

и ты не учел износ недвижки… дом это не египетская пирамида… у современного дома построенного из говна, пластика, пенобетона и палок срок службы лет 50 всего… т.е. каждый год -2-3% чисто износ 
avatar
ves2010, это обывательское понимание, в реальности экономика квартиры сложнее и зависит от места расположения.

Современный монолит по документам имеет эксплуатационный срок 100 лет. А вот ремонт и мебель амортизировать надо быстрее. В фондах недвижимости примерно 2% от стоимости объекта на ремонт резервируют.
Финансовый Архитектор, я тож думал что локация важна… покупал квартиры у метро… проблема в том что понастроили овердокуя станций метро... 
avatar
Финансовый Архитектор, ты всерез думаешь что пеноблоки и пластик фасада и утеплитель на 100 лет? 
avatar
ves2010, пластик фасада и утеплитель до первого пожара, потом дом под снос
avatar
Alexide, невозможно это выявить, частники просто перестанут сдавать квартиры в аренду и кому это нужно? 
avatar
RU000A0JXP78 от ДОМ.рф domrf-am.ru/funds/domrf/  

Но это ОЧЕНЬ сомнительный фонд ) 
avatar
이익, «страница не найдена» ((
Финансовый Архитектор, domrf-am.ru/funds/domrf/
avatar
Аммортизационный вычет учитываете ?? Чтобы меньше налогов платить?
avatar
Nicolasgfk, я показал именно бюджет движения денежных средств, в него амортизацию не включают. БДДС имхо нагляднее показывает реальный фин рез для инвестора.
Сдача любого жилого помещения это всегда НАЙМ! Не аренда! Исключительно и только НАЙМ! 
Блин, ну есть же элементарные вещи, гражданский и жилищные кодексы!
avatar
SAA, не думаю, что строгое следование терминологии важно:) мы же тут на форуме, а не договор подписываем:)
Финансовый Архитектор, воспринимаю смартлаб, как сайт профессионалов, поэтому многие вещи «режут глаза».
avatar
SAA, «сайт профессионалов»? Это вы явно напрасно.
(но это я не про автора заметки)
avatar
SAA, У всех есть свои особенности общения. Современные словари, например, считают, что нет слова найм (есть слово наём).
avatar
Фима Гирин, Статья 671 Гражданского кодекса. Слово «найм». Договор найма жилого помещения. Более того, если бы я лично не занимался этим вопросом больше десятка лет, то возможно прошёл бы мимо. Ну не может быть физлицо арендатором жилого помещения, только нанимателем. Что относится к жилым помещениям прекрасно отвечает Жилищный кодекс РФ. Договор аренды и договор найма это как небо и земля, профессионалы понимают разницу.
Как юрист, я руководствуюсь нормативным правовыми актами, которые выше по юридической силе неких «современных» словарей.
avatar
Проблема в доходности. Она ниже 5% от аренды. Вам нужна такая доходность в рублях? Доходности от роста стоимости недвижимости тоже нет. до 20 года цена на нее не росла. В условиях инфляции. Потом за год она подпрыгнула и тоже уперлась в потолок. Обычный вклад обойдет доходность такого фонда. 

avatar
LogikoMen, не обойдёт, естественно. Вклад не имеет реальной доходности.
А недвига(в мегаполисах) имеет. Ибо её тело ещё и на инфляцию В ДОЛГОСРОКЕ дорожает.
avatar
Дмитрий, щас машины дорожают лучше твоей недвижимости. Хотя они и теряют стоимость ввиду старения. Долгосрок и реаяльная доходность — понятие растяжимое. Вы цифры хоть какие то подтянули бы. И увидели бы разницу. 
avatar
LogikoMen, так зайдите в поиск и увидите долгосрочную динамику цифр. Напр. по нашему с вами московскому региону:
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin
Какулятор инфляции тоже вам запостить или сами погуглить наконец осилите? 😉
Если окажется не по плечу, то подарю лучше сразу готовый ответ:
www.irn.ru/gd/index-dohodnosti-s-2000-goda/#begin
avatar
Дмитрий, найдите любой индекс облигаций вместе с купонами и увидите долгосрочную динамику. И сравните.
Добавьте к этому эффект накопления. И вы поймете. Почему богатые хранят деньги в облигациях. А после уже в акциях. Даже Баффет хранит огромные суммы в облигациях. 
avatar
LogikoMen, зачем вы продолжаете наводить тень на плетень? Речь шла исключительно о сравнении со ВКЛАДАМИ. Притом вами же и предложенного.
И мне не стоит рассказывать в чём «хранят богатые». Я сам из похожих(по источникам капитала), причём много лет ещё и живу ТОЛЬКО с инвестдоходов.
avatar
Дмитрий, вклад надежнее облигаций. Доходность — другой вопрос. 
avatar
Различным фондам будет сложно конкурировать с частниками при сдаче квартир. Ведь у частников нет НДФЛ))
avatar
Union_Jack, как это нет — в МСК еще как контролируется это — пример в МСК-Сити практически тотально контроль — там почти все или ИП 6% или на патенте
avatar
avatar
Sergio Fedosoni, ну, Сити не показатель) обычные частники с квартирами за 40 тыс. в месяц редко платят налоги:)
Финансовый Архитектор, многие самозанятые — в люьом случае довольно быстро приведут всех к платежной дисциплине - 
avatar
а это не полетит — накладные расходы + особенности налогообложения загонят фонд в отрицательную доходность
avatar
Sergio Fedosoni, да, там по крайней мере НДС надо отменять. Такие инвесторы должны иметь радикально иное налогообложение.
Финансовый Архитектор, ИП с 6% или самозанятый с 3/4% это иное совсем чем фонд с НДС, прибылью, и НДФЛ
avatar
Sergio Fedosoni, так я же про это и пишу, даже картинку нарисовал:))
Сдавать жилую недвижимость убыточно.
С коммерческой хз.
Сергей Кузнецов, почему убыточно? Арендные ставки с большой лихвой перекрывают амортизацию. Как у долгосрочной, так и посуточной(где у последней в расходах ещё и плата за управление), даже с учётом простоев.
avatar
Дмитрий, а посуточная вообще немного незаконна)
avatar
Дмитрий, считал в Москве 4% годовых грязными получается. Сейчас цены еще выше на недвижимость, а аренда такая же или даже ниже.
Дмитрий, я сдаю 5 квартир в мскве… если брать в расчет ремонты, мебеля, износ дома… то выхлоп на уровне 1-1.5% в год… проще купить офз ин там хоть 2.5% идет

кроме того обычно считают по квартире с новым ремонтом — которая сдается за максимальные деньги… надо понимать что ремонт новый первые года 3-4… а потом 15лет это изношенная халупа… которая сдается с дисконтом -30% 
avatar
а у Арсагеры был же такой фонд, в кризис 2008 года паи стоили дешевле чем недвижки на балансе было
есть видео где подробно чел сооснователь рассказывает как и почему он сошёл на нет
Возможно потому, что хлопот много, а выхлопа мало.
Лично я не связываюсь, тк делал табличку по доходности ЗПИФов недвижки.
И там ничего хорошего.
Альфа вообще бросила котировать паи.
РНК скупила всех блогеров и тратит дикие деньги на рекламу, что крайне напоминает МММ
avatar
broker25, Альфа сейчас новый фонд запускает  в РНК подвоха не нашел, там типа основная фишка в том, что есть схема девелопер -> сбыт. И им пофиг куда сбывать объекты: институционалам или в розницу, лишь бы увеличивать скорость оборота средств. Так что их УК можно считать за некую форму отдела розничных продаж, где маржа собирается не за счет комиссии от СЧА, а за счет маржи между затратами на строительство и конечной ценой продажи объекта.

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн