Центробанк объявил войну ипотечным схемам застройщиков

📣 На минувшей неделе Эльвира Набиуллина выступала в Госдуме, где в очередной раз раскритиковала ипотечные программы застройщиков. Глава ЦБ поведала депутатам о том, что регулятора не устраивают “ипотеки от застройщика под 0%”, и именно поэтому принимаются меры для ограничения таких инструментов, но их недостаточно. Более того, Эльвира Набиуллина предупредила народных избранников, что скоро от них потребуется помощь в создании “ипотечного закона”.

Как вы помните, в прошлом году на отечественном рынке недвижимости появилась феноменально дешёвая ипотека от застройщиков. На первый взгляд, кажется, что кредит стал рассрочкой, но на практике девелоперы по таким программа поднимали ценник на жильё на 30-50%, чтобы компенсировать банкам выпадающие доходы.


Мы с вами уже обсуждали ранее, что российский Центробанк всерьёз опасается пузыря на рынке недвижимости и не хочет повторения событий 2008 года в США, когда ипотечный кризис вызвал масштабную рецессию в американской экономике. Ещё осенью Набиуллина говорила, что околонулевые ипотечные ставки (так называемая ипотека от застройщиков) — это маркетинговая акция, которая вводит заёмщиков в заблуждение, а застройщики, предлагая её, фактически завышают стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. Как результат — с 2023 года ЦБ запретилв итоге «нулевую ипотеку».

🏛 Центробанк поначалу закрывал глаза на разгорающийся в России кредитный пузырь, поскольку рынок сам себя “простимулировал” и легко прошел острую фазу рецессии в экономике, однако затем регулятор спохватился, поскольку банки получили себе на баланс переоцененные залоги и возможные риски в виде потенциально проблемных заемщиков.

Было принято решение об увеличении нормативов по тем ипотечным кредитам, полная стоимость которых ниже доходности 10-летних ОФЗ. Дополнительные резервы по таким кредитам банкирам теперь придется формировать, начиная с 30 мая 2023 года.



🤵‍♂️ Также на прошлой неделе российский президент Владимир Путин на днях встречался с главой ДОМ РФ Виталием Мутко, где предложил рассмотреть вопрос льготной ипотеки для вторичного рынка недвижимости. Сейчас льготную ипотеку на вторичке можно получить только в Дальневосточном федеральном округе, но большинство риелторов сходятся во мнении, что новые стимулы окажут позитивное влияние на весь рынок недвижимости, поскольку можно будет спокойно продавать квартиру на вторичке, и эти деньги использовать для покупки новостройки.

Владимир Путин также отметил, что рынок недвижимости затоварен, и в дальнейшем это может привести к снижению объемов строительства и ввода жилья. Но тут стоит добавить важное замечание, что рынок затоварен не потому, что нет спроса, а потому, что цены на жилье завышены.

👨‍💼“После запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 года цены на новостройки в РФ в среднем выросли на 86%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 года 25%, к концу 2022 года достигла 46%”, — поведал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов.

📈 Если льготную ипотеку для вторички одобрят, то скорее всего цены там вырастут на 10-20%, а в новостройках ценник застынет на текущем уровне. Для Сбера, на который приходится львиная доля ипотечного кредитования в стране, новые стимулы со стороны Правительства РФ будут однозначно позитивными, а девелоперам придется ломать голову над тем, как сохранить высокий объём продаж в отсутствии “ипотечных схем под нулевую ставку”.

👉 Продолжаю держать бумаги Сбербанка в своем портфеле, а по застройщикам отдаю предпочтение Самолету, где с учетом негативного фона вполне можно дождаться коррекции в котировках акций в район 2000+ руб., где я бы с удовольствием набросился на эти бумаги.

❤️ Не забывайте ставить лайки под этим постом, инвестируйте в акции, облигации и квадратные метры, ну и хорошей вам рабочей недели, друзья!

©Инвестируй или проиграешь