Информация
Блог им. waran1969
И опять о любимой всеми недвижки. Борьба мнений.
- 07 октября 2023, 12:46
- |
валеркин,
1)если Вы не в курсе, весь основной объем спекулей ушел с рынка еще в 2020 году. Там нет больше той доли частных инвесторов, что была раньше. Они в своей основной массе ушли на фонду. Поэтому некому будет скидывать массово. А те у кого есть лишние метры, наврядли захотят с ними расставаться. Будут тупо сдавать
2)Массовых проблем с выплатами ипотек при текущих рекордно минимальных уровнях безработицы и повышениях зп не ждите. Для кого думаете печатают эти трилоионы?) поэтому фиксированные ипотечные платежи просто обесценяться рано или поздно. И с текущей развязывающейся спиралью инфляции скорее всего очень скоро)
3)У застройщиков колоссальный запас прочности. Они могут при своих текущих фин. моделях ронять ценник на 30% и более и оставаться в плюсе. Не ждите падения вторички в рублях, не будет этого. А новострой скорее всего скорректируется, и наверное вернется в здоровый и справедливый ценовой диапозон, ниже вторички как и было раньше. Особенно когда плавно отменят льготную ипотеку и оставят только адресную
Titan- Вчера в 20:45
1. Что квартирные жучки, ушли на фонду они вам сами сказали? Или это ваше предположение? Или вы обладаете официальной статистикой?
Есть у меня такой мелкий жучок, зашел на фонду с небольшой суммой, слил ее, чертыхнулся и сказал, что носа его на фонде не будет, так же будет спекулить на недвиге ( где ему все понятно и предсказуемо) Готов даже к уменьшению маржи.
2 Вы вообще к промышленности имеете хоть какое то отношение? Пишите официальные фантазии нашей статистики. Про повышение зарплат, вообще смешно, не верите мне, проведите на Смартлабе опрос, про зарплаты у простых смертных, может глаза раскроются на действительность. Трилоионы печатают для населения и ипотечные платежи обесценятся ( Вы точно в другой галактике живете), да конечно власти убьют наши любимые банки, а вы на халяву за одну зарплату закроете 10 годовой платеж. Почитайте примерный проект бюджета на 3 года, там есть примерные уровни инфляции, и меньше смотрите фантастику.
3. Каша какая то у вас в голове, не ждать падения вторички и тут же, застройщики могут ронять ценник на 30 и более процентов. А с чего извините этот запас прочности образовался???? Не с того ли пузыря, который надулся благодаря льготной ипотеке? Все это пустые разговоры, жду следующего года и снижения цен на недвигу, не важно первичка это или вторичка.
В 20м году у нас резко все молодые хирурги и анесты, кто поблатнее, стали инфекционистами, аппендэктомию некому было проводить. При этом у инфекционного блока каждая санитарка на иномарке приезжала, я уже не говорю про улучшения автопарка остальных сотрудников. Мне, например. не удалось перевестись, хотя я имел отношение к работе с инфекциями, но человек в городе чужой — сказали «занято всё».
Пока ковид был многие из сотрудников набрали кредитов-ипотек, решили, что так будет всегда. Теперь некоторые ушли воевать, хз в какой ипостаси, обратно возвращаться не хотят на 40-50 т. И так молодёжь не идёт в медицину, так и те, что есть разбегаются, учуяв длинный рубль.
Те кто постарше — ушли в поликлиники, там сейчас новая «путинская выплата» за первичное звено. Ждём, что они там ещё придумают для развала…
P.s. Ни в коем случае не хотел Вас задеть и прошу прощения если где-то был неуважителен. Мне и правда инетресно следить и дискутировать на эту тему. Наверное начну писать на смартлабе свою собственную ветку где буду делиться своими примерами и опытом в недвиге
\\Не ждите падения вторички в рублях
ну OK, не будем ждать
Одна свеча= один год.
Мировые куклобесы знают, как максимально выжимать доходы трудящихся, как пугать, как стращать и выжимать, выжимать. Это и есть так называемый «Злой оскал капитализма».
Те самые «напечатанные триллионы» — это в том числе выданная ипотека, а не просто разданные деньги. Их действительно раздали, но под процент, зашив большую часть уже в тело кредита. И их еще предстоит вернуть.
Банкам от коррекции на 20-30% максимум что будет — начисление резервов. Возможно ЦБ под это дело какие-то послабления сделает, если не увидит критического роста дефолтов. А тянуть ипотеку будут стараться. Даже ту что набрали по хаям.
Что же касается профессиональных спекулей, имеющих приличные капиталы, то действительно, с ростом цен на котлован, как минимум приличная часть спекулей ушла даже не на фонду, а на денежный рынок. Они пасутся в некоторых местах и их настроения известны. Но льготная ипотека нагнала кучу новых «инвесторов» без денег, которые думают что поимели систему с низкой процентной ставкой. Вот именно эти «инвесторы» набирают по хаям и загнали рынок и какое-то время его удерживают в надежде что цены вырастут, а не вырастут — буду сдавать. Их ждет сюрприз.
Принцип Парето, верно рассуждаете. Дополню
1) Банки будут всеми силами препятствовать снижению стоимости новостроек, т.к. нах им непрофильный актив потом на балансе по сниженной стоимости от обанкротившегося застроя. Лобби там действительно сильное банки, правительство и девелоперы в одной лодке
2)Все верно. Проф спекули сидят на депозитах. От этого и на счетах населения эти рекордные триллионы. Как Вы думаете, почему они сидят именно на накопительных счетах и депозитах, а не в массе своей даже в тех же ОФЗ? Они ждут когда смогут войти обратно в недвигу по интересным ценам. Лично я не жду. За месяц нашел и вошел в 2 объекта по цене на 10-20% ниже рынка (если кто не понял, НОВОСТРОЙ ПО ЦЕНЕ НИЖЕ РЫНКА ВТОРИЧКИ)
3)Да все правильно сделали эти люди. И они не считают что кого то поимели. Они брали эту недвигу или для себя или под сдачу сразу. Они не ставили цели спекулировать и зарабатывать на перепродаже. Я лично не знаю таких людей из своего окружения. Человеку, который купил новостройку с отделкой по программе 0,1%, переплатив 10% от цены, и через пару месяцев сдал квартиру на самом деле пох что там на рынке происходит. Если упростить для краткости, у него ипотека условно стоит 20 тыр в месяц. Сдает сейчас он свою халупу за 60. И он ни при каких обстоятельствах не планирует ее продавать, т.к. уже переплатил в моменте за нее. Понимаешь теперь запас прочности этого человека??? Я хуй знает что должно произойти, чтобы аренда упала в рублях в три раза)) И даже в таком случае он выйдет в ноль! Даже в период мобилизации аренда опускалась максимум на 15% в Москве.
Ценник будет удерживать власть. Бесы, окопавшиеся в Кремле
А вообще, вы конечно тот еще фантазер
Круто сказки заливаете
Спасибо, Кэп!
И как же банк будет препятствовать снижению стоимости цены новостроек ?
Да, при снижении цены, у застройщика ломается бизнес план
Конечно банк будет выкручивать руки застройщику.
Но это как мертвому припарка
Еще раз, осознайте простую вещь
Инфляция в России создана властями намеренно и цеоенаправленно, и самый главный механизм — раздувание ценника на новостройки
Именно для этого упыри и придумали льготные программы и субсидии
Какой будет цена — решает власть, а не банк и не застройщик
Люди которые зафиксировали максимальную цену уже переплатили. В кэш они смогут выйти только с дисконтом. Это примерно как купить длинные облигации при ставке 6%, а при текущей ставке заявить — я не буду продавать с дисконтом, буду сидеть до погашения. Разница в том что они такую облигацию купили в кредит и с максимальной премией. Ну и рано или поздно налоговая доберется до их источников доходов.
я как владелец недвижимости не против разумного повышения налогов. Они у нас на рекордно мизерных уровнях. Любой адекватный чпловек недалекий от недвижимости понимает что в ближайшее время будут серьезно повышены налоги на недвигу и пересмотрена кадастровая сооимость. Все эти доп расходы будут заложены в стоимость недвиги и стоимость аренды
Вся проблема в дененежных потоках, которыми заливают Москву и заставляют покупать у москвских контор. Нигде в «развитых» странах такого расслоения по доходам между городами нет. Нигде.
Давайте заканчивать, все равно внятного ничего не скажите, кроме как намеков и полунамеков каких то.
Но сейчас все равно набегут всепропальщики и скажут что это все не правда, что я не правильно считаю, что это все временно, что это фотошоп и что я вообще гей. А когда им обоссышь все лицо фактами с цифрами они скажут какую нибудь хуйню наподобие про 1917 год, что все у всех все равно отберут или что налоги съедят весь доход от аренды. С ними просто бесполезно вести диалог конструктивный, потому что они балаболы теоретики и зашли сюда просто почесать языком от скуки
P.s кстати стартовали такие квартиры по цене 5,9 млн. И через 2,5 года их уже продают по 12 млн. Это по сути 40% годовых. А кто-то говорил что инвест в котлован умер с приходим эскроу))
я сильно сомневаюсь, что вы вытащите больше 10 тыс. на круг и заодно повесите на себя риск просадки недвижки (1,5млн. просадки уже зашито было в цену за счет процента)
Сбер год назад стоил по 100, дал дивы 20 рублей и стоит сейчас 230. Это 265% годовых.
Нельзя вырывать отдельные удачные сделки и строить на них бизнес
*Буду теперь везде приписывать дисклеймер, что все расчеты и обсуждение веду в рублях)))
50 человек на место в проектный офис кандидатов от 120тыс. Ипотечников много, и все желают трудиться без выходных
Почему раньше не допёрли до этого? Почему не допёрли, что можно просто обесценивать нацвалюту и клепать бетонные макинтоши?! Спрос будет обязательно, зима холодная))) Чего ждали? Где была эта схема в 90е? В чём революционность идеи? Неужели виной всему изобретение бетононасоса?!))
Думаю верным будет такая корзина на ближайшие годы:
1.50%- баксы.
2.50%- недвижка.
Упадут баксы- дорожает недвижка в баксах и наоборот. Бетон компенсируют баксы, плюс защита от рублевых рисков.Очень консервативная кубышка, о больших доходностях нет речи, зато защита от потерь. Для опытных биржевых игроков можно дополнительно хеджироваться фьючерсом на доллар-рубль.
1 Валюта — 15 % ( думаю основной рост закончен )
2 Недвижка — 15 % ( по той же причине )
3 Вклады — 30 % ( будем откупать подешевевшие активы)
4 Фонда — 35%
5 На маленькие радости — 5 %
Купите две даты, а прибыл. В фонду если упадет
Ну или вино и женщины… или яхты и шл*хи
для застройщиков и печатают))) Мы уже давно живём по американским лекалам, кругом дружбонародия, риэлторы и Вьетнам… Куча паразитов стоит с протянутой рукой у печатного станка, а остальные ищут пропитание рядом с помойкой Магнита. Не получат застройщики деньги через людей — получат напрямую из бюджета! Не найдёт Москвич Зелектрический покупателей — купит Росгвардия.
В таких условиях ничего упасть не может, потому что удав он и останется удавом, в слонах станет короче, но вы этого не заметите, потому что живёте в попугаях.
Со следующего года пенсии на 7,5% поднимут. Если в 2014 средняя пенсия была 10 029 рублей, то в 2024 будет 23 200 рублей. За два последних года только официальная инфляция стала 20%, добавьте ещё ковид, и 90е покажутся не такими лихими)))
Так что недвижку будут Дудь! Вас всё время пугают только отменами льгот и ядерным грибом, а по факту мат капитал дают уже за первого, ставка льготная падает быстрее чем растёт, скоро вообще раздавать будут бетон, как Москвичи Зелегвардейские, вы должны понять, что потребитель в этой схеме — просто посредник, его можно вообще из неё выкинуть при желании)))
не является торговой рекомендацией… является следствием текущей жизни)))
Новострой это бизнес застройщиков, своего рода производство. Они не могут не продавать, иначе нет оборота и прибыли. Ужмутся в марже и выставят дешевле.
Во вторичке чуть иные принципы изначально. Ею владеют физики, часто тупо фиксируя в ней капитал. Бетон для физиков это базовая единица измерения капитала, а не актив. Пока аренда покрывает хотя бы комуналку и налоги — значит всё ровно.
Но так не будет. У нас цены нерыночные, поэтому будут подчинятся другим правилам
недвижка, особенно квартира — это конечное потребление, а не инвестиции, и отбивается только за счет аренды. (БМВ тоже можно сдавать в аренду или отдать в такси)
Снижения в рублях на вторичку будет максимум 10% и то в течение нескольких лет (по паре процентов в год), и даже это не факт. Лично я ориентируюсь, что цены остануться на этом же уровне, но увеличится выбор. но с учетом инфляции или альтернативных вложений в те же ОФЗ, лучше пару лет подождать и купить за ту же цену, но твой капитал даст 25%
валеркин, спасибо за отдельный пост. надеюсь как можно больше людей увидит наш диалог и сможет сделать для себя правильные выводы
1)Да, лично сказали. Я 15 лет инвестирую в жилую и коммерческую недвижимость и общаюсь с людьми из этого круга. На фонду они зашли в консервативные инструменты, такие как ОФЗ и корпораты и в основной массе на обычные депозиты и накопительные счета. Среди данного круга людей нет лудоманов, это люди консерваторы. Вы могли бы догадаться об этом, зная что они инвестируют в такие низкодоходные и надежные инструменты как недвижимость. И перекладываются они в ОФЗ и депозиты временно с одной лишь только целью, перезайти опять в недвигу когда по их мнению будут интересные предложения. И им абсолютно пох куда двигается тренд, они ищут конкретные вкусные сделки. Повторюсь, эти люди, кто в недвиге уже более 10 лет, уже никогда не выйдут из нее. Они просто играют в монополию, и продают свои объекты лишь только с одной целью, купить другую более ценную и доходную недвигу
2)Я привык руководствоваться фактами и статистикой, а не домыслами людей, постоянно обсирающих власть и всех вкоруг и фантазеров со смартлаб. Поэтому считаю дискуссию с Вами на данный пункт бесполезной
3)Все верно, льготку сделают адресной, и застрои спокойно постепенно сдуют цены на первичку. Это снижение мало кто заметит, так как банально инфляция уже за эти пару лет все нивелирует. На вторичку никакого падения не будет, не откуда ему взяться. Спрос уже давно выровнял предложение. Если для Вас не стали показательными целые 1,5 года после начала СВО и мобилизации и того факта что вторичка не только не просела, а еще и выросла, то повторюсь, нам просто не о чем с Вами дискутировать. Время все рассудит по местам.
У меня нет цели доказать кому-то свою правоту и то что недвижимость точно не снизиться в цене. Конечно она может снизиться в цене, т.к. грядет всемирная жопа в виде рецессии, которую не избежать. и будет обесценивание абсолютно всех активов в реальных деньгах, включая и недвигу. но я в такие времена предпочту остаться с реальными осязаемыми активами, которые я смогу сдать, в которых я смогу жить сам, которые могу оборудовать под мини склад, офис, передать по наследству и много еще чего. Тот кто в смутные времена остается в фиатных деньгах и бумажных активах обречены. История ни чему не учит по ходу
вероятность обнуления ценных бумаг и вероятность национализации или полного обесценивания жилья — равны.
Все верно. Опять никто не помнит историю после 98 года.
ЦБ придется разгребать все это гавно санациями и докапитализациями банков за счет доп. эмиссии бумажек) Именно поэтому ЦБ в спешке и отменил программы под 0,1%, поняв что это ляжет все на их плечи потом. Но были некоторые «эксперды» кто рвал глотку говоря что это невыгодно)
я очень рекомендую спросить здесь на смартлабе совета от скромных людей, которые не очень любят это афишировать, но которые в определенный момент своей жизни приняли решение пока не покупать себе квартиру. поинтересуйтесь у них, не жалеют ли они о своем выборе и упущенной возможности и в чьей квартире они сейчас проживают
2001-Q1 71,2924
2023-Q1 154,6506
За 22 года рост в 2,17 раза даже с учетом инфляции (3.6% в год)
Это без учета аренды, но и без амортизации, налога на недвижку и т.д.
ММВБ
2001-Q1 144
2023-Q1 2291
Накопленная инфляция за этот период 582.38%
Рост в 2,73 раза с учетом инфляции (4.7% в год) Это без учета дивов.
Итого просто по цене выигрыш 1,1% в год
Теперь сравним дивы (5,3%) и аренда (4,6%). Тут акции выигрывают еще 0,7%
Итого акции выгоднее недвижки на 1,8% в год. за 20 лет это накопится в 48%.
Начинаем от $100. Все цифры скорректированы на инфляцию.
недвижка в долгосроке — второй худший актив. самые худшие 3месячные векселя (24% за 96 лет).
недвижку обгоняют даже консервативные облиги и золото. даже простые трежеря вообще без рисков дали бы $408. Рекорд, понятно дело, акции — $36500
ну и опциональность недвижки ужасна (ликвидность, делимость и т.д.)
недвижка — для жизни
data.oecd.org/price/housing-prices.htm
за 100 взяли 2015, скорректированные на инфляцию
во Нидерландам, например, за 53 года недвижка выросла в 3,8 раза. Что дает среднюю годовую доходность 2.6%
золото за это же время выросло в 6,43 раза (годовая доходность 3.57%)