Блог им. sng

Мысли о недвижимости⁠⁠

Недавно похвалился на одном популярном форуме тем, что вышел в плюс по российским акциям. Было много комментариев с похожим содержанием:

«Рынок акций снова начал расти? Это, конечно, здорово. Но выбравшие путь накопления капитала в акциях — это лохи какие-то.

Вот недвижимость — другое дело! Я (мой брат/сват) купил однушку в 2019 (2020/2021) году, и, судя по сайтам с объявлениями, она выросла в два раза!»

Примерно так себе представляют люди будущее рынка недвижимости в стране:
Мысли о недвижимости⁠⁠

В такие моменты хочется все бросить, поставить крест на своей стратегии и бежать бронировать у застройщика однушку у метро! Но когда я сажусь изучать этот вопрос, я прихожу к выводу, что рынок жилой недвижимости в РФ имеет явные признаки пузыря. И вот почему:

▪️ Судя по динамике цен (взять, к примеру, СберИндекс), в последние два года на рынке недвижимости царила эйфория. Рост почти на 100% за два года. Когда что-то растет на 40-50% в год без явных фундаментальных причин — это выглядит как пузырь.

▪️ Фундаментальными причинами роста стоимости недвижимости я могу назвать следующие:

а) рост населения страны;

б) приток иностранного капитала и иностранных инвестиций;

в) повышение благосостояния и прирост реальных доходов;

г) увеличение доходности или высокая доходность относительно других типов активов;

д) отсутствие нового предложения на фоне не уменьшающегося спроса.

▪️ Но окружающая нас реальность такова:

а) население сокращается, а к традиционной для нас естественной убыли в последний год добавляется существенный миграционный отток. Причем, отток целевых клиентов для рынка недвижимости крупных городов.

б) иностранный капитал в страну перестал поступать в принципе — не только на рынок недвижимости (представляю себе иностранца, вдруг решившего купить однушку в Мурино и понимаю, как абсурдно это звучит).

в) в стране экономический кризис, реальные доходы населения сократились  — рост стоимости жилья не является проекцией растущего благосостояния.

г) доходность от сдачи жилья в аренду (СПб, Москва) сейчас находится на уровне около 4% годовых (собственная оценка, на основе опыта сдающих в аренду друзей и знакомых, а также на основе объявлений в моем районе) — и это без учета износа жилья и непредвиденных расходов. В то время как ставка доходности по вкладам составляет около 7%, а по гособлигациям варьируется от 7% до 9% (после вычета налогов). Я уже молчу о вариантах с доходностью в валюте.

д) на рынке недвижимости наблюдаются рекордные темпы ввода нового жилья  — любое замедление здесь может стать катастрофой для целого ряда отраслей, подпитывающих этого монстра.

▪️ Главная причина роста стоимости недвижимости известна всем и многими признается не совсем здоровой. Но все считают, что эта не совсем здоровая ситуация будет сохраняться вечно. Рынок недвижимости, словно наркоман, «торчит» на бесконечно вкалываемых ипотечных льготах. Ставки по ипотекам значительно ниже реальных кредитных ставок. Государство компенсирует банкам эту разницу, как бы выплачивая за покупателя половину процентов. Эти укольчики бесконечно подпитывают наркомана, а когда его начинает ломать — дозу увеличивают новыми госпрограммами.

▪️ Все рассказы о покупке недвижимости сводятся к тому, как она выросла в цене за короткий период времени. Это преподносится как победа. Все остальное — вторично. Его квартира по объявлениям в моменте времени стоит дорого, ситуация принципиально отличается от лохов с состоянием, нарисованном в биржевом терминале. Кстати, победителей из II половины 2022 года не слышно: примерно с августа-сентября 2022 недвижимость не растет в цене, а даже немного снижается.

▪️ Доход от аренды сокращается. Так, в СПб средняя ставка по аренде сейчас на 17% ниже, чем была в конце 2021 года. Чтобы она оставалась такой же в реальном выражении, она должна была вырасти на 15%, компенсировав тем самым эффект от инфляции — а потом ещё на 25%, чтобы догнать увеличившуюся стоимость квадратного метра.

▪️ Доходность от аренды исторически была близка к доходности безрисковых альтернативных инструментов (ОФЗ, вклады). (см. там же: https://spb.restate.ru/graph/ceny-arendy-kvartir) Сейчас безриск — это 7-8% годовых. Если этот тренд не сломался, то либо аренда вырастет в 2 раза, либо цена на жилье упадет.

▪️ Среди моих уважаемых подписчиков есть консенсус, что строят сейчас говно и муравейники. Но все мы послушно идем брать эти муравейники, ведь они всё равно вырастут в цене! Покупаем то, что сами не считаем качественным продуктом (даже если не очень надо, про запас и потому что все берут), просто потому что оно растет в цене, тем самым создавая плодородную почву для пузыря.

Впрочем, наркомана на укольчиках могут держать ещё долго. Рынок недвижимости рухнет ровно в тот момент, когда я передумаю и куплю однушку у метро.


--------
С уважением, Александр Елисеев aka Finindie
Блог в Телеграм: t.me/Finindie

★12
134 комментария
е) Дак инфляция же еще))
avatar
SAO, 100% за два года?
avatar
Finindie, как один из факторов. Да и накопленный эффект имеет место быть если инфляция из года в год прёт, а цена недвижки не поспевает.
avatar
SAO, на что конкретно влияет эта продуктовая инфляция? на себестоимость новой стройки? ну допустим — но эта себестоимость в пару раз меньше цен от застройщиков. кстати при инфляции свобдных денег у потенциального покупателя жилья становится меньше  — от еды не откажешься, а от лишних метров можно.
avatar
My Shadow, ну почему же сразу продуктовая? Приведу пример. Я хотел еще в прошлом году купить новую машину. Походил по сайтам салонов и в голове была только мысль — «да я лучше еще одну квартиру куплю за такие бабки». Вот вам и инфляция и ее влияние на спрос на недвижимость))
avatar
SAO, а машины у нас резко из за инфляции подорожали что ли ?) кстати пруль в прошлом году было выгодно покупать.
avatar
Finindie, посмотрите на график Московской недвиги с 2014 года -рублевый.
Валюта подорожала втрое, инфляция за 6 лет с 2014 по 2020 на месте не стояла.
Накопленный эффект также имел место.
Льготная ипотека добавила взрывной эффект, но в рублях инфляция также накопилась неслабая
avatar
D-trade, как раз в середине 2019 ввели эскроу который поменял все ценообразование и выдавил мелких застройщиков. так что скорее картельный сговор, а не инфляция.
avatar
Finindie, почти, себестоимость метра мск за 2 года примерно +80% 
Анатолий Полубояринов, в Москве наверно бетон с алмазами:

По их оценкам, с января по сентябрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Уменьшение цен коснулось также сырьевых стройматериалов на фоне экспортных ограничений и концентрации их на внутреннем рынке. Например, стоимость арматуры упала на 54%, метизов — на 45%, ориентированно-стружечной плиты (ОСП) — на 70%, а пиломатериала — на 32%. При этом бетон, напротив, подорожал на 27%.
avatar
My Shadow, арматура сначала выросла на 200%, потом упала на 54%
avatar
Oleg, сказки, в 2019 тонна стоила 40к, сейчас 50к. а жилье в два раза вырасло.
avatar
My Shadow, тонна чего? тонна квадратного метра? 
Анатолий Полубояринов, тонна бесполезных постов, очивидно что тонна арматуры.
avatar
My Shadow, ну вы ж не на арматуре живете. Арматура — это вроде 10%, кто-то из девелоперов говорил, а может и того меньше.
Анатолий Полубояринов, вверху же все написано:
с января по сентябрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб.

метр в кирпиче дороже монолита или ж/б панелей если вы не в курсе. и арматуры в таком доме меньше всего.
avatar
My Shadow, у вас есть раскладка себестоимости метра по компонентам? сколько на кирпич, сколько на технику, сколько на песок, сколько на арматуру, сколько зарплаты, сколько земля и так далее.
Анатолий Полубояринов, а у вас? свои слова «себестоимость метра мск за 2 года примерно +80%» — обоснуете?
avatar
My Shadow, так я с источника взял
Анатолий Полубояринов, какого?
avatar
My Shadow, я про раскладку-то специально спросил, потому что самому интересно, а данных толком нет. Говорить на основе нескольких стройматериалов не совсем же корректно, там же и техника иностранная и труд. 
Анатолий Полубояринов, в вашей же таблице себестоимость метра в Магадане (привет сваи) почти в три раза дешевеле чем в Москве :) подозреваю что в метр в Мск засунуты «взятки» за подключение к сетям и КОТ (садики и школы за счет застройщика).
avatar
My Shadow, ну взятки надо платить и садики строить, поэтому учли)
Анатолий Полубояринов, а в других регионах не надо ?) может дело просто в том что в одних регионах реально пытаются строить дешевое жилье, а в других застройщики и чиновники снимают максимальную прибыль. к реальной стоимости стройки это не имеет никакого отношения.
avatar
My Shadow, ну не совсем же. Это все тянется с «Москва зажралась». Пока по отчетам застройщиков, они снимали больше прибыли, когда цены были ниже. 
Анатолий Полубояринов, ну вы конкретно пишите кто когда сколько, прибыль же еще от объема продаж зависит, если цены такие что мало кто позволить может даже в ипотеку то не удивительно.
avatar

My Shadow, 

ЛСР маржа была 12,5% в 2021 году, в 2022 году 9,6%. 

Эталон c 7,5% до 3,5%.

Самолет осталась там же, но там пока нет отчета по мсфо.

Пик не раскрывает

Анатолий Полубояринов, дело не в стройке — СВО и соотвествующая политика ЦБ делают свое дело, а так бы впарили еще больше :)
avatar
Анатолий Полубояринов, а Самолет и метро еще через МКАД подтягивает -)))
avatar
My Shadow, а в 2021 году 90 стоило, а жилье в два раза не выросло
avatar
Oleg, среднегодовая цена арматуры в 2021 году — 67290 рублей/тонна. и брать нужно за средную за пару лет — так как примерно это время «льют» дом.
avatar
My Shadow, не уверен что это большая доля. Это на дом.рф в аналитике видел, они каждый месяц себестоимость выкладывают.
Анатолий Полубояринов, да дом рф еще те сказочники, посмотрите почем тоже самое в регионах строят :)
avatar
SAO, + рост денежной массы. Куда то же она девается, не наличными пылиться.
avatar
г) доходность от сдачи жилья в аренду (СПб, Москва) сейчас находится на уровне около 4% годовых (собственная оценка, на основе опыта сдающих в аренду друзей и знакомых, а также на основе объявлений в моем районе) — и это без учета износа жилья и непредвиденных расходов. В то время как ставка доходности по вкладам составляет около 7%, а по гособлигациям варьируется от 7% до 9% (после вычета налогов). Я уже молчу о вариантах с доходностью в валюте.

Фейспалм, сравнение доходности недвижки со вкладами и обычными облигациями)

Вообще не понял захода про историческую доходность депозитов и арендной доходности. У вас как и у акций с дивидендной доходностью есть тело, с потенциалом роста (или падения). У депозитов кроме процентов вы не получите ничего.
avatar
UnembossedName, а квартира растет в размерах со временем? Откуда у нее потенциал роста?
avatar
xezdx, медленного долгосрочно роста цены, уж придумайте почему так происходит сами. Скорее всего потому что деньги меньше стоят.

В целом я считаю, что недвижка долгосрочно сохраняет деньги, низкая арендная доходность покроет издержки на ее содержание. Если она высокая, то еще что-то даст сверху.
avatar
UnembossedName, недвижка долгосрочно сохраняет деньги при условии, что куплена не на пике ценового пузыря. Ну либо ооочень долгосрочно, но тут надо еще естественный износ учитывать.
avatar
Рама, ну я писал, что оценочно арендная доходность порядка 3% покроет издержки на содержание (налоги, страховка или риск утраты, ремонты, капитальный износ, плата за содержание). А все что выше в плюс.

По мне долгосрочно это от 15 лет, думаю на таких периодах плюс-минус все складывается.
avatar
xezdx, у недвиги есть интересное свойство сохранять реальную стоимость, то есть в среднем расти в темпе инфляции (плюс-минус), в то время как тело облигаций (обычных) обесценивается в темпе инфляции.
Доходность индексируемых по инфляции гособлигаций (ОФЗ-ИН) находится в районе 2.5% годовых, именно их и надо сравнивать с недвигой.
avatar
Ив Ив, а на открытии рынка в марте 22го можно было застолбить 5% реальную доходность, по хорошему, если быть увереным в состоятельности государства на долгие годы, больше и ничего не надо, лучше акций вышло бы(
avatar
UnembossedName, угу, проблема именно в описанном Вами )
avatar
И еще Сдал в Туле однушку с доходностью 5.5% годовых прямо в эти дни, так ) Квартира со свежим ремонтом была куплена в январе (пришлось купить немного мебели), выставлена на этой неделе, сразу же сдана. Так что ситуация по регионам еще может отличаться. 5.5% — это средняя доходность. 7% — это очень высокая арендная доходность. Хоть 10% ставки будут, неважно.

Если что я не мамкин рантье, я папке квартиру купил (на замену другой) и сдаю, пока он еще живет в другом месте для него, работаю забесплатно(
avatar
UnembossedName, это нормально, твои родители работали и кормили тебя за бесплатно минимум 18 лет, одевали, обували и развлекали. сам в такой ситуации, купил квартиру родителям, плачу ипотеку, но переедут в нее они года через 2-3 только, работают за 500 км от меня
avatar
Виталий, да это так брюзжание, просто от того, чтобы сдавать квартиру меня удерживал геморрой с этим связанный, а тут пришлось не по собственной воле этим заниматься)
avatar
Не ограничивайте себя такими мыслями в вариантах инвестирования. Если ты покупашь г… оно будет г… хоть в недвиге хоть в акциях. Прсто надо не хватать что ни попадя

«Рынок недвижимости рухнет ровно в тот момент, когда я передумаю и куплю однушку у метро.»

100%))
avatar
Индекс мосбиржи грохнулся с верхов в два раза, стоимость квартир по irn почти не поменялась. Какие ещё нужны доводы?
avatar
Андрей, акции более ликвидны, волатильнее и доходнее…
avatar
Тогда и бакс по 350
avatar
Константин, не исключено, такой сценарий вполне возможен уже в 24г
avatar
Цены резко выросли, и всем нам кажется, что недвижимость стала очень дорогой.

Но вот на коленке построил соотношение стоимости метра в РФ к средней зарплате, данные есть с 1998 года.

Может просто очень дешево 3 года назад было?






avatar
UnembossedName, скорее 2007 год напоминает
avatar
My Shadow, в целом конечно может такое быть, что жилье относительно доходов бесконечно дешевеет. Но че-то я сомневаюсь, реально золотые деньки были в 2019м году.
avatar
UnembossedName, с ростом зарплат как правило растут и базовые расходы, по хорошему нужно к графику реально располагаемых доходов строить.
avatar
My Shadow, реальные располагаемые доходы — это после корректировки на инфляцию. Тогда уж надо сравнивать с номинальными располагаемыми доходами. Они то растут.
avatar
UnembossedName, формально растут, но форма графика последних лет — будет скорее всего другая, как бы намекая на ударную ипотеку, а не рост доходов.
avatar
UnembossedName, Супер!
avatar
Я понимаю ваше рефлексирование по этому поводу. Мне тоже владельцы ипотеки говорят, что 5 лет назад их хата стоила 7, а теперь 14. А на мои возражения, что 14 под 9% в офз = это хорошо, говорят, что главное-материальные активы. Я понял, что они не слышат никаких аргументов, и их невосприимчивость увеличивается к 40 годам. Главное, не свернуть на их путь, потому что там не круто. А через лет 10 их дом станет уже не по 300 метр, а меньше, ибо ветшание неизбежно.
Максим Инвестиционер, если 5 лет назад купить офз на 7, будешь ли ты иметь теперь 14? И это ещё без учёта прибыли от сдачи в аренду.
avatar
Андрей, не будет там 14 миллионов. Пятилетняя доходность в 9% по сложному проценту дает рост капитала в 1.54 раза, а если еще налог с купонов учесть…
avatar
Ив Ив, вот и я о том же…
avatar
Ив Ив, по этой логике, значит, надо все время вкладываться в хаты и тачки и ждать удвоения их цены?
Андрей, тут как всегда имеет значение точка входа и выхода. Если окно в 5 лет сместить на пару-тройку лет назад или вперед, то почти любой актив может стать топовым а другой аутсайдером.
Принцип Парето, да, согласен, я думаю автор поста говорил о долгой стратегии лет на 20.
Андрей, Ну, когда они покупали кв для жизни за 7 вряд ли это был суперпросчет)) и они экстраполируют свой прошлый опыт на текущую ситуацию. Но если у человека, предположим, есть 14 сейчас, то как он поступит: купит ли хату или положит в офз? А автор поста говорит, что цена хаты за 14 даст ему примерно 1.2 млн, чтобы тратить, ведь в кв за 14, если понадобится миллион, не отпилишь подоконник, чтобы продать)
Максим Инвестиционер, а в чем проблема не выбирать единственный путь?
avatar
UnembossedName, проблемы нет, если есть 14 на кв и 14 на акции. Проблема в кв-высокий порог входа, шанс не угадать двукратный рост есть. В акциях инвестировать можно с 1000р
Максим Инвестиционер, зато в квартиру можно войти с дешевым долгом без риска МК за 2 ляма если говорить о магической цифре 14.
avatar
Максим Инвестиционер, «по 300» чего? Если это в тысячах рублей, то в них я вполне допускаю абсолютно любые цены, но они совершенно точно будут выше нынешних. Не застали времена, когда литр молока стоил 4 тысячи рублей, а кило сосисок 35 тысяч?
avatar
Ив Ив, по этому вопросу впереди только туман)
Максим Инвестиционер, к сожалению, никакого тумана — экспорт падает, дефицит бюджета растёт, печатный станок неизбежен.
avatar
Если когорта людей в возрасте от 35 до 45 (самая многочисленная и сравнительно хорошо зарабатывающая) — пузырь, то таки да это пузырь на рынке недвижимости.
avatar
Примерно так себе представляют люди будущее рынка недвижимости в стране:
Ага, у меня жена так видит, задолбала пилить: давай купим, давай купим.
avatar

▪️ Фундаментальными причинами роста стоимости недвижимости я могу назвать следующие:

а) рост населения страны;

б) приток иностранного капитала и иностранных инвестиций;

в) повышение благосостояния и прирост реальных доходов;

г) увеличение доходности или высокая доходность относительно других типов активов;

д) отсутствие нового предложения на фоне не уменьшающегося спроса.


осмелюсь возразить:

фундаментом роста фантиковых цен является рост количества фантиков, печатаемых правящим классом с целью снижения себестоимости труда русского народа

собственно, по этой причине рекомендую выгребать рублевый навоз промеж ушей и переходить в товарно-сырьевую (или золотую) систему ценностей:



как видим, в нормальных деньгах российский бетон нахер никому не нужен… как был 25 грамм за метр — так и остался

еще раз повторяю:

ИЗБАВЬТЕ СВОЕ СОЗНАНИЕ ОТ ГОВНОРУБЛЕЙ!

Вы же, сука, инвесторы, а не рублевый электорат!
avatar
$100, хм, спасибо за интересную мысль
avatar
Finindie, а вот смотрите, как ваши аргументы о реальности разбиваются о:
— в РФ цены будут расти, потому что есть всего 2 города с комфортной жизнью — Мск и СПб-с хорошей медициной, транспортом и сервисом. Сл-но, даже сокращение населения — не проблема, все будут кучковаться в мегаполисах. Если хотите меньше 300 за квадрат — условный Тихвин вас ждет)
— новое жилье вводится, потому что в старом никто жить уже не хочет. А вводится меньше, чем есть желающих переехать из ссаных парадных. Сл-но, метр дешеветь даже в спальниках не будет.
— доходы населения падают, но все равно будут брать жилье, так как нет альтернативы. Ипотека на всю жизнь скоро в продаже. Период адаптации пройдет, и объемы выдачи всего возобновятся. Посмотрите на уже привычные ценники на продукты, технику, тачки и пр.
Finindie, вот еще одна мысль:
Отношение стоимости Московского квадрата к цене акций в долларах.


Скрин с сайта pronedvigu.ru
avatar
$100, Вы же, сука, инвесторы, а не рублевый электорат!

в золоте отлить надо!!!
а Тимофею поменять слоган, с нас еб… т на бирже, на этот.
 г) доходность от сдачи жилья в аренду (СПб, Москва) сейчас находится на уровне около 4% годовых (собственная оценка, на основе опыта сдающих в аренду друзей и знакомых, а также на основе объявлений в моем районе) — и это без учета износа жилья и непредвиденных расходов. В то время как ставка доходности по вкладам составляет около 7%, а по гособлигациям варьируется от 7% до 9% (после вычета налогов). Я уже молчу о вариантах с доходностью в валюте.

Ну не совсем корректно так сравнивать, недвижимость всё же растёт в цене на долгосроке и практически на уровень инфляции и 4% от сдачи можно считать реальной доходностью, а доходность с ОФЗ всё же номинальная.
avatar
Имею 6% по сдаче в наем квартиры. Имею ЗПИФ Рентный доход около 7%.
Считаю что рентный доход выгодней фактической сдачи квартиры. 
А самая выгодная инвестиция за 3 последние года на мосбирже  — акции Фосагро! 
avatar

На мой взгляд пузыря на рынке недвижимости нет, есть перегретая цена.

Да и в целом в инвестирование в недвижимость есть свои нюансы, а не просто взять квартиру у метро и радоваться иксам через два года. Собственно как и везде)

Лично я в текущей ситуации только присматриваюсь к объектам и на мой взгляд покупка будет интересной при выравнивании доходности недвижимости к уровню доходности вкладов.

avatar
Блестящий пост. Спасибо.

Разные ситуации бывают, Саш. Я чуть не взял льготную ипотеку на 50 квадратов у метров по программе детей рождённых после 2018 года. Платёж выходил около 55к в месяц на 30 лет.

Что такое 55к через 30 лет? Да даже через 10.

На эти деньги через 10 лет в магазин можно будет сходить пару раз да и только.
При этом я осознавал, что квартира продаётся по оверпрайсу, но для меня схема была всё равно выгодная, потому что ожидаю большую рублёвую инфляцию на длинном горизонте.
Уже почти вышел на сделку, но тут объявили мобилизацию и стало не до неё. С тех пор цена квартиры на сайте застройщика выросла на лям.
Колеблюсь. Меня даже не оверпрайс смущает а вообще что будет с экономикой и страной через 5-10-20 лет. Может всё нормально будет, а может ракета прилетит.

avatar
Manifestum, 55k 10 лет назад было примерно то же самое, что и сейчас. А вот радоваться тому, что через 30 лет 55к обесценится — это радость странная… ибо радоваться ежемесячным платежам на протяжении 30 лет, какие бы они ни были…
avatar

Andrey, так я в обмен на эти платежи я получу квартиру. 

Можно говорить, что это оверпрайс, но льгота по ребёнку в какой-то момент исчезнет потому что ребёнок просто вырастет.

Альтернатива только сидеть и ждать, что цена недвиги в рублях опустится (а мои доходы в рублях хотя бы не упадут). Но при текущей макроэкономике я в это не верю, у рубля потенциал только на ослабление, так было все последние 30 лет, причин того, что это изменится в обозримом будущем не вижу. 

avatar
Manifestum, скорость обесценения денег часто преувеличивается, я взял свою первую ипотеку ровно 10 лет назад. Платеж был 20 тыщ, короче не могу сказать, что 20 тыщ для меня сейчас стало чем-то малосущественным, хотя доход вырос в несколько раз. Нужно еще лет 20 при такой же средней инфляции, чтобы 20 стало как нынешние 5 и тогда можно будет говорить, что это копейки.
avatar
UnembossedName, удивительно, как люди подписываются на 30-летнюю кабалу радуясь, что, через 30 лет платёж съест инфляция.
avatar
Andrey, я с удовольствием подписался, под низкую ставку, когда деньги тупо на депозитах больше приносят. Бесплатные деньги, если квартира нужна для использования по назначению.
avatar

UnembossedName, 10 лет назад 20к было ~600 баксов, сейчас 20 тыщ это ~255 баксов и есть потенциал, что скоро это будет 200 баксов.
Вы взяли у банка рубли когда они стоили сильно дороже чем сейчас, а отдаёте когда они сильно дешевле.
Про скорость обесценения можно спорить, но на длинном горизонте рубас только падает и ипотека неплохой способ переложить это обесценение на банк.

avatar
Manifestum, лучше просто копить в наличной валюте. Валюта вырастет относительно рубля, на этом маржу заработаете и купите квартиру через 5-7 лет, а может и раньше. 
Если подпишитесь на 30 летние ипотечные платежи — через 5 лет будете раскаиваться)

Александр Кашин, ну вот практика показала, что не лучше. Мои друзья-ровесники которые копили на квартиры-машины в итоге всё равно не поспевали за девальвацией, ещё и за аренду отстёгивали, а я уже почти закрыл ипотеку за это время и думаю о второй для детей.

Да что там говорить, те кто купил машину год назад сейчас могут её продать в два раза дороже, причём в отличие от квартиры это вполне ликвидный рынок.

Про валюту согласен, вырастет скорее всего и ощутимо.

Но это ж не фондовый рынок, я не могу шортануть квартиру, и никто мне не даст в долг валюту в размере сопоставимом с ценой квартиры. Брать в долг рубли и конвертить в валюту — процент конский будет, в ипотеке хоть залог есть и льготы которые делают этот процент весьма приемлемым.

avatar
Срочно бери однушку у метро. Хочу взять квартиру но цены упорно всё ползут и ползут вверх. За год примерно на 40%. Это я не про всю Россию, это я про конкретно свой район и тот набор квартир что там продаётся. Ближнее Подмосковье.
avatar
Рынок то упал-отжался на сколько смог. А вот у недвижки очень вероятно что все еще впереди
Представьте что завтра курс зеленого становится 150-200р, в этот же момент цены на все тачки, квартиры и т.д. перестанут казаться завышенными. Рано или поздно должны прийти к паритету, но когда и с какой стороны не понятно. Мне лично в падение недвиги не верится, с учетом перспектив большой инфляции.
avatar
REDXT, а курс был 50 -60 пол года и не чего, а если вывод капитала с России ещё по прикрыть сколько курс будет?..
Да и вообще есть вероятность что деньги будут дорогими и рублевые цены могут перестать расти, вон в Японии 30 лет дефляция была, все думают что такое невозможно с но риски есть
avatar
Grisha_che, да, пугает с какой уверенностью все отметают этот сценарий, хуже не придумаешь.
avatar
Grisha_che, Так то да. Просто смущает дефицит бюджета при теоретически рекордном профиците торгового баланса(сугубо личная оценка) и рекордном экспорте ( customs.gov.ru/press/federal/document/385906 ), какая-то нестыковка. Главное чтобы бабло не начали печатать, а то текущие 25+% роста в год М2 от ЦБ выглядит великоватым (https://www.cbr.ru/statistics/ms/). Плюс не стоит забывать, что репутационный урон рублю все таки был нанесен, как иностранный предприниматель я бы рублей сейчас на своих счетах старался не держать. Слишком много рисков.
avatar
REDXT, не кто сейчас в здравом уме не даст легко ипотечникам и другим должникам соскочить с этого крючка, это не девяностые в которых гепер инфляцию делали чтобы отнять у 95 % населения реальные накопления деньги, сейчас это население наоборот должно через кредиты и ипотеки и платит % привелигированому классу элите.
Маржа у застройщиков большая по текущим ценам, себестоимость стротельства не растет, вот 50 % себестоимости это строительные материалы даже упали по сравнению с 2022 и 2021 годом.
Сейчас дом построить дешевле чем год назад.
Думаю рост м2 нужен так как расчёты в баксах и евро уменьшаются, плюс 6 млн людей в новых регионах добавилось. Весь дефицит бюджета искуственно думаю создан, пока чёткого понимания нет для чего. Так как да рекордный профицит и рекордный экспорт.
Может решили оставить кеш в корпорациях, чтобы чувствовали себя уверенней, ведь у них расходы на переорентацию экспорта очень большие получаются, ну и запас прочности там должен быть.
avatar
Я недавно НТВ смотрел и там рассказывалось как человек в 1975-м украл 90 тысяч рублей. Что на эти деньги можно было купить тогда (оставим в стороне ОБХСС и прочих борцов с нетрудовыми доходами)?
1) Золото — 585 пробы стоило 18р/гр=5000гр — в сегодняшних деньгах 1500рХ5000=7,5 млн
2) Доллары 90000/7р=$12 857=995 142р в сегодняшних деньгах
3) кооперативная квартира — среднем 2-комнатная стандартная квартира (50-54 кв. м) тогда стоила в кооперативном доме в Москве 7-9 тыс. руб. (кооперативные дома в основном строили из кирпича в неплохих районах)= 10 квартир Х 13 млн = 130 млн. руб. в сегодняшних деньгах, больше 1,5 млн долларов.
Any questions? ©
ЗЫ У меня все — в московских квартирах, на рынке так болтается — детишкам на молочишко. Я как-то считал и выкладывал, просто лень искать, московская квартира отбивается арендой за 20-25-28 лет. У меня в среднем выходит 24 и все мои квартиры отбились уже больше чем на половину. Дальше я понимаю, что самая большая засада — это победа в СВО. Если ее не будет, то дело мое — швах. А нащ «рынок» в долларах нифига не доходный — опять же считал, 1,5% годовых.

avatar
3way_banana_split, 
Я как-то считал и выкладывал, просто лень искать, московская квартира отбивается арендой за 20-25-28 лет. У меня в среднем выходит 24 и все мои квартиры отбились уже больше чем на половину

Думаю купить на ворованные деньги кв было невозможно (тем более несколько).

Но пример хороший — кв перенесли деньги в будущее.
Я как-то считал и выкладывал, просто лень искать, московская квартира отбивается арендой за 20-25-28 лет. У меня в среднем выходит 24 и все мои квартиры отбились уже больше чем на половину

все что выше 15 лет дорого как инвестиция.
avatar
Пусть эти ребята попробуют теперь продать купленное в условном 2021 году. Вот удивятся.
avatar
Andrei Samoryadov, +++
avatar
Вот забавно читать про доходность 4е процента.  Автор явно не умеет считать. 
Автор почему то считает стоимость квартиры от максимума. Хотя 90% и выше было куплено не по этим ценам. И сильно не по этим ценам. Т.е. нужно считать аренду и доходность не от предпологаемой стоимости а от закупочной реальной. Т.е. по сути доходность у 90% владельцев 10 и выше процентов. А вот у новых владельцев эта доходность обваливается до 3, 4х %.
Есть два варианта. Нормализация цен и ипотеки. 
Или дальнейший рост цен за счет субсидий и ипотеки.
В обоих вариантах для этих 10% аренда не выгодна. Для остальных. Остается доходной.

дадашов фархад, круто! Получается, дивдоходность Сбера у меня около 25%, Фосагро — так вообще под 30-35%
avatar
дадашов фархад, доходность считается от текущей цены актива, согласен что у недвижимости текущую цену рассчитать сложнее эта не акция…
Ну плюс минус 5-10% от цены
Допустим есть квартира стоимостью 10 лям… Ну 11 — 9 млн её цена продажи заложил примерно чтоб вам понятно было, ну берем 10 лямов.
Аренда 30 к в месяц вот у вас 360 тыщ в год доход.
Или 3.6 % чистыми.
Если вы купили эту квартиру лет 15 назад допустим за 1 млн рублей, считать что сейчас получаете с неё 360 тысяч в год на аренде или 36 % не правильно.
avatar
Мой доход от аренды не сократился. Байки все это. Хотя арендаторы съезжали по разным причинам, начиная с мобилизации.
avatar
Недвижку я рассматриваю как
— страховку ;
— диверсификацию активов;
- потенциальное жилье для родственников или даже себя.
Доходность инвестиций в жилье имеет меньшее значение. 
Диверсификация нужна, ведь на нашем рынке всякое может быть, включая мошенничество и рискованная политика БПИФов на недвижку, заморозка платежей и специальные курсы по замещающим бондам, резкая эмиссия с инфляцией и прочее. Так что часть денег должна быть там
avatar
Смотрю премиальный сектор недвижки в Москве… Тут все до смешного. Реально приятные квартиры по рыночной цене — единицы. И уходят как горячие пирожки. Не позвонил в первую неделю экспозиции — хатка убежала.
Однако есть такие же хатки, но с ремонтом из 90-х, 2000-х..
Вот они стоят. Несмотря на весь рост рынка. И не особо уходят. Ибо за квартиру в 50 млн покупатель требует качества. А его там нет.
Еще смотрю за хатами в Геленджике. В премиальных ЖК недвижка на стандарты подорожала действительно раза в 2 за последние 2-3 года. А за 5 лет так и вовсе 5 концов дает.
Однако дорогие хатки (от 50) стоят на месте...
В общем, все не так однозначно
avatar
КРЫС, кто покупал дорогие хатки отовариваются сейчас в дубаях, и 50 это не сказал бы что премиальный сегмент если, конечно, это не за условную двушку
avatar
Вай Кики, про Дубаи ничего сказать не могу. Знаю людей, которые уехали туда и не выдержали — поехали дальше... 
А про 50 — вы смотрите свежий дом в Хамовниках?
Я говорю про дом бизнес-класса в пределах 3-го кольца от 100 метров с 2 спальнями
avatar
КРЫС, вы написали просто про премиум. Премиум и бизнес совсем разные вещи в стоимости недвиги. Бизнес за 50 вполне реально с 2 спальнями.
Сам в ступоре стоит ли вообще брать сейчас недвигу, слишком много неопределенностей
avatar
Вай Кики, да я сам уже запутался, что бизнес, что премиум..-)) Иногда в рекламе премиум, а там 72 этажа (утрирую) -))
Я недвижку всегда беру не за деньги, а за необходимость. Вот сейчас подходит очередная необходимость… Ну и понимаю, что после 50-ти уже трудно рассчитывать, что покупать буду еще… Вроде все дети обеспечны. А внуков пока рановато… Так что хочется что-то хорошее и навсегда…
avatar
КРЫС, Вот-вот, хочется навсегда и хорошее, но пока вектор движения в целом непонятен мне и стоит ли столько денег сейчас вкладывать в недвигу пусть и для жизни
avatar
Вай Кики, понимаю… Тут каждый решает сам…
avatar

А почему все считают доход от недвижки опираясь на ценник, а не на фактические оплаты (по ипотеке). Если выплаты по ипотеке превышают цену в три раза, но при этом платежи растягиваются, то и в расчетах надо это указывать.

Если вы сдаёте квартиру за 30тр, но при этом ваш платёж 60тр, то о какой 4% доходности речь?

 

avatar
Andrey, мне кажется кредит и инвестирование вещи не совместимые
avatar
PavelRM, о том и речь. Народ бросился «инвестировать» в недвижку через ипотеку. Это же клиника, не?
avatar
Я то же так думал. НО есть и другие аргументы. Многие страны прошли эту точку окупаемости недвижимости за 10 лет. Многие из этих стран беднее России. Погуглите сами и посмотрите сами какая там окупаемость… 20-30 лет не редкость. Возможно РФ просто идет к «нормали»… Тк недвижимость в мире капитализма доступна богатым...   
RRomanov, так все возможно, но есть идеи на рынке где можно заработать нормальные %, покупать бизнес с п/е 1.5 -5 на нашем рынке, намного выгоднее
avatar
Grisha_che, это какой такой бизнес с п/е сейчас 1.5 даже 2? Речь не о палатке шаурмы или табака
avatar
Вай Кики, есть такой поискать может у бсп например 1.4 даже, ну да может форвардный и меньше дак кто его знает как все развернется… Ну будет 3 это тоже не плохо. Сбер например п /е 3.2 — 3.5 что не устраивает крупный бизнес топовая акция
avatar
Вай Кики, русснефть вон с 91 рубля еду что то п/е 1 было. Жаль мало в портфеле 2 % в долгосрок
Газпром п/Е 2 ну тут не в счёт походу будет 5, но все может развернутся 20 % портфеля.
Татнефть и тд много их смотрите.
avatar
Grisha_che, я почему-то думал вы про реальный бизнес пишете, а не покупку акций. Ок
avatar
Вай Кики, ну вот друг металоломом занимается тоже п/е один наверное… Сверхмаржа😊
avatar

у моего друга 40+ квартир в управлении.

хатки не его, знакомый буратино через него сдает и парочке буратин его разрекламировал.

В одном ЖК полстояка принадлежат одному владельцу, например

и им неважно падают цены или растут по большому счету

Чеснок, что нам эта инфа про буратин дает?
avatar
astray, для неспособных дочитать последнее предложение — ничего не дает

теги блога Finindie

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн